전세금 못받을때 가압류는 꼭 해야 하나요?

전세금 못받을때 가압류는 반드시 거쳐야 하는 단계가 아닙니다. 전세금을 돌려받는 기본 경로는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서이고, 가압류는 그 사이에 필요한 사건에서만 끼워 넣는 보전 수단입니다.

「민사집행법」 제276조 제1항에 따르면 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있습니다. 보증금반환채권은 금전채권이고, 제276조 제2항은 "기한이 차지 아니한 것"도 가압류할 수 있다고 정합니다. 쟁점은 신청 자격보다 필요성입니다. 제277조는 가압류를 하지 아니하면 "판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려"가 있을 경우에 할 수 있다고 규정합니다.

가압류는 돈을 받는 절차가 아니라 재산을 묶어 두는 절차입니다. 임차인이 실제로 돈을 받으려면 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결 같은 집행권원에 기초해 강제집행으로 나아가야 합니다(제24조). 전세금 못받을때 가압류를 고민하는 임차인은 "임대인의 어떤 재산을, 왜 지금 묶어야 하는가"에 답할 수 있어야 하고, 아래 세 갈림길이 그 답을 가릅니다.

먼저 검토할 사람과 아직 급하지 않은 사람은 어떻게 갈리나요?

가압류를 먼저 검토할 임차인은 집값으로 보증금을 다 회수하기 어렵고 임대인의 다른 재산을 알고 있는 사람입니다. 집값이 넉넉하거나 묶을 재산을 전혀 모르는 임차인에게는 가압류가 급한 수단이 아닐 수 있습니다. 아래 표는 전세금 못받을때 흔히 만나는 상황을 판단과 다음 확인 사항으로 나눈 것입니다.

임차주택 자체에 가압류를 거는 문제는 따로 따져야 합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 가압류는 우선변제권과 별개의 구조여서, 같은 집에 가압류를 더할 실익은 사안마다 다릅니다.

다른 부동산에 해 둔 가압류는 그 부동산이 경매될 때 의미가 드러납니다. 「민사집행법」 제148조 제3호는 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 배당 대상이 된다는 뜻이며, 가압류만으로 우선변제권이 생긴다고 읽으면 곤란합니다.

청구채권 칸에는 어떤 사실을 적나요?

청구채권 칸에는 임대인에게 돌려받을 보증금이 왜, 얼마만큼 있는지를 적습니다. 「민사집행법」 제279조 제1항 제1호가 청구채권의 표시를 요구하고, 제279조 제2항은 청구채권과 가압류의 이유를 소명하여야 한다고 정합니다. 제280조 제1항에 따라 재판은 변론 없이 할 수 있으므로, 설명할 기회가 서면뿐일 수 있다고 전제하고 준비합니다.

청구채권 칸에서 자주 흔들리는 지점은 세 가지입니다. 첫째 금액입니다. 일부 입금이나 공제 주장이 있으면 전액을 그대로 적기 전에 정리하고, 원금만 적을지 지연손해금까지 더할지도 사건별로 판단합니다. 둘째 만기 전 신청입니다. 제276조 제2항으로 신청 자체는 가능하지만, 종료 예정의 근거와 지금 묶어야 할 사정을 더 구체적으로 설명해야 합니다.

셋째는 임차인이 아직 거주 중인 경우입니다. 임대인은 임차인이 주택 인도의 이행을 제공할 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있다고 주장할 수 있고(「민법」 제536조 제1항), 그 관계를 신청서에 어떻게 드러낼지는 사안마다 확인이 필요합니다. 집이 팔려 임대인이 바뀌었다는 말이 있다면 누구를 채무자로 적을지도 등기부와 계약 경과로 먼저 가려야 합니다.

가압류 이유 칸에는 어떤 사실을 적나요?

가압류 이유 칸에는 지금 묶지 않으면 판결을 받아도 집행이 어려워질 구체적 사실을 적습니다(「민사집행법」 제279조 제1항 제2호, 제277조). 전세금 못받을때 가압류 신청서에 불안한 심정만 적으면 법원을 설득하기 어려울 수 있습니다. 같은 사정도 날짜와 자료를 붙이면 전혀 다른 문장이 됩니다. 아래 문장은 설명을 위한 가상의 예입니다.

