상가임대차보증금반환소송비용의 기본 항목

상가임대차보증금반환소송비용의 기본 항목은 인지액, 송달료, 변호사 보수 세 가지입니다. 구체 액수는 사건마다 달라 이 글에 적지 않으며, 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

세 항목 외에 사건에 따라 더해지는 실비도 있습니다. 내용증명 발송비, 등기사항증명서 발급비, 감정 비용, 판결 뒤 강제집행 비용이 대표적입니다. 비용을 필요로 하는 소송행위에 대하여 법원은 당사자에게 그 비용을 미리 내게 할 수 있으므로(민사소송법 제116조 제1항), 임차인은 먼저 쓰고 나중에 정산하는 흐름을 염두에 두어야 합니다.

소장 접수 후 판결까지는 4~6개월을 기준으로 잡지만, 감정이나 권리금 쟁점이 끼면 길어질 수 있습니다.

상가에서 비용을 흔드는 네 변수

상가 보증금 반환 소송의 비용을 흔드는 변수는 환산보증금 초과 여부, 원상복구 감정, 권리금 병합, 공제 다툼 네 가지입니다. 보증금 액수가 같아도 상가임대차보증금반환소송비용의 전망은 크게 벌어질 수 있습니다.

네 변수는 겹치기도 합니다. 가상의 예를 들면, 폐업 후 점포를 비운 임차인 A의 사건에서 임대인의 공제 주장이 밀린 관리비 한 항목뿐이라면 변수는 거의 걸리지 않습니다. 반대로 임차인 B가 권리금 손해배상을 함께 청구하고 임대인이 원상복구비까지 크게 주장한다면 소가와 감정 변수가 동시에 걸립니다.

환산보증금을 넘으면 비용 판단이 왜 달라지나요?

환산보증금을 넘는 상가에는 상가법 일부 조문만 적용되므로, 소장 비용보다 판결 뒤 회수 비용의 판단이 달라집니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 적용 대상에서 제외하고, 제2항은 보증금 외에 차임이 있으면 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 정합니다. 기준 금액과 비율은 대통령령 사항이고 보증금액은 지역별로 구분해 정하므로 내 계약서와 점포 소재지로 확인해야 합니다.

초과 임대차에는 상가법 제2조 제3항이 열거한 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조만 적용됩니다. 제5조(보증금의 회수), 제6조(임차권등기명령), 제9조(임대차기간 등), 제18조(「소액사건심판법」의 준용)는 열거에 없어 적용되지 않습니다.

소장에 붙는 인지액의 계산 틀은 소가를 따르므로, 환산보증금을 넘었다는 이유로 그 틀이 바뀐다고 볼 조문은 없습니다. 달라지는 것은 판결을 받은 뒤의 길입니다. 환산보증금을 초과한 임차인은 임대인의 다른 재산이나 일반 강제집행으로 회수를 설계해야 할 수 있으므로, 소를 내기 전에 임대인 재산과 건물의 선순위 권리를 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 회수 전망이 낮으면 같은 비용이라도 실익은 작아집니다.

원상복구·연체 공제 다툼과 감정 비용

원상복구·연체 공제 다툼은 상가 보증금 소송의 비용을 키우는 현실적인 변수이며, 공제가 일부라도 인정되면 소송비용 분담까지 달라질 수 있습니다. 원상회복의 근거는 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조입니다. 민법 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 어느 시설까지 되돌려야 하는지는 계약서 특약, 입점 당시 상태, 시설을 누가 설치했는지에 따라 다퉈질 수 있어 일률적으로 말할 수 없습니다.

대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 목적물을 인도할 때까지 발생한 임차인의 채무를 담보한다는 취지입니다. 또한 공제할 채권의 발생 원인은 임대인이, 그 채권이 변제 등으로 소멸했다는 점은 임차인이 증명한다는 취지로 이해됩니다. 임대인의 흔한 말 세 가지를 나눠 봅니다.

감정이 필요한지는 단정할 수 없습니다. 공제 액수가 크지 않거나 견적서와 사진으로 정리되면 감정 없이 끝날 수 있고, 복구 범위와 금액이 크게 갈리면 감정이 진행될 수 있습니다. 감정인은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정하며(민사소송법 제335조), 감정 비용은 필요한 소송행위의 비용으로 미리 내도록 요구될 수 있습니다. 감정에 드는 돈이 다투는 공제액과 비슷하거나 더 크다면 신청 실익부터 따져야 합니다.

