이사당일 전세금 안줄때 첫 10분에 할 일은?

이사당일 전세금 안줄때 첫 10분에 할 일은 입금 여부, 계약 종료 여부, 열쇠와 전입 상태 세 가지를 확인하고 기록을 남기는 것입니다. 이사 업체가 재촉하는 자리에서는 말부터 오가기 쉽지만, 오늘의 판단은 이 세 가지 사실로 정해집니다. 임차인이 집주인을 설득하려 애쓰는 것보다 사실을 먼저 고정해 두는 편이 뒤 절차에 훨씬 쓸모가 있습니다.

1. 입금 내역을 계좌에서 직접 확인보증금 전액이 들어왔는지 임차인 본인 계좌에서 봅니다. 보냈다는 말이나 이체 화면 사진만으로 판단하지 않습니다.
2. 오늘이 만기 이후인지 확인계약서의 기간과 종료 통지 자료, 만기를 앞당기기로 합의한 문자가 있는지 봅니다. 이사일이 만기 전이면 아래 조문의 적용이 달라집니다.
3. 열쇠 인계와 전입신고를 잠시 멈춤열쇠, 도어락 비밀번호, 새집 전입신고를 입금 확인 뒤로 미룹니다. 이미 넘겼다면 언제 누구에게 넘겼는지 적어 둡니다.
4. 문자 한 통과 사진 몇 장아래 문안으로 이행 준비 완료를 알리고, 비운 집의 상태와 계량기 숫자를 사진으로 남깁니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 「민법」 제536조 제1항은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있게 하고, 대법원 판결은 임대차 종료 시 임차인의 집 반환과 임대인의 보증금 반환이 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 입금 전에 열쇠를 넘기기 어렵다는 임차인의 말은 억지가 아니라 법이 예정한 모습인 셈입니다. 다만 「민법」 제536조 제1항 단서에 따라 보증금 반환 채무가 아직 변제기에 있지 않으면 같은 주장이 통하지 않습니다. 만기 전이고 앞당겨 끝내기로 합의한 사실이나 그 밖의 종료 사유도 없다면 이 단서부터 따져 보아야 합니다.

문자를 보내는 이유는 「민법」 제460조의 구조에 있습니다. 변제는 현실제공이 원칙이지만, 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 수령을 촉구하는 방식도 정해져 있습니다. 제461조는 변제의 제공이 그때부터 채무불이행의 책임을 면하게 한다고 정하는데, 당일 문자 한 통이 어디까지 효과를 내는지는 사안마다 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다. 그래도 임차인이 집을 비울 준비를 마쳤다는 사실을 시각과 함께 남겨 두는 것은 어느 쪽 결론에서든 쓸모가 있습니다.

세 갈림길 중 하나라도 답이 애매하면 계약서와 문자를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

장면 1. 오늘 오후에 준다고 할 때

집주인이 오늘 오후에 준다고 할 때는 입금 시각을 정해 받고, 그때까지 열쇠를 들고 기다리는 것이 안전합니다. 같은 날 안에 입금될 가능성이 있다면 이사를 통째로 뒤집을 이유는 적고, 기다리는 몇 시간의 불편이 뒤의 분쟁보다 작을 수 있습니다.

짐을 빼는 일과 열쇠를 넘기는 일은 나누어 생각합니다. 짐은 업체 일정 때문에 먼저 옮기더라도 열쇠와 비밀번호는 임차인이 쥐고 있는 편이 낫습니다. 다만 짐을 전부 뺀 상태에서 점유가 유지된다고 볼 수 있는지는 사안별 판단이라 이것만 믿을 수는 없습니다. 약속한 시각이 지나도 입금이 없으면 다음 장면으로 넘어갑니다.

장면 2. 내일·며칠 뒤 준다고 할 때

집주인이 내일이나 며칠 뒤 준다고 할 때는 입금 날짜를 문자로 확정받고, 그날까지 이사와 전출을 어떻게 할지 먼저 정해야 합니다. 며칠 뒤라는 말이 진심일 수 있어도, 열쇠와 주소를 먼저 넘긴 뒤에는 임차인에게 남는 것이 약속뿐이라는 점이 문제입니다.

각서나 확약서를 받아 두면 증거는 되지만, 집행력을 갖춘 별도 형식이 아니라면 그것만으로 강제집행을 할 수 있는 것은 아닙니다. 지체 책임에 관해서는 「민법」 제387조 제1항이 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정하지만, 임차인이 집을 계속 점유하는 동안 지연손해금이 붙는지는 동시이행 관계와 얽혀 사안마다 달라질 수 있습니다.

새집 잔금 날짜가 잡혀 있다면 집주인에게 그 사정을 오늘 문자로 알려 둡니다. 「민법」 제393조 제2항은 특별한 사정으로 인한 손해에 대해 채무자가 그 사정을 "알았거나 알 수 있었을 때에 한하여" 배상 책임이 있다고 정하므로, 알린 시점의 기록은 나중에 판단 자료가 될 수 있습니다. 실제로 손해가 인정되는지는 단정할 수 없습니다.

