강제경매신청서 작성방법, 법이 요구하는 세 칸부터 확인하세요

강제경매신청서 작성방법은 「민사집행법」 제80조의 세 가지 기재사항을 빠짐없이 채우는 데서 시작합니다. 제80조는 강제경매신청서에 채권자ㆍ채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적도록 정합니다. 시중의 강제경매신청서 양식이나 법원 안내 서식도 이 세 칸을 신청취지·신청이유·별지 목록으로 나누어 배치한 것에 가깝습니다.

세입자가 신청서를 쓸 때 막히는 지점은 대부분 법 문언 자체가 아니라, 각 칸에 어느 서류의 어느 줄을 옮겨야 하는지입니다. 아래 표는 칸마다 근거 자료와 흔히 생기는 실수를 함께 정리한 것입니다.

표의 세 칸 외에 붙일 서류도 법이 정합니다. 「민사집행법」 제81조①은 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에, 채무자의 소유로 등기된 부동산이면 등기사항증명서를, 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산이면 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙이도록 합니다. 신청 비용 항목과 납부 방식은 관할 법원 안내로 확인하는 것이 정확합니다.

쓰기 전에 갖출 것은 집행력 있는 정본과 송달입니다

강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(「민사집행법」 제28조①). 판결문을 손에 쥐었다고 곧바로 경매를 신청할 수 있는 것이 아니라, 판결정본에 집행문을 덧붙여 받아야 신청서 첨부서류의 첫 줄이 채워집니다.

1. 판결 확정 또는 가집행 선고 확인 — 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(제30조①).
2. 집행문 부여 신청 — 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조②).
3. 송달 여부 확인 — 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조①).
4. 최신 등기사항증명서 발급 — 신청 직전 날짜로 발급받아 소유자, 지번, 다른 권리관계를 다시 확인합니다.

송달 요건은 판결을 송달한 뒤에만 집행할 수 있다는 뜻이 아니라, 판결을 이미 송달했거나 집행과 동시에 송달하는 경우를 함께 정한 것입니다. 실무에서는 확정증명과 송달증명을 함께 발급받아 두면 집행권원 칸과 첨부서류 목록을 한 번에 정리할 수 있습니다.

채권자·채무자·법원 칸은 판결문과 등기부를 대조해 채웁니다

채권자·채무자 칸은 판결문에 적힌 당사자를 기준으로 쓰되, 경매할 부동산의 현재 소유자가 판결의 피고와 같은 사람인지 등기사항증명서 갑구로 대조해야 합니다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 개시할 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제39조①).

판결 뒤 집주인이 사망했거나 집을 팔았다면 판결에 적힌 채무자와 등기부 소유자가 달라질 수 있습니다. 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대하여 집행할 때는 집행할 판결 외에 이에 덧붙여 적은 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 합니다(제39조②). 집을 판 경우에는 그 집이 더 이상 채무자의 소유로 등기된 부동산이 아니게 되어 경매 대상이 될 수 있는지부터 따져야 하고, 어떤 경우에 승계인을 상대로 집행문을 받을 수 있는지는 승계 시점과 원인에 따라 판단이 달라지므로, 소유자 변동이 보이면 신청서를 쓰기 전에 그 부분부터 정리하는 편이 안전합니다.

부동산의 표시 칸과 토지강제경매신청서 작성방법, 등기부를 그대로 옮기고 미등기 건물은 따로 봅니다

부동산의 표시 칸은 등기사항증명서 표제부의 기재를 글자 그대로 옮기는 칸입니다. 계약서 주소나 도로명 주소만 적으면 경매 대상이 특정되지 않아 보정을 요구받을 수 있습니다. 아파트·다세대 같은 집합건물은 1동 건물의 표시, 전유부분, 대지권의 표시가 표제부에 나뉘어 있으므로 그 순서대로 별지 목록에 옮기는 방식이 보통입니다.

토지강제경매신청서 작성방법도 기본 틀은 같습니다. 다른 점은 부동산의 표시 칸에 토지의 소재지·지번·지목·면적을 옮긴다는 것, 그리고 그 땅 위 건물의 소유자가 누구인지를 미리 확인해야 한다는 것입니다. 집주인 명의 토지도 강제경매의 대상이 될 수 있지만, 그 토지가 임차주택이 아니고 판결이 동시이행 형태라면 아래 반대의무 증명이 문제될 수 있고, 실제로 얼마가 회수될지는 매각 결과에 달려 있습니다.

