• 만기일은 아는데 몇 월 며칠까지 연락해야 하는지 날짜로 정리가 안 된다
• 집주인에게 나가겠다는 문자를 보내려는데 이미 늦은 건 아닌지 불안하다
• 집주인이 만기 직전에 나가 달라고 해서 따라야 하는지 헷갈린다
• 2개월 전이 지나 버려 보증금을 언제 받을 수 있을지 막막하다

전세만기 통보기간, 누가 언제까지 해야 하나요?

전세만기 통보기간은 통지하는 사람이 임대인인지 임차인인지에 따라 다릅니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다.

임차인 쪽 조문에는 '2개월 전까지'라는 마감선만 적혀 있습니다. 반면 임차인이 계약갱신요구권을 쓰려면 주임법 제6조의3 제1항에 따라 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 안에 요구해야 합니다. 같은 임차인이라도 나가겠다는 통지와 더 살겠다는 갱신요구는 시작선이 다르다는 점을 표로 정리했습니다.

표에서 '6개월 전'은 임대인 통지의 시작선이고, '2개월 전'은 양쪽 모두에게 걸리는 마감선입니다. 상가건물은 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항의 갱신요구 기간이 만기 6개월 전부터 1개월 전까지라 숫자가 다르므로, 주택 전세와 섞어 계산하지 않아야 합니다.

만기일 하나로 두 날짜 계산하기, 전세 만기 통보 시기 실습

전세 만기 통보 시기는 계약서에 적힌 임대차기간의 끝나는 날(만기일)에서 거꾸로 6개월과 2개월을 세어 정합니다. 가상의 예로 만기일이 2027년 5월 20일(목)인 전세 계약을 놓고 전세만기 통보기간을 계산해 보겠습니다.

달력상 같은 날짜로 세면 위와 같지만, 기준일 당일이 기간 안에 들어가는지는 단정하기 어렵습니다. 민법 제157조(초일 불산입), 제159조(기간말일의 종료로 만료), 제160조(역에 의한 계산, 최종의 월에 해당일이 없으면 그 월의 말일로 만료)는 앞으로 세어 나가는 기간을 전제로 한 규정이어서, 만기일에서 거꾸로 세는 경우에 그대로 적용되는지는 해석의 여지가 있습니다.

주말과 공휴일도 같습니다. 민법 제161조는 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당하면 그 익일로 만료한다고 정하지만, 예시처럼 2개월 전 기준일이 토요일일 때 마감이 월요일로 밀린다고 기대하는 것은 위험합니다. 그래서 시작선 쪽은 하루 이상 늦게, 마감선 쪽은 며칠 이상 앞당겨 도달시키는 방식을 권합니다.

'2개월 전까지'는 보낸 날이 아니라 도달한 날 기준인가요?

그렇습니다. 민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하므로, 전세 만기 통보 시점은 발송일이 아니라 도달일로 따집니다. 마감선 당일 밤에 보낸 문자는 상대방이 언제 받은 것으로 볼지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

대법원 판결은 상대방이 통지 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓이면 도달로 본다는 취지입니다. 읽음 표시가 없다고 곧바로 도달하지 않은 것은 아니지만, 다툼이 생기면 도달 시점을 통지한 쪽이 설명해야 하는 부담이 생깁니다. 수단별 입증 방법은 별도 글에서 자세히 다뤘으므로, 여기서는 꼭 남길 기록만 정리합니다.

도달 캡처 체크리스트는 네 가지입니다. 날짜와 시간이 보이는지, 받는 사람 이름과 번호가 보이는지, 만기일과 통지 내용이 한 화면에 담겼는지, 답장이 있다면 함께 저장했는지를 확인해 두십시오.

전세 만기 통보 문자 예시 3가지, 계산한 날짜를 넣어 쓰기

전세 만기 통보 문자는 만기일과 의사를 분명히 적고, 계산해 둔 안전 도달일 안에 상대방이 받도록 보내는 것이 핵심입니다. 아래 문안은 가상의 예이며, 괄호 부분을 내 계약 내용으로 바꿔 쓰면 됩니다.

협의만 하는 문자는 그 자체로 갱신거절이나 갱신요구로 읽히지 않도록 뜻을 구분해 두는 것이 좋습니다. 협의가 길어지다 2개월 전 마감선을 넘기면 원하던 결과와 달리 법정갱신 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 문안의 법률 효과는 개별 사정에 따라 달라질 수 있으니 보내기 전에 계약서와 함께 점검해 보십시오.

통보 시기를 넘겼다면 어떻게 되나요? 결과가 갈리는 4갈래

전세 만기 전 통보기간을 넘겼다고 곧바로 손해가 정해지는 것은 아니고, 상대방이 기간 안에 무엇을 했는지와 임차인의 사정에 따라 네 갈래로 나뉩니다.

상담에서 많이 듣는 경우는 임차인이 마감선을 넘겨 나가겠다고 알렸는데 임대인도 기간 안에 아무 통지를 하지 않은 상황입니다. 갈래 1에 해당할 여지가 커서, 만기일이 아니라 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지난 때를 기준으로 볼 가능성이 큽니다. 다만 마감선을 넘겨 만기 전에 보낸 통지를 그대로 해지 통지로 볼 수 있는지는 다툼이 생길 수 있으므로, 만기 뒤 해지 통지를 한 번 더 보내 기록을 남겨 두는 방법도 검토할 만합니다. 임대인이 동의하면 합의로 종료일을 정할 수도 있으니, 통지 문자에 합의 의사를 묻는 문장을 함께 넣어 두는 것도 방법입니다.

내 사건이 네 갈래 중 어디인지는 통지 날짜와 문자 기록을 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

헷갈리는 다른 숫자, 1개월·6월·3개월은 어디서 나왔나요?

전세 만기 통보 기간을 찾다 보면 1개월, 6월, 3개월 같은 숫자가 섞여 나옵니다. 숫자마다 근거 조문과 적용 상황이 달라서, 자주 듣는 말을 하나씩 판정해 보겠습니다.

숫자가 비슷해 보여도 근거 조문이 다르면 효력이 생기는 시점이 완전히 달라집니다. 통보 문자에 "1개월 뒤 나가겠다"처럼 다른 제도의 숫자를 적어 두면 해석 다툼이 생길 수 있으므로, 만기일과 종료 의사만 분명히 적는 편이 안전합니다.

통보 뒤 보증금 반환 일정은 어떻게 잡나요?

전세만기 통보기간 안에 통지가 도달했다면 다음 일은 만기일에 보증금 반환과 이사를 맞추는 일정 짜기입니다. 주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하므로, 보증금을 받지 못한 채 서둘러 집을 비울 이유는 없습니다.

만기가 지나도 보증금이 돌아오지 않으면, 주임법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이사는 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 해야 대항력을 잃을 위험을 줄일 수 있습니다. 그래도 반환이 없으면 전세금반환소송으로 넘어가며, 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다.

보증보험(HUG·SGI)에 가입한 임차인은 보증기관에 이행 절차와 기준을 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 통보 날짜를 정확히 지켜 두면 임차권등기명령, 보증 이행 청구, 소송 어느 단계에서든 계약이 언제 끝났는지를 두고 다툴 일이 줄어듭니다.

전세 만기 퇴거 통보·연장 안 할 때, 자주 묻는 질문