아래에 해당한다면 비교표와 날짜 계산법이 바로 쓰입니다.

• 연장하면 늘 2년인지, 1년만 살고 나갈 수 있는지 헷갈린다
• 새 계약서 기간 칸에 시작일과 끝나는 날을 어떻게 적어야 할지 모르겠다
• 집주인이 보증금을 올려 달라는데 5%가 무엇을 기준으로 한 5%인지 궁금하다
• 중개사무소에서 연장 계약서를 써 주겠다며 복비 이야기를 꺼냈다

전세 계약 연장 기간, 연장 방식 3갈래 비교표

전세 계약 연장 기간은 합의 재계약이면 약정한 기간, 계약갱신요구권이나 법정갱신이면 2년입니다. 근거 조문이 달라 중간에 나갈 때와 보증금을 올릴 때 결과가 갈립니다.

합의 재계약은 임대인과 임차인이 새 조건에 합의해 계약서를 다시 쓰는 방식입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조①은 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."고 정하므로, 1년으로 재계약했다면 임차인은 2년을 주장할 수도, 1년을 주장할 수도 있습니다.

계약갱신요구권(제6조의3)은 임차인의 요구로, 법정갱신(제6조)은 통지 없이 만료가 지나 법률상 갱신되는 방식입니다. 세 갈래를 표로 정리했습니다.

표에서 가장 많이 놓치는 칸은 중도해지입니다. 주임법 제6조의2는 제6조①에 따라 갱신된 경우의 해지를 정하고, 제6조의3④는 갱신요구로 갱신되는 임대차에 이를 준용하도록 정하고 있어, 합의 재계약은 조문상 그 대상으로 적혀 있지 않습니다. 합의 재계약이라면 중도해지 특약을 함께 검토하십시오.

전세계약연장 기간 표시, 계약서에 날짜로 쓰는 법

전세계약연장 기간 표시는 시작일과 끝나는 날을 둘 다 날짜로 적는 것이 가장 분명합니다. 「민법」의 기간 계산 규정은 당사자가 따로 정한 바가 없을 때 쓰이는 기본 규칙이므로, 계약서에 날짜가 적혀 있으면 그 날짜가 먼저 기준이 됩니다.

날짜를 적지 않고 "2년 연장"이라고만 썼다면 민법 규칙으로 계산합니다. 민법 제157조는 기간의 초일은 산입하지 않되 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다고 정하고, 제159조는 기간말일의 종료로 기간이 만료한다고 정합니다. 제160조는 연 단위 기간을 역에 의하여 계산하며, 처음부터 기산하지 않으면 최후의 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 만료하고, 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 만료한다고 정합니다.

가상의 예로, 종전 계약이 2026년 11월 30일에 끝나고 2년 연장된 경우입니다.

계약서 기간 칸에는 아래처럼 쓰면 하루 차이를 두고 다툴 일이 줄어듭니다. 시작일을 종전 만료일과 같은 날로 적으면 첫날 산입 여부를 놓고 해석이 갈릴 수 있으니, 종전 만료일의 다음 날을 시작일로 적는 편이 깔끔합니다.

연장 방식을 표시해 두면 다음 만기 때 갱신요구권을 이미 썼는지 다툴 일이 줄어듭니다. 위 문구는 정리용 예시이고 법률 효과를 보장하지는 않습니다.

계약갱신요구권으로 연장하면 기간은 언제까지인가요?

계약갱신요구권으로 연장하면 종전 기간이 끝난 다음 날부터 2년이고, 이 권리는 1회만 쓸 수 있습니다. 주임법 제6조의3②는 임차인이 계약갱신요구권을 "1회에 한하여 행사할 수 있다"고 정하고, 이 경우 "갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다"고 정합니다.

요구 시기는 제6조① 전단의 기간, 곧 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 임차인이 이 기간 안에 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절할 수 있는 사유는 제6조의3① 단서 각 호로 정해져 있습니다. 대표적인 세 가지를 카드로 정리했습니다.

갱신된 계약은 제6조의3③에 따라 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다"고 정해져 있고, 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 해지는 제6조의3④가 제6조의2를 준용하므로, 갱신요구로 연장한 임차인도 언제든 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

갱신요구권을 한 번 쓴 뒤의 만기에는 정당한 사유 요건이 다시 걸리지 않고, 제6조①의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다.

아무 말 없이 넘어가면 전세 계약 연장 기간은 몇 년인가요?

아무 통지 없이 만료가 지나면 법정갱신이 되고 전세 계약 연장 기간은 2년입니다. 주임법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고, ②는 그 존속기간을 2년으로 봅니다.

여기서 조건 변경 통지는 임대인 쪽 규정입니다. 임차인 쪽은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같은 결과가 된다는 부분만 해당합니다. 흔히 묵시적 갱신이라고 부르는 것이 바로 이 법정갱신입니다.

다만 제6조③은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①을 적용하지 않는다고 정합니다. 법정갱신이 된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 해지는 "임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"(제6조의2②).

전세계약연장 5%, 무엇의 20분의 1인가

전세계약연장 5%는 현재 약정한 보증금이나 차임의 20분의 1을 말합니다. 주임법 제7조②는 증액청구가 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다"고 정하고, 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 본문의 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다.

제7조① 후문은 증액청구를 "임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 정합니다. 계약 체결일과 마지막 증액 날짜를 함께 확인하십시오. 이미 상한을 넘겨 지급했다면 제10조의2에 따라 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있습니다.

합의 재계약에도 제7조② 상한이 그대로 적용되는지는 판례 해석의 영역이라 단정하기 어렵습니다. 자주 오가는 말을 판정과 함께 정리했습니다.

전세계약 연장 복비, 내야 하나요?

전세계약 연장 복비는 중개사가 실제로 중개업무를 했는지에 따라 달라질 수 있어 한마디로 정할 수 없습니다. 「공인중개사법」 제32조①은 개업공인중개사가 "중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다"고 정하므로, 보수 문제는 연장 과정에 중개업무가 있었는지에서 출발합니다.

갱신요구권이나 법정갱신은 법률에 따른 갱신이라 당사자끼리 문자로 처리하는 경우가 많습니다. 반면 중개사무소에 연장 계약서 작성을 맡기면 그 일이 중개업무에 해당하는지가 사안마다 달라 단정하기 어렵습니다.

주택 중개보수의 한도는 같은 조 ④에 따라 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 연장 계약서를 맡기기 전에 보수 여부와 기준을 먼저 묻고 문자로 남겨 두십시오.

전세계약 연장 문자 예시, 합의 내용을 확정하는 문안

전세계약 연장 문자는 통보가 아니라 합의한 내용을 날짜와 숫자로 확정하는 용도로 쓰는 것이 핵심입니다. 전세 계약 연장 통보 기한과 별개로, 시작일·끝나는 날·보증금·중도해지 조건이 문자 한 통에 모여 있어야 기간 계산이 흔들리지 않습니다.

민법 제111조①은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다."고 정합니다. 읽음 표시나 회신까지 캡처해 두고, 아래 두 정리용 문안은 내 계약에 맞게 고쳐 쓰십시오.

문안 1의 ④는 합의 재계약에서 빠지기 쉬운 중도해지 조건을 적어 두는 장치이고, 문안 2는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 도달해야 의미가 있으므로, 발송일이 아니라 도달일을 기준으로 달력에 표시해 두십시오.

전세 계약 만료 통보 기간 등 자주 묻는 질문