대항력 있는 임차인, 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 이유

주택임대차보호법 제3조에 따르면, 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 대항력이란 쉽게 말해, 집주인이 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법적 힘을 말합니다.

만약 임대차계약 기간 중에 집이 매매되었다면, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액은 매수인이 인수하게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 명시하고 있기 때문입니다. 즉, 새로운 집주인(매수인)이 기존 임대인의 보증금 반환 의무까지 함께 가져가는 것입니다.

매수인이 보증금을 돌려주지 않는다면?

법적으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 현실에서는 매수인이 보증금 반환을 미루거나 거부하는 경우가 적지 않습니다. 새로운 집주인이 "돈이 없다", "다음 세입자가 들어와야 준다"는 등의 핑계를 대며 보증금 반환을 지연시키는 사례가 많습니다.

이러한 핑계는 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다. 임대차계약서에 명시된 계약 종료일이 되면, 매수인(새 집주인)은 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있습니다. "새 세입자가 구해지면 주겠다"는 말은 그저 매수인의 개인적인 사정일 뿐, 임차인이 받아들여야 할 이유가 없습니다.

보증금 전액 매수인 인수 시 알아야 할 핵심 사항

대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 상황은 다양하게 발생합니다. 일반 매매로 소유권이 이전된 경우뿐만 아니라, 경매로 매수인이 등장한 경우에도 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

특히 경매 상황에서는 대항력 있는 선순위 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 경우, 나머지 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수하게 됩니다. 이때 매수인은 임대인의 지위를 승계하는 것이므로, 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

다만, 중요한 점이 있습니다. 대항력을 유지하려면 보증금을 전액 돌려받을 때까지 해당 주택에 계속 거주하면서 전입신고를 유지해야 합니다. 만약 보증금을 전액 돌려받지 못한 상태에서 다른 곳으로 전입신고를 이전하면 대항력이 소멸될 수 있습니다. 이사를 해야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.

전세금반환소송, 이렇게 진행됩니다

대항력 있는 임차인임에도 매수인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 받아낼 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다.

법도 전세금반환소송센터 실적

법도 전세금반환소송센터는 전세보증금반환 문제를 전문으로 다루고 있으며, 풍부한 경험과 높은 승소율을 바탕으로 전국의 임차인분들을 돕고 있습니다.

전세보증금, 대항력을 잃지 않으려면?

대항력 있는 임차인이라도 주의해야 할 점이 있습니다. 보증금을 전부 돌려받기 전에 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력이 소멸됩니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 가족과 함께 일시적으로라도 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력이 소멸되며, 이후 다시 원래 주소로 전입신고를 하더라도 이전에 가지고 있던 대항력이 회복되지 않고 새로운 대항력만 취득됩니다.

따라서 이사를 해야 하는 상황이라면, 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청한 뒤에 이사를 진행해야 합니다. 임차권등기명령이 등기되면, 전입신고를 옮기더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

또한, 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋겠습니다.

전세보증금 반환 지연이자도 청구할 수 있습니다

매수인이 보증금 반환을 지연하면, 임차인은 지연이자(지연손해금)도 함께 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따르면 연 12%의 지연이자가 적용됩니다. 보증금 반환이 늦어지면 늦어질수록 상대방이 부담해야 할 금액은 더 커지게 됩니다.

전세금반환소송에서 승소하면, 지연이자와 함께 소송비용까지 상대방에게 청구할 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 판결 후 소송비용액확정신청까지 모두 진행해 드리므로, 의뢰인이 처음에 부담했던 법원 실비용도 돌려받을 수 있습니다.

전국 어디서든 전화 한 통으로 선임 가능

법도 전세금반환소송센터는 전국 사건을 처리합니다. 서울, 경기는 물론 부산, 대구, 광주, 대전, 인천, 제주 등 지방 사건도 전화 한 통으로 선임이 가능합니다. 지역에 관계없이 동일한 0원제 혜택을 받으실 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는데 돌려주지 않아 고민 중이시라면, 혼자 고민하지 마시고 지금 바로 상담 전화를 주세요. 무료전화상담을 통해 사건 분석과 0원제 적용 여부를 안내받으실 수 있습니다.