전세 만기 연장 통보 방법, 왜 '보냈다'가 아니라 '도착했다'가 기준인가요?

연장 통보의 효력은 집주인에게 도달한 때 생깁니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하고, 임차인의 계약갱신 요구도 임대인이라는 상대방이 있는 의사표시입니다. 경계일 하루 전에 우체국에 맡겼더라도 집주인에게 닿은 날이 경계를 넘기면 기간 안의 요구로 인정받기 어려울 수 있습니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조의3 제1항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 반대로 6개월 전보다 너무 이르게 닿은 요구는 기간 밖이라는 다툼이 생길 여지가 있으니, 시작일이 지난 뒤 도착하도록 보내는 편이 안전합니다.

도달은 집주인이 내용을 실제로 읽었는지보다 내용을 알 수 있는 상태에 놓였는지로 판단한다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 다만 문자나 메신저가 그 상태에 이르렀는지는 사안마다 다툼이 생길 수 있어, 도달을 보여 줄 기록을 두 갈래 이상 남겨 두는 것이 좋습니다.

연장 통보는 누구에게 보내야 하나요? 집이 팔렸거나 공동명의일 때

전세 만기 연장 통보 방법에서 가장 먼저 정할 것은 받을 사람입니다. 연장 통보의 상대는 통보가 닿는 시점에 임대인 지위에 있는 사람입니다. 계약서에 적힌 처음 집주인이 아니라 지금 등기부에 소유자로 올라 있는 사람이 누구인지부터 확인해야 합니다. 등기사항증명서는 누구나 발급받을 수 있으므로 통보 직전에 한 번 더 떼어 보는 것이 출발점입니다.

가상의 예로, 계약 기간 중 집이 팔렸는데 임차인이 옛 집주인에게만 연장 문자를 보냈다면 새 소유자가 받은 적이 없다고 다툴 수 있습니다. 통보 전에 등기부를 한 번 확인하는 것만으로 이런 다툼은 상당 부분 막을 수 있습니다.

만료일에서 거꾸로 세면 경계일은 언제인가요?

전세 만기 연장 통보 방법의 두 번째 축은 날짜입니다. 경계일은 계약서의 만료일에서 6개월과 2개월을 거꾸로 세어 찾습니다. 민법은 기간을 일·주·월·연으로 정한 때 기간의 초일을 산입하지 않고(오전 영시부터 시작하는 때는 예외, 제157조), 기간 말일의 종료로 기간이 만료하며(제159조), 말일이 토요일 또는 공휴일이면 그 익일로 만료한다고(제161조) 정합니다.

다만 이 규칙들은 앞으로 흘러가는 기간을 전제로 만들어져, 만료일에서 거꾸로 세는 계산에 그대로 적용되는지는 해석이 갈릴 수 있습니다. 특히 2개월 전 경계일이 주말이나 공휴일에 걸렸다고 하루 늦춰도 된다고 기대하는 것은 위험합니다. 계산상 경계일보다 며칠 앞서 도착하도록 일정을 잡는 것이 가장 확실합니다.

표의 기간은 모두 통지를 받는 상대방에게 닿는 날을 기준으로 읽어야 합니다. 임차인의 요구는 집주인에게, 집주인의 통지는 임차인에게 도달해야 합니다. 오늘 바로 할 1차 조치는 아래 다섯 단계입니다.

1. 1계약서에서 임대차기간 만료일을 확인합니다.
2. 26개월 전·2개월 전 날짜를 달력에 표시하고, 2개월 전보다 일주일 이상 앞을 발송 마감일로 잡습니다.
3. 3등기사항증명서로 현재 소유자와 등기부상 주소를 확인합니다.
4. 4임대차를 특정하고 갱신 요구와 회신 요청을 담아 문자와 내용증명을 함께 보냅니다.예시 문장: ○○동 ○○호 임대차(만료일 ○년 ○월 ○일)에 관하여 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다. 확인 후 회신 부탁드립니다.
5. 5수신 확인 화면과 배달 결과를 날짜가 보이게 저장해 둡니다.

내 통보는 어느 갈래인가 — 결론이 갈리는 세 지점

세 지점 중 하나라도 해당하면 계약서와 문자 기록을 함께 봐야 정확히 판단할 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-5662

연장 통보가 닿지 않을 때는 어떻게 하나요?

전세 만기 연장 통보 방법을 지켰는데도 통보가 반송되거나 읽음 표시가 뜨지 않으면 경로를 늘리는 것이 기본 대처입니다. 문자, 메신저, 이메일, 내용증명 가운데 한 가지에만 기대지 말고, 등기부에 적힌 소유자 주소와 계약서상 주소로 각각 내용증명을 보내 두면 도달을 다툴 여지가 줄어듭니다.

여러 번 보냈더라도 어느 시점에 도달한 것으로 볼지는 수단과 사정에 따라 달라질 수 있어 미리 단정할 수 없습니다. 그래서 첫 통보는 경계 직전이 아니라 여유가 있을 때 보내야 재발송할 시간까지 확보됩니다.

집주인 회신 유형별로 어떻게 답하면 되나요?

집주인의 회신은 무응답, 증액 요구, 실거주 거절, 새 계약서 요구 네 가지로 나뉩니다. 유형마다 법이 정한 기준이 다르므로 감정적으로 맞서기보다 조문에 맞춰 짧게 회신하고 기록을 남기는 것이 좋습니다.

증액 요구의 기준인 주임법 제7조 제1항은 조세·공과금 등의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 때 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있게 하고, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하게 합니다.

실거주라며 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 놓았다면?

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대했다면 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(주임법 제6조의3 제5항).

손해배상액은 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한, 같은 조 제6항 각 호의 금액 가운데 큰 금액으로 정해집니다. 각 호는 갱신거절 당시 환산월차임을 기준으로 한 금액, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액을 기준으로 한 금액, 그 갱신거절로 임차인이 입은 손해액으로 짜여 있습니다.

실거주 거절을 받아들이고 이사하더라도 거절 문자나 통지서, 이사 과정에서 든 비용 영수증을 남겨 두면 나중에 손해를 따질 때 근거가 됩니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)와 상담할 때도 거절 당시의 기록이 가장 먼저 확인하는 자료입니다.

아무 통보도 없이 만기가 지나면 어떻게 되나요?

임대인과 임차인 모두 기간 안에 통보하지 않고 만기가 지나면 계약은 법정갱신됩니다. 주임법 제6조 제1항은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않은 경우 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같다고 정합니다. 이때 존속기간은 2년으로 봅니다(제2항).

다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 법정갱신이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 계속 살 생각이라면 침묵에 기대기보다 기간 안에 갱신 요구를 분명히 남겨 두는 편이 안전합니다. 임대인이 기간 안에 갱신거절 통지를 보내 오면 법정갱신을 기대할 수 없기 때문입니다.

전세계약 만기 통보 방법과 전세금반환소송, 자주 묻는 질문