전세금을 제때 돌려받지 못한 임차인이 자주 막히는 곳은 법리보다 문장입니다. 이자도 달라는 말은 쉽지만, 언제부터 어떤 이율로 계산하는지가 빠지면 뒤에서 자료로 쓰기 어려워집니다. 아래 문구 4종은 빈칸을 채워 옮겨 쓰도록 만든 예시이고, 실제 효과는 계약 내용과 사건 사정에 따라 달라집니다.

전세금 안줄때 이자, 한 표로 보는 기간별 이율 구조

전세금 안줄때 이자의 이율은 소장 송달을 경계로 나뉘고, 소장 송달 전 구간은 약정이 있으면 약정이율이 기준입니다. 임대인이 보증금 반환을 늦춰 이행지체 책임을 지는 경우 금전채무 불이행이 되며, 그 손해배상액은 「민법」 제397조 제1항에 따라 법정이율에 의합니다. 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없을 때 제379조에 따라 연 5%입니다. 임대인이 회사이거나 상행위와 관련되어 있다면 다른 법률의 규정이 문제될 수 있습니다.

임차인에게 유리한 규정도 있습니다. 「민법」 제397조 제2항에 따라 채권자인 임차인은 손해를 증명할 필요가 없고, 채무자인 임대인은 과실이 없다는 항변을 하지 못합니다. 돈이 없다거나 새 세입자가 구해지지 않았다는 말은 임대인의 사정일 뿐, 그 말만으로 지연손해금이 사라지는 구조가 아닙니다.

기산일 칸은 무엇으로 채우나요?

지체책임의 시작 시점은 「민법」 제387조가 정합니다. 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때로부터, 불확정한 기한이면 기한이 도래함을 안 때로부터, 기한이 없으면 이행청구를 받은 때로부터입니다. 다만 전세금 반환은 집을 넘겨주는 일과 맞물려 있어 날짜 하나로 끝나지 않으므로, 내 상황을 먼저 고른 뒤 기산일 칸을 채웁니다.

문구 4종은 언제 어떤 것을 쓰나요?

오늘 할 일은 내 단계에 맞는 문구 하나를 골라 기산일과 근거 칸을 채우는 것입니다. 문자와 내용증명은 협의와 증거를 위한 문서이고, 소장은 판결을 받기 위한 문서이며, 합의서는 어느 단계에서든 합의가 되면 쓰는 문서입니다.

문자·회신에는 어떤 문장을 쓰면 되나요?

문자에는 보증금 반환 요구, 지연손해금 청구 의사, 반환 일자 회신 요청을 함께 담는 것이 좋습니다. 집주인이 날짜를 답하면 반환 의무와 금액에 관한 자료로 쓸 여지가 생기므로, 질문으로 끝내 회신을 유도합니다.

원금만 주겠다는 답이 오면 다음과 같이 회신해 둡니다. "원금 입금은 확인하겠습니다. 다만 지연손해금 청구권을 포기하는 것은 아닙니다." 답을 하지 않은 채 원금만 받으면, 집주인이 정산이 끝난 것으로 알았다고 주장할 빌미가 될 수 있습니다.

넣지 않을 표현 · 형사 고소를 예고하는 문장, 근거 없이 정한 이율, 지켜지지 않을 기한은 빼는 편이 낫습니다. 문자의 법적 효과는 도달과 내용 입증에 따라 다툼이 될 수 있으므로 화면을 저장해 둡니다.

내용증명에 넣는 이자 문구

내용증명에는 종료 사실, 집을 넘긴 사실이나 넘길 준비, 반환 기일, 지연손해금의 기산일과 이율 근거를 순서대로 적습니다. 정해진 법정 양식은 없고, 순서가 흐트러지지 않으면 소장에서도 같은 사실관계를 그대로 이어 쓸 수 있습니다.

내용증명에 소송촉진법 이율을 미리 적을 필요는 없습니다. 소송촉진법 제3조 제1항의 이율은 판결을 선고할 경우 소장 등이 송달된 날의 다음 날부터 적용되는 구조이기 때문입니다. 내용증명 단계에서는 약정이율이나 민법상 이율을 적는 것으로 족합니다.

