임차권등기명령해제, 법에서는 어떻게 부르나요?

임차권등기명령해제라는 말은 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조의3에 나오지 않는 실무상 표현입니다. 조문에 있는 말은 임차권등기명령의 신청, 임대인의 이의신청, 취소신청, 임차권등기의 촉탁과 기입입니다. 검색하는 임차인이 실제로 궁금해하는 것은 대개 이미 마친 등기를 등기부에서 지우는 일, 곧 임차권등기명령 말소입니다.

임차권등기명령 신청은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 할 수 있습니다(주임법 제3조의3①). 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 임차인은 그대로 유지하며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주임법 제3조의3⑤). 말소를 가볍게 결정할 수 없는 이유가 바로 여기에 있습니다.

말소의 무게는 임차인이 지금 그 집에 사는지에 따라 크게 달라집니다.

임차인이 푸는 경로와 임대인이 다투는 경로는 어떻게 다른가요?

임차권등기를 지우는 길은 임차인이 스스로 말소를 구하는 경로와 임대인이 법원에 이의신청·취소신청을 내는 경로로 나뉩니다. 임차인 경로는 본인의 선택이고, 임대인 경로는 법원의 재판입니다. 주임법 제3조의3에는 임대인이 요구했다는 이유만으로 임차인이 말소해야 한다는 규정이 없습니다.

임대인 경로의 근거는 주임법 제3조의3③입니다. 이 조항은 「민사집행법」의 가압류 조문을 준용하면서 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 봅니다. 그래서 임대인은 이유를 밝혀 이의를 신청할 수 있지만(민사집행법 제283조①②), 이의신청은 집행을 정지하지 아니합니다(민사집행법 제283조③). 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 정해 통지하고, 결정으로 전부나 일부를 인가·변경·취소할 수 있으며, 그 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(민사집행법 제286조①③⑤⑦).

취소신청에 대한 재판은 임차권등기를 명한 법원이 합니다(민사집행법 제288조② 본문 준용). 임대인이 보증금을 실제로 다 돌려주었다면 1호 사유를 주장할 여지가 있고, 3호는 등기만 해 두고 소송을 내지 않은 임차인에게 현실적인 변수입니다. 임차권등기 자체는 돈을 지급하게 만드는 절차가 아니므로, 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸리는 전세금반환소송을 언제 낼지 따로 계획해야 합니다.

위 세 가지 중 하나라도 걸리면 계약서·문자·등기부를 보고 판단해야 정확합니다. 내 사건이 어느 쪽인지 애매하면 무료 전화상담 02-591-5662로 확인해 보십시오.

집 매매 잔금으로 받는 장면, 무엇을 먼저 맞춰야 하나요?

집 매매 잔금으로 받는 장면에서는 매수인의 잔금 중 보증금 상당액이 임차인 계좌로 직접 들어오는 구조를 먼저 합의해야 합니다. 매수인은 임차권등기가 남은 집에 잔금을 치르기 꺼릴 수 있고, 임대인은 잔금을 받아야 보증금을 줄 수 있다고 말하는 경우가 많습니다. 그래서 말소 먼저, 돈 나중이 아니라 같은 날 같은 자리에서 입금과 말소 서면을 교환하는 방식을 제안할 수 있습니다.

임차인은 매매계약서의 잔금일과 잔금액을 보여 달라고 요청하고, 등기부 을구를 함께 확인합니다. 잔금에서 기존 근저당 상환까지 해야 한다면 보증금 몫이 모자랄 수 있기 때문입니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(주임법 제3조④) 소유권이 넘어간 뒤에는 청구 상대가 바뀔 수 있다는 점도 염두에 둡니다.

말소는 법원을 거쳐 처리되는 구조라 잔금일 당일에 등기부까지 정리된다고 단정하기 어렵습니다. 매수인이 이 점을 걱정하면 말소 서면을 잔금 자리에서 넘기는 방법을 논의합니다.

집주인 대출로 받는 장면, 말소를 먼저 요구하면 어떻게 하나요?

