월세 보증금 안 줄때, 집주인 핑계 5가지 판정표

월세 보증금 안 줄때 가장 먼저 할 일은 집주인의 말을 '보증금에서 뺄 수 있는 돈'과 '반환을 미룰 이유가 되지 않는 사정'으로 나누는 것입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법)과 민법은 보증금 반환 시기를 새 세입자나 집주인의 자금 사정에 묶어 두지 않습니다. 반면 임대차 관계에서 생긴 임차인의 채무는 보증금에서 정산될 수 있으므로, 그 부분은 액수와 근거를 따지는 문제로 바뀝니다.

판정표는 출발점일 뿐 최종 결론이 아닙니다. 같은 원상복구비라도 임차인이 낸 파손인지 오래 살며 생긴 마모인지에 따라, 같은 밀린 월세라도 실제 미납인지 이체 착오인지에 따라 결론이 갈립니다. 공제 사유로 분류된 항목도 집주인이 액수 자료를 내놓아야 정산이 끝납니다.

'새 세입자 들어오면 줄게', 기다려야 하나요?

새 세입자가 들어와야 보증금을 주겠다는 말은 법적 근거가 없는 관행입니다. 보증금 반환과 집 인도는 서로 맞바꾸는 동시이행 관계라는 것이 대법원 판결 취지이고, 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임차인이 종료일에 집을 비워 줄 준비를 제공한다면 새 세입자가 있는지는 반환 시기를 정하는 기준이 되지 않습니다.

주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 보증금을 못 받은 임차인이 계속 살면서 권리를 지킬 수 있게 한 보호 장치이지, 임대인이 반환을 늦춰도 된다는 뜻이 아닙니다. 다만 계약서에 신규 임차인 입주 때 반환한다는 특약이 따로 있다면 그 문구의 효력과 해석이 문제될 수 있어 먼저 확인해야 합니다.

회신은 감정 대신 날짜로 합니다. 종료일, 집을 비우는 날, 보증금을 받을 계좌를 한 번에 적어 보내면 이행을 제공했다는 기록이 됩니다.

'밀린 월세는 빼겠다', 공제는 어디까지 맞나요?

실제로 밀린 월세는 보증금에서 빠질 수 있습니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 집을 돌려줄 때까지 생긴 연체 차임 등 임차인의 채무를 담보하고, 그 채무는 별도의 의사표시 없이 보증금에서 공제된다는 취지입니다. 그래서 다툼의 초점은 공제할 수 있느냐가 아니라 어느 달이 얼마나 밀렸느냐로 옮겨 갑니다.

오래된 연체분은 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효가 문제될 수 있지만, 시효가 지난 차임을 보증금에서 공제할 수 있는지는 판례 취지와 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다. 임차인은 이체 내역을 월별로 정리해 집주인의 연체 목록과 대조합니다.

두 조문은 계약이 끝나는 시점에 관한 규정이지, 보증금을 돌려주지 않아도 된다는 근거가 아닙니다. 해지든 만기 종료든 계약이 끝나면 연체 차임을 정산하고 남은 보증금은 반환 대상입니다.

'원상복구비·청소비를 빼겠다'는 다 내야 하나요?

임차인은 집을 돌려줄 때 원상회복할 의무가 있습니다. 민법 제654조는 사용대차의 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하며 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 그래서 임차인의 사용 과정에서 생긴 파손은 수리 비용 공제가 논의될 수 있습니다.

반대로 오래 살면서 자연스럽게 생긴 벽지 변색이나 장판 눌림 같은 통상의 사용에 따른 마모까지 임차인이 부담하는지는 계약 특약과 사안에 따라 판단이 갈리는 영역입니다. 집 전체 도배비와 청소비를 통째로 빼겠다는 주장이라면, 어느 부분이 왜 임차인 책임인지 사진과 견적서로 특정해 달라고 요구하는 것이 첫 대응입니다.

사진이 없다면 퇴거 전에라도 집 상태를 동영상으로 남기고, 집주인과 함께 점검한 날짜와 대화를 문자로 확인받아 두는 편이 좋습니다.

