• 판결문을 받았는데 집주인이 연락을 끊었거나 집이 팔려야 주겠다는 말만 반복한다
• 아직 그 집에 살고 있어 이사 날짜를 정하지 못했다
• 판결에 가집행이 붙어 있는데 집주인이 항소했다
• 집주인의 예금이나 다른 재산이 어디에 있는지 모른다

STEP MAP전세반환소송, 판결 뒤 돈이 들어오기까지 지도

전세반환소송의 판결 이후 절차는 확정 확인, 집행문, 회수 수단 선택, 배당·추심, 잔액 관리의 다섯 단계로 이어집니다. 판결 선고 자체가 임차인 통장에 돈을 넣어 주지는 않습니다. 집주인이 판결을 보고 스스로 이체하면 거기서 끝나지만, 그렇지 않다면 임차인이 법원에 별도의 집행 신청을 해야 합니다.

판결은 강제집행의 출발점입니다. 「민사집행법」 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다. 확정을 기다릴지, 가집행으로 먼저 움직일지부터 정해야 다음 단계가 열립니다.

소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리지만, 판결 이후 단계의 소요 기간은 집주인 재산의 종류와 다른 채권자가 있는지에 따라 크게 달라집니다.

AFTER WINNING전세반환소송 승소 후 가장 먼저 할 일

전세반환소송 승소 후 가장 먼저 할 일은 판결이 송달·확정되었는지, 가집행이 붙었는지 확인하고 집행문을 받는 것입니다. 집주인이 항소하면 판결은 확정되지 않지만, 가집행 선고가 있다면 확정 전에도 강제집행을 시작할 수 있습니다.

가집행으로 먼저 받는 데에는 주의할 점도 있습니다. 가집행의 선고는 상급심에서 그 선고나 본안판결을 바꾸는 판결의 선고로 바뀌는 한도에서 효력을 잃고(「민사소송법」 제215조 제1항), 본안판결이 바뀌면 법원은 피고의 신청에 따라 가집행으로 지급받은 물건을 돌려주고 손해를 배상하라고 원고에게 명하여야 합니다(같은 법 제215조 제2항). 다툼이 큰 사건일수록 가집행 활용 범위를 신중히 정합니다.

AUCTION VS ACCOUNT집을 경매에 넣을 때와 계좌를 압류할 때 무엇이 다른가요?

집을 경매에 넣을 때는 집을 비워 주지 않고도 신청할 수 있지만, 상환 판결로 계좌를 압류할 때는 집 인도나 인도 제공을 먼저 증명해야 합니다. 같은 판결문이라도 어떤 재산에 집행하느냐에 따라 임차인이 먼저 갖출 것이 달라집니다.

임차주택 경매는 임차인이 아직 그 집에 살고 있어도 시작할 수 있는 길입니다. 경매신청서에는 채권자·채무자와 법원, 부동산, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 합니다(「민사집행법」 제80조). 다만 배당을 받을 때는 집을 넘겨야 하므로 이사 일정과 배당기일을 함께 맞춰야 합니다.

예금·급여 압류는 집주인의 은행이나 직장을 제3채무자로 하는 절차라 경매보다 가볍게 시작할 수 있습니다. 압류한 금전채권은 추심명령이나 전부명령을 신청해 돈으로 바꾸는데(제229조 제1항), 전부명령은 확정되어야 효력을 가지고, 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류 또는 배당요구를 했다면 효력을 가지지 않습니다(같은 조 제5항·제7항).

위 갈림길 중 하나라도 애매하다면 판결문 주문과 등기사항증명서를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

FIND ASSETS집주인 재산을 모르면 재산명시, 가집행 판결로는 안 되는 이유

집주인 재산을 모르면 재산명시를 신청할 수 있지만, 가집행 선고가 붙은 판결만으로는 신청할 수 없습니다. 「민사집행법」 제61조 제1항은 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자가 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 신청할 수 있다고 정하면서, 민사소송법 제213조에 따른 가집행의 선고가 붙은 판결은 단서로 제외합니다.