공제가 일부 인정되면 보증금 청구의 일부가 기각되는 일부패소 판결이 될 수 있습니다. 민사소송법 제101조는 일부패소의 경우에 당사자들이 부담할 소송비용은 법원이 정하고, 사정에 따라 한 쪽 당사자에게 소송비용의 전부를 부담하게 할 수 있다고 규정합니다. 이 때문에 공제 항목을 분리해 두는 일이 곧 상가임대차보증금반환소송비용을 관리하는 일이 됩니다.

권리금 청구를 함께 내면 소가는 어떻게 되나요?

권리금 손해배상 청구를 보증금 반환 소장에 함께 내면 소가가 합산될 가능성을 먼저 염두에 두어야 합니다. 민사소송법 제27조 제1항은 "하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다"고 규정합니다. 제2항은 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우 그 값을 넣지 않도록 하지만, 권리금 손해배상이 여기에 해당하는지는 단정할 수 없습니다.

권리금 손해배상의 근거는 상가법 제10조의4 제3항으로, 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 배상 책임이 생깁니다. 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 금지 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다.

제10조의4는 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다. 다만 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하고(제1항 단서), 제10조의5의 상가(대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)와 국유·공유재산)에는 적용되지 않습니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이어서, 병합하면 감정 변수도 함께 걸릴 수 있습니다.

어느 쪽이 유리한지에 공식은 없습니다. 주선 문자·권리금 계약서·임대인 거절 통지 같은 방해행위 자료가 탄탄한지, 보증금 회수가 얼마나 급한지, 임대인에게 집행할 재산이 있는지에 따라 갈립니다.

이긴 뒤 임대인에게 넘기는 절차

승소해도 소송비용은 자동으로 돌아오지 않으며, 소송비용액 확정 절차를 거쳐 임대인에게 청구하는 구조입니다. 민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 변호사 보수는 제109조 제1항에 따라 당사자가 지급하였거나 지급할 보수 중 대법원규칙이 정하는 금액의 범위안에서 소송비용으로 인정되고, 여러 변호사가 대리하였더라도 한 변호사가 대리한 것으로 계산합니다(제2항). 약정 보수 전액이 넘어간다고 기대하면 계산이 어긋납니다.

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   판결 주문 확인소송비용을 누가 어떤 비율로 부담하는지 주문에서 확인합니다.
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   제1심 법원에 신청그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후, 제1심 법원에 신청합니다(제110조 제1항).
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   서류 제출비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 합니다(제110조 제2항).
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   상대방 진술과 결정법원은 결정 전에 상대방에게 비용계산서 등본을 교부하고 진술과 서면 제출을 최고하여야 합니다(제111조 제1항). 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(제110조 제3항).
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   집행으로 회수임대인이 내지 않으면 항고로만 불복할 수 있는 재판으로서 강제집행을 검토합니다(민사집행법 제56조 제1호). 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(민사집행법 제53조 제1항).

합의로 끝낼 때는 비용 문구를 빠뜨리지 말아야 합니다. 당사자가 법원에서 화해한 경우 화해비용과 소송비용의 부담에 대하여 특별히 정한 바가 없으면 당사자들이 각자 부담합니다(민사소송법 제106조). 임대인에게 집행할 재산이 없다면 실제 회수는 별개 문제로 남습니다.

상가 보증금 반환 소송 실익 판정표

상가 보증금 반환 소송의 실익은 비용 총액이 아니라 회수 가능한 금액과 비용의 관계로 판단합니다. 상가임대차보증금반환소송비용을 금액으로 묻기 전에 내 사건이 아래 표의 어느 줄에 가까운지부터 보세요.

판정을 가르는 갈림길은 세 가지입니다. 첫째, 환산보증금 이하인가 초과인가에 따라 제5조·제6조·제18조를 쓸 수 있는지가 갈립니다. 둘째, 점포 인도를 마쳤는가에 따라 동시이행 쟁점과 집행 단계의 부담이 달라질 수 있습니다. 셋째, 공제 항목이 얼마나 다퉈지는가에 따라 감정과 일부패소 가능성이 달라집니다. 세 가지 모두 계약서와 문자, 정산서를 봐야 답이 나오는 부분입니다.

상가 보증금 소송비용, 자주 묻는 질문