집주인 대출을 이유로 임차권등기명령해제를 요구받았다면 말소를 먼저 해 준 뒤 대출이 무산될 때 임차인만 권리를 잃을 수 있으므로 실행일과 입금 경로부터 확인해야 합니다. 대출 심사 기준과 처리 방식은 은행과 상품마다 다르기 때문에 "은행이 먼저 지우라고 했다"는 집주인의 말만으로는 판단하기 어렵습니다. 임대인의 협조를 받아 승인 여부, 실행 예정일, 실행금이 들어올 계좌, 말소가 실행의 조건인지 네 가지를 문자나 서면으로 남겨 둡니다.

순위 문제도 함께 봐야 합니다. 가상의 예로, 이미 이사한 임차인이 먼저 등기를 지웠고 집주인이 그 집에 근저당을 설정했는데 보증금이 입금되지 않았다고 해 보겠습니다. 임차인이 다시 임차권등기를 하더라도 권리를 새 등기 시점부터 따지게 될 위험이 있고, 그러면 앞선 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제받는 권리이기 때문입니다(주임법 제3조의2②).

보증금반환채권을 계약으로 양수해 우선변제권을 승계한 금융기관등은 주임법 제3조의3⑤의 임차권등기가 말소되면 우선변제권을 행사할 수 없습니다(주임법 제3조의2⑧ 2호). 전세대출 은행이나 보증기관이 얽혀 있는 임차인은 말소 전에 해당 기관에 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

새 세입자 입금으로 받는 장면, 새 세입자는 왜 등기 정리를 원하나요?

새 세입자 입금으로 받는 장면에서는 새 세입자의 돈이 임차인 계좌로 직접 들어온 것을 확인한 뒤 말소하는 순서가 기본입니다. 새 세입자의 요구에도 이유가 있습니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주임법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없기 때문입니다(주임법 제3조의3⑥). 그러니 입금과 말소 서면을 맞바꾸는 일정을 함께 잡는 편이 현실적입니다.

새 세입자가 보낸 돈은 통장에 임대인이 아닌 이름으로 찍힙니다. 채무의 변제는 제삼자도 원칙적으로 할 수 있지만(민법 제469조①), 보증금 반환 명목이라는 점을 임대인 문자와 영수증에 적어 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다.

"새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 법적 근거가 아닙니다. 기준은 임대차계약서와 법이고, 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(주임법 제4조②). 등기를 유지한 채 집을 보여 주는 정도의 협조는 임차인이 선택할 수 있습니다.

일부만 입금된 장면, 등기를 풀어도 되나요?

일부만 입금된 장면에서는 잔액이 남아 있는 동안 임차권등기를 유지하는 쪽을 먼저 검토해야 합니다. 말소하면 남은 돈은 등기로 지키던 순위 없이 일반 채권처럼 남을 위험이 있고, 이미 이사한 임차인에게는 그 위험이 더 큽니다. 잔액 확약서를 받더라도 확약서만으로 바로 강제집행을 할 수는 없습니다.

잔액이 적다는 이유만으로 임차권등기명령해제 의무가 생기지는 않습니다. 다만 소액이 남은 상태에서 매매나 대출이 막혀 회수가 늦어진다면 임차인에게도 손해이므로, 잔액을 잔금에서 함께 정산하는 방안처럼 실익을 따져 볼 수 있습니다.

임차권등기명령 말소 뒤 달라지는 것과 비용 정리

임차권등기명령 말소 뒤에는 등기로 유지하던 권리의 근거가 사라지므로, 신청 전에 내 장면의 조건을 다시 대조해야 합니다. 말소로 보증금반환채권 자체가 없어지는 것은 아니지만, 경매 때 순위와 집이 팔렸을 때의 대항 여부가 달라질 수 있습니다.

임차권등기명령 비용은 말소 전에 정산하는 편이 깔끔합니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주임법 제3조의3⑧). 말소에 드는 비용까지 이 조항에 포함되는지는 문언만으로 단정하기 어려우니, 누가 부담할지 합의서에 적어 두는 편이 안전합니다.

임차권등기명령 서류도 구분해야 합니다. 신청서에 적을 사항과 소명은 주임법 제3조의3②에 있지만, 말소 때 낼 서면의 형식과 첨부는 법원에 확인할 사항입니다. 임차권등기명령 기간도 법원 사정에 따라 달라지므로 일정을 미리 맞춰 둡니다.

임차권등기명령·상가 임차권등기명령, 자주 묻는 질문