장면 3. 일부만 입금하겠다고 할 때

집주인이 일부만 입금하겠다고 할 때는 일부를 받더라도 나머지를 포기하지 않는다는 점을 문자로 남기고, 잔액 입금 전에는 열쇠를 넘기지 않는 것이 기본입니다. 일부 금액은 현실적인 회수이므로 무턱대고 거절할 일은 아닙니다. 다만 주임법 제4조 제2항의 존속 구조는 보증금을 반환받을 때까지를 기준으로 하므로, 잔액이 남아 있는 동안에는 대항력과 우선변제권을 지킬 필요도 그대로 남습니다.

입금액을 무엇에 먼저 채우느냐는 잔액 계산을 바꿉니다. 「민법」 제479조 제1항은 채무자가 비용 및 이자를 지급할 경우에 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 하면 비용, 이자, 원본의 순서로 충당하도록 정하고, 제476조 제1항은 같은 채권자에게 같은 종류의 채무가 여러 개 있고 변제의 제공이 그 전부를 소멸하게 하지 못할 때 변제자가 어느 채무에 충당할지 지정할 수 있다고 정합니다. 이사 당일까지 지연손해금이 생겼는지부터 다툼이 될 수 있으므로, 받은 금액과 남은 금액을 날짜와 함께 서로 확인해 두는 편이 안전합니다.

장면 4. 새 세입자 잔금이 들어와야 준다고 할 때

새 세입자 잔금이 들어와야 준다는 말은 임대인의 자금 사정이며, 그것만으로 보증금 반환을 미룰 법적 근거가 되지는 않습니다. 기준은 임대차계약서와 법입니다. 다만 집주인의 말이 꼭 거짓이라는 뜻은 아니고, 계약서 특약에 다른 내용이 적혀 있는지는 먼저 확인해야 합니다.

현실에서는 새 세입자의 잔금으로 보증금을 돌려주는 흐름이 드물지 않으므로 협조 자체가 잘못은 아닙니다. 임차인이 지킬 것은 순서입니다. 새 세입자가 잔금을 보내고, 그 돈이 임차인 계좌로 들어온 것을 확인한 뒤, 같은 자리에서 열쇠를 건네는 흐름이면 서로 부담이 적습니다. 반대로 비워 주기를 먼저 요구하면서 입금 시각을 말하지 못한다면, 장면 2와 같은 상황으로 보고 대응합니다.

장면 5. 전화를 안 받을 때

집주인이 전화를 안 받을 때는 연락 시도와 이행 준비 완료 사실을 시각별로 남기고, 열쇠를 아무 곳에나 두고 떠나지 않는 것이 먼저입니다. 현관 앞이나 우편함에 둔 열쇠는 언제 인도했는지, 인도가 맞는지를 두고 뒤에 다툼이 될 수 있습니다.

답을 달라고 적는 ○시는 임차인이 정한 시각일 뿐 법이 정한 기한은 아닙니다. 연락이 끊긴 사정이 「민법」 제460조 단서의 미리 변제받기를 거절한 경우에 해당하는지도 단정할 수 없으므로, 기록을 넉넉히 남겨 둡니다. 집주인과 연락이 닿지 않아도 임차권등기명령은 집주인 동의 없이 신청할 수 있어, 계약이 끝난 상태라면 이 경로를 바로 검토합니다. 이후의 큰 순서는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송(소장 접수 후 판결까지 4~6개월), 강제집행입니다.

이사당일 전세금 안줄때 만나는 다섯 장면의 대응을 한 표로 모으면 다음과 같습니다. 칸에 적힌 내용은 기본 방향이고, 계약서 특약이나 만기 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

이사를 강행해야 한다면 무엇을 지키나요?

이사당일 전세금 안줄때 이사를 강행해야 한다면 지킬 것은 대항력과 우선변제권이며, 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인하기 전에는 전출을 서두르지 않아야 합니다. 주임법 제3조 제1항의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 정합니다. 점유를 넘기거나 주소를 옮기면 이 기반이 흔들릴 위험이 있습니다.

임차권등기명령은 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있습니다. 같은 조 제5항의 효과는 임차권등기를 마쳐야 생기며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 신청서를 낸 것이나 결정을 받은 것만으로는 부족하고, 신청한 당일 등기까지 끝난다고 기대할 수도 없습니다. 이사일이 만기 전이면 신청 요건부터 먼저 확인해야 합니다. 신청과 등기에 든 비용은 같은 조 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.

짐 일부를 남기거나 가족 일부의 주민등록을 남겨 두는 방법이 거론되기도 하지만, 그 효과는 사안별 판단 영역이라 이것만 믿고 움직일 일은 아닙니다. 새집 전입을 늦추면 새집 쪽 대출이나 확정일자 일정과 부딪힐 수 있으므로 두 집의 일정을 한 장에 놓고 봐야 합니다. 그 일정표를 미리 만들어 두면 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자, 공인중개사)와 상담할 때 순서를 더 정확히 짚을 수 있습니다.

전세금 안줄때 이사 당일 자주 묻는 질문은?