BASIS전세만기일보증금반환, 만기일에 받을 권리의 근거는 무엇인가요?

만기일에 보증금을 받을 권리는 임대차계약, 민법의 동시이행 원칙, 「주택임대차보호법」(이하 주임법)의 존속 간주 규정이 함께 받쳐 줍니다. 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려주고 임차인은 집을 돌려주는데, 대법원 판결은 두 의무가 동시이행 관계라는 취지입니다. 민법 제536조①에 따라 한쪽 당사자는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있습니다.

임차인 입장에서 동시이행 원칙은 두 방향으로 작동합니다. 임대인이 보증금을 내놓지 않으면 임차인은 열쇠를 넘기지 않고 기다릴 수 있지만, 임차인이 집을 비워 줄 준비조차 하지 않았다면 임대인도 아직 집을 돌려받지 못했다며 지급을 미룰 명분이 생깁니다. 만기일에는 내 몫을 할 준비가 됐다는 사실을 남기는 일이 돈을 받는 일만큼 중요한 이유입니다.

세 조문을 한 줄로 이으면, 임차인은 만기일이 지나도 보증금을 받을 때까지 그 집에서 임대차관계를 유지할 근거가 있고, 대항요건을 지키는 한 집이 팔리거나 경매에 들어가도 권리를 주장할 바탕이 남습니다. 주임법 제3조의2②는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 인정하므로, 계약서의 확정일자도 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.

DATE CHECK내 만기일이 정말 계약서에 적힌 날짜인가요?

계약서의 만료일이 곧 보증금을 받을 날이라고 단정할 수는 없습니다. 주임법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았고, 임차인도 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 법정갱신이라고 하고, 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조②).

법정갱신이 되었다면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2①②). 계약갱신요구권으로 갱신된 계약도 제6조의3④이 제6조의2를 준용하므로 같은 구조입니다. 결국 이런 계약에서 보증금을 청구할 기준일은 계약서 날짜가 아니라 해지 효력이 생기는 날로 옮겨집니다.

문자로만 통보했다면 그 문자가 임대인에게 언제 닿았는지가 핵심입니다. 상대방의 답장, 읽음 표시, 통화 내역처럼 도달을 보여 줄 자료를 미리 모아 두세요. 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 법정갱신 규정이 적용되지 않는다는 점(제6조③)도 함께 기억해 둘 만합니다.

SAME-DAY ORDER만기일 당일 교환 순서표, 정산부터 전출까지

전세만기일보증금반환 당일에는 정산, 입금 확인, 열쇠·비밀번호 반환, 전출의 네 단계를 이 순서대로 밟는 것이 안전합니다. 순서를 바꾸면 돈을 받기 전에 집과 대항력을 먼저 내주는 결과가 될 수 있습니다. 특히 새 집 전입신고를 서두르다 보면 기존 집 주민등록이 먼저 빠져 대항요건이 무너질 수 있습니다.

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   정산 확정

   관리비·공과금·수리비 공제 항목을 전날까지 문자로 확정하고, 지급받을 계좌와 금액을 서로 확인합니다.

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   입금 확인

   보증금 전액이 내 계좌에 들어왔는지 거래내역으로 직접 확인합니다. 보냈다는 말만 듣고 다음 단계로 넘어가지 않습니다.

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   열쇠·비밀번호 반환

   입금을 확인한 뒤 열쇠와 출입 비밀번호를 넘기고, 집 상태 사진과 함께 인도 시각을 문자로 남깁니다.

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   전출·새 집 전입

   보증금 전액을 받은 다음 새 집 전입신고를 합니다. 일부라도 남았다면 아래 다섯째 항목의 순서를 먼저 확인합니다.

아래 표는 만기 전부터 당일까지 임차인이 할 1차 조치와 그때 남겨 둘 기록을 시점별로 묶은 것입니다. 오른쪽 칸의 기록이 나중에 지연손해금이나 소송에서 가장 많이 쓰이는 자료가 됩니다.

같은 내용을 말로만 주고받으면, 누가 먼저 이행을 거절했는지 다툼이 생겼을 때 입증이 어렵습니다. 통화로 합의했더라도 끝난 뒤 "오늘 통화한 내용 정리드립니다"라는 문자를 한 번 보내 두면 기록이 됩니다.