재산명시 신청에는 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙여야 합니다(같은 법 제61조 제2항). 법원은 신청에 정당한 이유가 있으면 채무자에게 재산목록 제출을 명할 수 있고(제62조 제1항), 정당한 이유가 없거나 채무자의 재산을 쉽게 찾을 수 있다고 인정하면 결정으로 기각하여야 합니다(제62조 제2항). 명시명령 결정은 우편송달이나 공시송달 방법으로는 채무자에게 송달할 수 없습니다(제62조 제5항).

재산명시 뒤에도 재산이 드러나지 않으면 재산조회로 이어갈 수 있습니다. 재산명시절차의 관할 법원은 채권자가 주소보정명령을 받고도 「민사소송법」 제194조 제1항의 사유로 이행할 수 없었던 경우, 제출된 재산목록만으로 집행채권의 만족을 얻기에 부족한 경우 등 「민사집행법」 제74조 제1항 각 호에 해당하면 재산명시를 신청한 채권자의 신청에 따라 공공기관·금융기관 등에 채무자 명의 재산을 조회할 수 있습니다. 채권자는 조회할 기관을 특정하고 조회 비용을 미리 내야 합니다(제74조 제2항).

DELAY DAMAGES지연손해금, 판결 주문의 기산일과 두 구간 읽는 법

판결 뒤 받을 지연손해금은 새로 계산 방식을 정하는 것이 아니라 판결 주문에 적힌 기산일과 이율 구간을 그대로 따릅니다. 전세보증금 반환 판결의 주문은 보통 소장 송달일을 경계로 두 구간으로 나뉩니다.

「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제2항은 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 집주인이 공제를 다퉈 일부가 받아들여진 사건이라면 주문의 구간 구분을 꼭 확인합니다.

지연손해금이 언제부터 붙는지도 판결마다 다릅니다. 임대인의 보증금 반환과 임차인의 집 인도는 동시이행 관계라서, 임차인이 집을 비우거나 인도를 제공한 시점에 따라 기산일이 달라질 수 있습니다. 집행 금액을 산정할 때는 주문에 적힌 날짜를 기준으로 하고, 판결 뒤 일부 입금이 있었다면 그 금액도 따로 정리해 둡니다.

AFTER JUDGMENT판결로 확정된 채권 시효 10년과 이후 관리

판결로 확정된 전세보증금 채권의 소멸시효는 10년입니다. 「민법」 제165조 제1항은 판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당한 것이라도 그 소멸시효를 10년으로 한다고 정하고, 같은 조 제3항은 판결확정 당시에 변제기가 도래하지 아니한 채권에는 적용하지 아니한다고 정합니다. 판결 확정 뒤에 생기는 지연손해금처럼 변제기가 뒤에 오는 부분은 따로 따져 봐야 합니다.

시효는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인으로 중단되고(「민법」 제168조), 중단된 시효는 중단사유가 종료한 때부터 새로이 진행합니다(제178조 제1항). 판결 후 압류를 해 두면 시효 관리에도 의미가 있습니다. 시효 완성이 가까워질 때 다시 소를 제기해 시효를 잇는 방법이 논의되지만, 허용 범위와 요건은 대법원 판결 취지에 따라 사안별로 판단되므로 미리 확인하는 것이 안전합니다.

WHO DOES WHAT전세반환소송 변호사, 단계별로 맡길 범위

전세반환소송 변호사에게 맡길 범위는 판결 확정 확인부터 회수 수단 선택, 배당·추심, 잔액 관리까지 단계별로 나눠 정할 수 있습니다. 집주인이 바로 이체할 사건이라면 집행문 발급까지만 챙겨도 충분할 수 있고, 재산이 흩어져 있거나 다른 채권자가 얽혀 있다면 수단의 순서 설계가 결과를 좌우합니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 부동산·민사 전문 변호사입니다. 센터의 처리 사건은 450건이 넘고 승소율은 95% 이상(법원 판결 기준)입니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

FAQ전세반환소송 판결 뒤 자주 묻는 질문