전세금 반환, 네 가지 질문으로 보는 전체 지도

임차인이 보증금을 돌려받는 과정은 누구에게, 언제, 무엇과 바꿔, 어디서 받는지를 차례로 확인하면 전체 구조가 잡힙니다. 네 질문은 각각 「주택임대차보호법」(이하 주임법)과 민법의 서로 다른 조문에 대응하기 때문에, 한 칸이라도 비어 있으면 다음 단계에서 막히기 쉽습니다.

상대방을 잘못 잡으면 내용증명과 소장이 엉뚱한 사람에게 가고, 종료 시점이 불분명하면 집주인은 "아직 계약 중"이라고 맞섭니다. 인도와 맞바꾸는 구조를 모르면 이사 순서를 잘못 정해 대항력을 잃을 수 있고, 돈이 나오는 곳을 모르면 경매 배당요구나 보증기관 청구의 때를 놓칠 수 있습니다.

아래 자가진단표는 네 질문마다 오늘 확인할 것과 답이 애매할 때 볼 지점을 정리한 것입니다. 칸이 분명하게 채워질수록 다음 단계가 단순해지고, "모르겠다"가 남는 칸이 곧 서류를 놓고 판단해야 하는 지점입니다.

오늘 확인할 서류는 세 가지면 충분합니다. 임대차계약서(임대인·기간·확정일자), 주민등록표 초본(전입일), 등기사항증명서(현재 소유자와 압류·경매 기입 여부)입니다.

전세금 반환청구는 누구에게 하나요?

보증금 반환청구의 상대방은 원칙적으로 임대차계약을 맺은 임대인입니다. 계약서 임대인란에 적힌 사람이 보증금을 받았고, 기간이 끝나면 그 사람이 돌려줄 의무를 집니다. 공동명의라면 계약서와 등기부의 명의인을 모두 확인해 두어야 합니다.

계약 도중 집이 팔린 경우에는 주임법 제3조제4항이 기준입니다. 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 다만 임차인이 대항력을 갖춘 것이 전제이고, 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 생깁니다(제3조제1항). 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

임대인이 사망했다면 상속인을 상대로 청구하게 됩니다. 상속인이 여러 명일 때 각자 어떤 범위와 방식으로 책임을 지는지는 상속 관계와 사정에 따라 따져 볼 문제라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 가족관계 서류로 상속인 범위부터 확인하는 것이 출발점입니다.

전세금 반환 시점은 언제부터인가요?

보증금을 돌려받을 시점은 임대차가 끝난 때, 즉 계약기간이 만료되거나 해지의 효력이 생긴 때입니다. 만기일이 지났다고 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 주임법 제6조제1항은 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문입니다.

주임법 제6조제1항에 따르면 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지(또는 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지)를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 전달해 두었는지가 반환 시점을 가르는 첫 기준입니다.

통지 없이 갱신된 상태(법정갱신)라면 주임법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 경우의 해지도 제6조의3제4항이 제6조의2를 준용하는 구조라 같은 3개월 시계가 적용됩니다. 어느 쪽이든 통지가 상대방에게 도달한 날을 증명할 수 있어야 합니다.

종료 시점이 지나도 임차인이 바로 불리해지는 것은 아닙니다. 주임법 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 보증금을 받지 못한 채 계속 살고 있는 임차인의 지위가 법으로 유지되는 이유입니다.

전세금 반환 지연이면 무엇이 붙나요?

임대인이 보증금 반환을 늦추면 지연손해금이 붙을 수 있습니다. 소장이 송달되는 날까지는 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법 제379조의 법정이율인 연 5%가 기준이 됩니다.

소장이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조제1항에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 소송촉진법 제3조제2항은 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서는 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다.

지연이 언제부터 시작되는지는 단정하기 어렵습니다. 보증금 반환과 집 인도가 동시이행 관계라서, 임차인이 집을 비워 줄 준비를 갖추고 그 뜻을 알렸는지(이행의 제공)에 따라 지체 여부 판단이 달라질 수 있습니다. 날짜별 구간 계산은 실무연구자료의 지연 이자 계산 글에서 따로 다뤘습니다.

전세금 반환 절차, 내용증명부터 강제집행까지

보증금 회수 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 반환소송, 강제집행의 네 단계로 이어집니다. 모든 사건이 네 단계를 다 거치는 것은 아니고, 임대인의 반응과 이사 일정에 따라 시작점과 생략할 수 있는 단계가 달라집니다.

가압류는 모든 사건에 필요한 것이 아닙니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 검토할 수단입니다. 지급명령은 임대인이 다투지 않는다는 확신이 없는 한 권하지 않습니다. 이의가 나오면 결국 소송으로 넘어가 시간이 더 들기 때문입니다.

전세금 반환 경매·허그 전세금반환신청에서 달라지는 것

경매 단계에서 돈은 임대인이 아니라 매각대금 배당에서 나옵니다. 주임법 제3조의2제2항에 따라 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받으려면 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖추어야 합니다. 둘 중 하나만으로는 이 우선변제권이 생기지 않습니다.

우선변제권이 있어도 배당을 받으려면 절차를 밟아야 합니다. 「민사집행법」 제88조제1항은 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 등이 배당요구를 할 수 있다고 정하므로, 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해 두는 것이 안전합니다. 또 주임법 제3조의2제3항은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다"고 정해, 배당금 수령 단계에서도 집 인도가 맞물립니다.

경매로 집이 매각되면 임차권은 경락에 따라 소멸하는 것이 원칙이지만, 주임법 제3조의5 단서는 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 정합니다. 배당으로 다 받지 못한 보증금을 매수인이 떠안게 되는지는 대항력 취득 시점과 다른 권리의 순위에 따라 판단이 갈리므로 단정할 수 없습니다.

허그 전세금반환신청처럼 보증보험에 가입한 임차인은 보증기관 경로를 먼저 확인합니다. 청구 요건과 처리 기간은 보증 상품과 약관에 따라 다르므로 보증서와 안내문을 기준으로 확인해야 합니다. 법적으로는 은행 등 주임법에 열거된 금융기관등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다(제3조의2제7항).

전세금반환소송 후 회수까지

판결을 받은 뒤에는 그 판결을 집행권원으로 삼아 임대인 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 판결이 났다고 돈이 저절로 들어오는 것은 아니므로, 판결 전후로 임대인의 재산을 어디서 찾을지 미리 정리해 두는 것이 회수 속도를 좌우합니다.

임차인이 그 집에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에는 주임법 제3조의2제1항에 따라 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 집을 먼저 비우지 않고도 그 집에 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 특례는 경매를 신청하는 경우에 한정되므로, 판결이 집 인도와 동시이행을 내용으로 한다면 임대인의 예금채권 압류 같은 다른 집행에는 민사집행법 제41조제1항에 따라 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 합니다.

경매 배당으로 다 받지 못한 나머지는 같은 판결로 임대인의 다른 재산에 다시 집행해 회수하는 구조입니다. 임대인의 재산이 잘 보이지 않으면 재산명시·재산조회 같은 민사집행법상 절차를 검토합니다. 법도 전세금반환소송센터 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로, 판결 이후 회수 단계까지 이어서 점검하는 방식으로 사건을 다뤄 왔습니다.

전세금 못받을때 절차와 임차권등기명령, 자주 묻는 질문