'돈이 없다'·연락두절일 때 진행 순서

월세 보증금 안 돌려 줄때 집주인이 마지막으로 꺼내는 말이 돈이 없다는 것입니다. 자금 사정은 임대인 쪽 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 사유가 아니므로, 반환 요청을 기록으로 남긴 뒤 임차권등기명령과 보증금반환소송으로 넘어갑니다.

연락두절 상태라도 주소를 알고 있다면 내용증명과 소장은 그 주소로 보냅니다. 민법 제113조는 표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우 의사표시를 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다고 정하는데, 전화만 받지 않는 상황이 곧바로 이 요건에 해당한다고 단정할 수는 없습니다. 주소지 우편이 돌아오는 등 소재 확인 노력이 쌓인 뒤 검토할 수 있는 수단입니다.

아직 그 집에 살고 있다면 이사 순서가 가장 중요합니다. 주임법 제3조의3 제5항에 따라 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 권리는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다. 따라서 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 것이 안전하고, 이미 이사했다면 등기를 마치면서 권리를 새로 갖추는 구조라 그 사이 다른 권리가 끼어들었는지 확인이 필요합니다.

집주인 답장에 바로 쓸 회신 문자 5종

회신 문자는 짧게, 날짜와 요구를 분명히, 감정적인 표현은 빼는 것이 원칙입니다. 아래 문안을 붙여 쓰되 괄호 안은 내 계약에 맞게 고치세요. 사실과 요청만 적은 문구가 나중에 증거로 쓰기 좋습니다.

문자를 보낸 뒤에는 대화 화면을 날짜가 보이게 캡처해 둡니다. 답이 없거나 같은 핑계가 반복되면 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내 기록을 남깁니다.

보증금이 적을 때 소송 특례, 혼자 해도 되나요?

주택 보증금반환소송에는 일부 소액사건 절차가 준용되어 비교적 빠르게 진행되도록 설계되어 있습니다. 주임법 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정하고, 조문상 보증금 액수로 대상을 나누지 않습니다.

• 제6조 · 소장 부본은 지체 없이 피고에게 송달하여야 합니다.
• 제7조 · 판사는 바로 변론기일을 정할 수 있고, 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 합니다.
• 제10조 · 판사는 필요하다고 인정하는 경우 직권으로 증거조사를 할 수 있습니다.
• 제11조의2 · 판결 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있고, 판결서에는 이유를 적지 아니할 수 있습니다.

주의할 점은 준용 목록에 이행권고결정이 들어 있지 않다는 것입니다. 이행권고결정은 청구가 소액사건 범위에 들어 소액사건심판법이 직접 적용될 때 쓰이는 절차이고, 소액사건 범위는 대법원규칙으로 정해지므로 금액 기준은 접수 시점에 확인해야 합니다.

보증금이 적으면 임차인 본인이 직접 소송을 진행하기도 합니다. 다만 공제 다툼이 섞인 사건은 항목별 반박 자료를 정리하지 못하면 한 차례 변론기일에 심리가 끝나지 않을 수 있습니다.

전세보증금 안줄때 방법과 다른 점

전세보증금 안줄때 방법과 월세 보증금 반환 방법은 뼈대가 같고 무게중심이 다릅니다. 둘 다 반환 요청, 임차권등기명령, 전세금반환소송(보증금반환소송), 강제집행으로 이어지고, 주임법 제13조 특례와 지연손해금 구조도 똑같이 적용됩니다.

전세보증금은 금액이 커서 임차권등기로 대항력과 우선변제권을 지키고 경매 배당까지 내다보는 비중이 큽니다. 주임법 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 생긴다는 점(주임법 제3조의2 제2항)도 전세 사건에서 특히 중요합니다.

월세 보증금은 금액이 작고 공제 다툼이 섞이는 일이 많아, 경매보다 공제 쟁점을 빨리 정리하고 판결 뒤 채권압류 등으로 회수하는 흐름이 흔합니다. 경매 신청 외의 집행에는 반대의무 특례가 적용되지 않는다는 점도 기억해 둡니다.

월세 보증금 반환 언제까지 기다려야 하나요? 자주 묻는 질문