TENDER RECORD'준비 완료 통지'로 이행제공 기록을 남기는 방법

임대인이 만기일에 보증금을 주지 않을 것 같다면 임차인은 집을 비워 줄 준비를 마쳤다는 통지로 이행제공 기록을 남길 수 있습니다. 민법 제460조는 변제를 채무내용에 좇은 현실제공으로 하는 것이 원칙이지만, 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다고 정합니다.

임차인이 집을 돌려주는 일은 임대인이 열쇠를 받아 가는 행위가 있어야 마무리됩니다. 보증금을 주지 않는 임대인 앞에서 열쇠를 문 앞에 두고 전출까지 마치면 동시이행 항변의 수단과 대항력을 함께 잃을 위험이 있습니다. 짐 정리를 마친 상태에서 보증금을 지급하면 그 자리에서 열쇠와 비밀번호를 넘기겠다고 알리는 방식이 민법 제460조 단서의 구조에 가깝습니다.

문구는 문자로 먼저 보내고 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내 두면 도달 시점을 정리하기 쉽습니다. 준비 완료 통지가 지연손해금 판단에서 어떻게 평가되는지는 사안마다 달라 단정하기 어렵지만, 기록이 있으면 다툼이 생겼을 때 설명할 자료가 생깁니다.

MOVING OUT만기일에 못 받으면 이사 가도 되나요?

만기일에 보증금을 받지 못했다면 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사·전출하는 것이 안전한 순서입니다. 주임법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청 요건이 임대차가 끝난 후라서 만기일 전에 등기를 미리 마쳐 둘 수는 없습니다.

임차인이 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(제3조의3⑤). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3⑧). 결정이 났다는 소식만 듣고 이사하지 말고 등기사항증명서에서 임차권등기 기입을 직접 확인하세요.

새 집 잔금일이 만기일과 같다면 이 순서가 일정과 충돌합니다. 가상의 예로, 만기일 오후까지 보증금이 들어오지 않았는데 같은 날 새 집 잔금을 치르고 전입신고까지 하면 기존 집의 대항요건이 무너질 수 있습니다. 이런 위험이 보이면 만기 몇 주 전부터 새 집 잔금일 조정, 대출 실행일 확인, 임차권등기 신청 서류 준비를 함께 진행하는 것이 현실적입니다.

EXCUSES집주인이 흔히 대는 사유와 대응

만기일 무렵 임대인이 대는 사유는 대체로 세 가지로 모입니다. 임대인의 설명도 공정하게 들어 보되, 법과 계약서 기준으로 무엇이 맞는지 하나씩 판정해 보면 대응이 분명해집니다.

영수증 문구는 "임대차보증금 중 일부로 금 ○○○원을 수령하였으며, 잔액 금 ○○○원은 아직 지급받지 못하였음을 확인함"처럼 쓰면 됩니다. 받은 돈이 전액 정산이 아니라는 점이 드러나야 남은 보증금을 청구할 때 다툼이 줄어듭니다.

LATE INTEREST보증금 지연손해금은 언제부터 붙나요?

보증금 반환이 늦어질 때의 지연손해금은 이행지체가 언제 시작됐는지에 따라 계산의 출발점이 정해집니다. 민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 다만 보증금 반환은 집 인도와 동시이행 관계라는 것이 판례 취지여서, 임차인이 이행을 제공했는지가 지체 시점의 쟁점이 될 수 있고 결론은 사안별로 단정하기 어렵습니다.

지연손해금을 빠짐없이 청구하려면 만기일 당일의 준비 완료 통지, 그 뒤의 지급 요청 기록, 소장 송달일을 날짜별로 정리해 두는 것이 좋습니다. 소장 송달일은 소송촉진법 이율이 붙기 시작하는 시점을 정하는 기준이 되고, 준비 완료 통지와 지급 요청 기록은 지체가 언제 시작됐는지 설명하는 자료가 됩니다. 일부 입금이 있었다면 입금일과 금액을 따로 정리해 두어야 구간별 계산이 가능합니다.

FAQ전세만기일보증금반환 자주 묻는 질문