내용증명의 역할도 정확히 알아 두어야 합니다. 기한이 없는 채무라면 임대인이 이행청구를 받은 때부터 지체책임을 지므로(민법 제387조 제2항) 도달일이 기산의 기준이 되고, 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항). 반면 내용증명 자체에 강제력은 없고, 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다(민법 제174조).

소장 청구취지의 이자 문구는 어떻게 적나요?

소장 청구취지에는 원금, 기산일, 소장 부본 송달일을 경계로 나눈 두 이율을 한 문장에 적습니다. 청구취지에 적지 않은 이자가 판결 주문에 저절로 붙는다고 기대해서는 안 되므로, 원금과 함께 반드시 표시합니다.

약정이율이 있으면 연 5% 자리에 그 이율을 적고, 실제 제출 때에는 그 시점의 시행령 이율을 확인해 옮깁니다. 기준일은 소장을 낸 날이 아니라 임대인에게 소장이 송달된 날의 다음 날입니다. 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸리는 동안 이 구조에 따라 지연손해금이 계산되므로, 경계 날짜를 잘못 쓰면 청구 범위에 다툼이 생길 수 있습니다.

거주 중인 경우의 예시에 이자 문구를 빼 둔 것은 다툼이 예상되기 때문입니다. 집을 넘겨주는 것과 맞바꾸는 형태의 청구에서는 지연손해금을 언제부터 구할 수 있는지가 쟁점이 되므로, 이행 제공 사실을 함께 정리한 뒤 문구를 정합니다. 처리 450건 이상의 법도 전세금반환소송센터에는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 있으니, 소장 작성 전에 이 지점을 문의할 수 있습니다.

합의서에 넣는 지연 이자·일부 입금 문구

합의서에는 원금 반환일, 지연 이자의 이율, 일부 입금의 충당 순서, 남은 권리의 유지를 모두 적어야 뒤의 다툼이 줄어듭니다. 집주인이 나눠 주겠다고 할 때 특히 일부 입금 조항이 중요합니다.

이율 칸은 당사자가 정하되 법령의 제한에 위반하지 않아야 하고, 비워 두면 다시 해석 다툼이 생깁니다. 충당 조항은 「민법」 제479조 제1항이 전부를 소멸하게 하지 못한 급여에 대해 비용, 이자, 원본의 순서로 정한 것과 맞춘 문구입니다. 집주인이 원금에 먼저 넣은 것으로 주장할 여지를 줄이려는 장치입니다.

합의서만으로 곧바로 강제집행을 할 수는 없습니다. 「민사집행법」 제56조가 열거한 집행권원에 당사자끼리 쓴 합의서는 들어 있지 않으므로, 약속이 깨지면 합의서를 자료로 삼아 다시 소송 등의 절차를 밟아야 합니다.

서명 전 확인 · "이후 일체의 청구를 하지 않는다", "모든 정산이 끝났다" 같은 문구가 있으면 이자 청구를 막는 근거로 쓰일 수 있습니다. 해당 문장이 있으면 지우거나 범위를 좁혀 달라고 요구합니다.

이자를 깎거나 막는 세 가지 사정

전세금 안줄때 이자가 줄거나 막히는 대표적인 사정은 집을 넘기지 않은 상태, 임대인의 타당한 다툼, 합의서의 포기 문구 세 가지입니다. 임대인 쪽 주장도 근거가 있는 경우가 있으므로, 내 사건에 해당하는지 공정하게 따져 보아야 합니다.

가장 많이 갈리는 지점은 첫 번째입니다. 대법원 판결은 임대차 종료 시 임차인의 집 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보므로, 임차인의 지위 자체는 유지됩니다. 다만 이자 쪽 결론은 아래처럼 달라질 수 있습니다.

이자를 받으려고 서둘러 집을 비우는 것은 위험합니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 유지되는 구조입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 기입 전에 주소를 옮기면 대항력을 잃을 위험이 있으므로, 이자보다 보증금 원금을 지키는 순서가 먼저입니다.

두 번째 사정에서는 공제 근거가 쟁점입니다. 임차인의 원상회복 의무는 「민법」 제654조가 준용하는 제615조에 근거가 있어, 공제가 인정되면 이자 계산의 바탕인 원금 자체가 줄어들 수 있습니다. 공제 항목별로 사진과 수리 내역을 정리해 두면, 다툼이 타당한 범위를 좁히는 자료가 됩니다.

전세금 안줄때 이자, 자주 묻는 질문