집주인 소유인데 등기되지 않은 건물이라면 등기사항증명서 대신 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여야 합니다(「민사집행법」 제81조①2호 단서). 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고, 법원은 집행관에게 조사하게 하여야 합니다(제81조③④). 허가나 신고 자체가 없는 건물은 이 단계에서 진행이 막힐 수 있습니다.

청구금액과 집행권원 칸은 원금과 지연손해금을 기준일로 나눠 적습니다

경매의 이유가 된 채권 칸에는 판결 주문이 인정한 금액을 원금과 지연손해금으로 나눠 적는 것이 기본입니다. 지연손해금은 판결 주문에 적힌 기산일과 이율을 그대로 따르고, 어디까지 계산했는지 기준일을 함께 밝혀야 법원과 상대방이 같은 숫자를 확인할 수 있습니다.

판결 주문에 기간별로 다른 이율이 적혀 있다면 구간마다 따로 계산해 합산합니다. 계산 기준일은 보통 신청일 무렵으로 잡고, 그 다음 날부터는 다 갚는 날까지라는 판결 주문 문구로 이어 적는 방식도 쓰입니다. 숫자 하나가 어긋나도 보정으로 시간이 늘어날 수 있으니 계산표를 따로 만들어 붙이면 확인이 쉬워집니다.

집행권원 칸에는 판결한 법원, 사건 표시, 확정 또는 가집행 선고 여부를 판결정본 그대로 적습니다. 전세금반환소송 판결 외에 화해조서처럼 다른 집행권원으로 신청하는 경우에도, 그 문서에 적힌 금액과 조건을 바꾸지 않고 옮기는 원칙은 같습니다.

반대의무 특례는 어떻게 적나요?

임차주택을 경매할 때는 「주택임대차보호법」 제3조의2①에 따라 반대의무 이행 없이 신청한다는 점을 신청 이유에 한 줄 밝혀 두면 심사 과정의 혼선을 줄일 수 있습니다. 전세금 판결은 임차인이 집을 넘겨줌과 동시에 임대인이 보증금을 지급하라는 동시이행 형태로 나오는 경우가 많기 때문입니다.

원래 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(「민사집행법」 제41조①). 그런데 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에는 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 살고 있는 집을 비우지 않고도 그 집의 경매를 신청할 수 있는 근거가 여기에 있습니다.

집주인의 다른 부동산은 특례 문언의 범위인 임차주택 밖에 있습니다. 동시이행 판결로 그 부동산을 경매하려 하면 제41조①의 반대의무 이행·이행제공 증명이 문제될 수 있고, 어떤 자료로 이행제공을 증명할지는 판결 문구와 지금까지의 연락 기록을 보고 정해야 합니다.

접수 뒤에는 어떤 흐름으로 진행되고, 어디서 멈추나요?

강제경매신청서가 접수되면 법원은 기재사항과 첨부서류를 살펴 경매개시결정을 하거나 신청을 기각·각하합니다. 부족한 부분이 있으면 보정을 요구받을 수 있으므로, 접수 후 법원 연락과 송달 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

1. 경매개시결정과 압류 — 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 합니다(「민사집행법」 제83조①).
2. 압류의 효력 발생 — 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 법이 정한 등기가 된 때에 효력이 생깁니다(제83조④).
3. 기각·각하에 대한 불복 — 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(제83조⑤).

압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니하므로(제83조②), 개시결정이 났다고 집주인이 곧바로 그 부동산을 쓰지 못하게 되는 것은 아닙니다. 매각과 배당 일정은 법원 진행에 따라 달라지므로 이 글은 신청서 단계까지만 다룹니다.

오늘 할 1차 조치는 세 가지입니다. 첫째, 판결정본·집행문·확정 여부·송달 여부를 한 장에 체크합니다. 둘째, 최신 등기사항증명서로 소유자와 지번을 판결문과 대조합니다. 셋째, 원금과 구간별 지연손해금을 나눈 청구금액 계산표를 만듭니다. 처리 사건이 450건을 넘는 법도 전세금반환소송센터에서도 이 세 가지가 정리돼 있으면 신청서 검토가 빨라집니다.

강제경매신청서 작성방법 자주 묻는 질문