가압류 이유를 뒷받침하는 자료는 임차주택과 다른 부동산의 등기사항증명서(갑구·을구), 시세 자료, 매물 화면, 임대인과 주고받은 문자, 반송된 우편입니다. 다만 이런 자료가 있다고 결론이 정해지는 것은 아니며, 집행 곤란의 염려가 소명되는지는 법원이 사안별로 판단합니다. 사실이 아닌 내용을 적어서는 안 되고, 신청이 기각되거나 각하되면 채권자는 즉시항고를 할 수 있습니다(제281조 제2항).

담보를 내라고 하면 어떻게 하나요?

담보 제공 명령은 소명을 갖춘 사건에서도 나올 수 있으므로, 두 칸을 채웠다고 부담이 사라지지는 않습니다. 「민사집행법」 제280조 제2항과 제3항은 방향이 다른 조문이어서 나눠 읽어야 합니다.

담보의 성격은 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대비하는 것이고, 금액은 법원이 정합니다. 제공 방법은 「민사집행법」 제19조 제3항이 준용하는 「민사소송법」 제122조에 따라 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하거나, 대법원규칙이 정하는 바에 따라 지급을 보증하겠다는 위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법입니다. 당사자 사이에 특별한 약정이 있으면 그에 따릅니다.

담보 부담을 판단할 때는 묶으려는 재산의 값어치와 나란히 놓아 봐야 합니다. 임대인의 다른 부동산에 앞 순위 권리가 많다면 가압류를 해도 남는 몫이 적을 수 있습니다. 제공한 담보는 담보 사유가 소멸했음을 증명하거나 담보권리자의 동의를 증명해 취소를 신청하는 절차로 정리합니다(「민사소송법」 제125조).

결정 뒤 2주와 본안 제소 부담은 무엇이 다른가요?

가압류 결정 뒤의 2주는 소송을 낼 기한이 아니라 가압류를 집행할 수 있는 기한입니다. 「민사집행법」 제292조 제2항은 가압류에 대한 재판의 집행을 "채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다"고 정합니다. 제292조 제3항에 따라 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있습니다.

1. 1신청과 소명관할 법원에 신청서와 자료를 제출합니다. 재판은 결정으로 합니다(제281조 제1항).
2. 2결정과 담보담보 제공 명령이 있으면 먼저 이행합니다.
3. 32주 안에 집행부동산은 등기부 기입 방식으로 법원사무관등이 촉탁하고(제293조), 채권은 제3채무자에게 명령을 합니다.
4. 4본안 소 제기전세금반환소송을 냅니다. 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 기준입니다.
5. 5판결 뒤 강제집행묶어 둔 재산에 대해 압류·경매 같은 본래의 집행 절차로 회수합니다.

제소명령은 임대인이 신청하면 나오는 절차입니다. 제287조 제1항은 가압류법원이 채무자의 신청에 따라 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기해 증명하는 서류를 내거나, 이미 소를 제기했다면 소송계속사실을 증명하는 서류를 내도록 명하여야 한다고 정합니다. 서류를 낸 뒤 소가 취하되거나 각하되면 제출하지 아니한 것으로 봅니다(제287조 제4항).

전세금 못받을때 가압류를 걸었다면 본안 소송 계획까지 함께 세워야 합니다. 가압류는 「민법」 제168조 제2호의 소멸시효 중단 사유이지만 판결을 대신하지는 않으므로, 묶어 둔 재산에서 실제로 회수하려면 집행권원이 있어야 합니다.

임대인이 이의나 취소를 신청하면 어떻게 대응하나요?

임대인은 이의신청, 사정변경 등을 이유로 한 취소 신청, 제소명령 신청, 해방금액 공탁으로 가압류에 맞설 수 있고, 임차인의 대응은 수단마다 다릅니다. 이의신청이 있어도 집행은 바로 멈추지 않습니다. 「민사집행법」 제283조 제3항은 "이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다"고 정합니다.