공동 임차인 임대차 보증금 반환 채권이란?

공동 임차인 임대차 보증금 반환 채권이란, 두 명 이상의 임차인이 함께 임대차계약을 체결한 경우 계약 종료 시 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 부부가 공동명의로 전세계약을 체결하거나, 동업자 또는 공동생활자가 함께 임대차계약서에 이름을 올린 경우가 대표적입니다.

공동 임차인의 보증금 반환 채권은 법적으로 불가분채권으로 볼 것인지, 분할채권으로 볼 것인지가 중요한 쟁점입니다. 대법원은 2021다264253 판결(2023. 3. 30. 선고) 및 2021다238650 판결(2021. 10. 28. 선고)에서 공동임차인의 임대차보증금반환채권이 불가분채권에 해당한다고 판시한 바 있습니다. 다만, 최근 하급심 판결에서는 분할채권으로 보는 경향도 나타나고 있어 구체적인 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

공동 임차인이 전세금을 못 받을 때 생기는 문제들

공동 임차인 전세금반환소송 진행 절차

공동 임차인의 전세금반환소송 절차는 일반 전세금반환소송과 크게 다르지 않습니다. 다만 공동 임차인 모두가 소송에 참여해야 하는지, 대항력 요건은 누가 갖추고 있는지 등 추가적으로 검토할 사항이 있으므로 전문 변호사의 조력이 중요합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래의 모든 절차를 변호사 비용 0원으로 진행합니다.

공동 임차인의 대항력과 우선변제권

전세금반환소송에서 공동 임차인의 대항력은 매우 중요한 쟁점입니다. 대법원 판례에 따르면, 공동 임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건(주택의 인도 + 전입신고)을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미칩니다.

이는 공동 임차인 중 한 명만 전입신고를 한 상태에서 임차 건물이 양도되더라도, 보증금반환채무 전부가 새로운 소유자에게 이전된다는 의미입니다. 보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지입니다. 이러한 법리는 공동 임차인의 보증금 반환 채권을 보호하는 데 중요한 역할을 합니다.

불가분채권과 분할채권, 무엇이 다른가요?

공동 임차인의 임대차 보증금 반환 채권이 불가분채권인지 분할채권인지에 따라 보증금을 청구하는 방법이 달라집니다. 이 부분은 전세금반환소송에서 핵심적인 법률 쟁점이므로, 반드시 전문 변호사의 검토가 필요합니다.

구분	불가분채권	분할채권
의미	채권자 각자가 전체 이행 청구 가능	각자 지분 비율만큼만 청구 가능
청구 방법	공동 임차인 중 1인이 전액 청구 가능	공동 임차인 각자가 자기 몫만 청구
대법원 판례	2021다264253 판결 등	일부 하급심 판례
적용 상황	공동 사업 목적 계약 등	부부 공동명의 등 일부 사안

최근 하급심 판결 경향을 보면, 부부 공동명의 임대차계약의 경우 보증금 반환 채권을 분할채권으로 보아 균등한 비율로 나누는 판결이 늘고 있습니다. 그러나 대법원에서 공동임차인의 보증금 반환 채권을 불가분채권으로 본 사례도 있어, 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 무료상담전화를 통해 본인의 상황에 맞는 법률 검토를 받아보시기 바랍니다.

왜 법도 전세금반환소송센터인가?

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회에 부동산전문변호사, 민사전문변호사로 등록되어 있으며, 공인중개사 자격까지 보유한 전세금반환소송 전문가입니다. 450건 이상의 전세금반환소송을 처리하며 95% 이상의 승소율을 기록하고 있습니다.

법도 전세금반환소송센터는 단순히 영리만을 추구하는 것이 아닙니다. "임대차계약대로, 법대로"라는 캠페인 아래, 잘못된 관행을 바꾸고 더 많은 피해자에게 실질적인 도움을 제공하고자 0원제를 운영하고 있습니다. 전국 어디든 전화 한 통으로 사건 접수가 가능하며, 지방 사건도 거리 상관없이 처리합니다.

전세금반환소송 비용 비교

항목	일반 변호사 선임	법도 전세금반환소송센터
착수금	300~500만원	0원
내용증명	별도 비용	0원
임차권등기명령	별도 비용	0원
강제집행	추가 비용	0원
성공보수	별도 협의	0원
법원 실비용	의뢰인 부담	의뢰인 부담 (승소 시 임대인에게 청구 가능)

의뢰인은 소송 전에 법원에 내는 실비용(인지대, 송달료)을 먼저 부담합니다. 승소 후에는 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 이 비용을 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 변호사 비용과 실비용 모두 결과적으로 임대인이 부담하는 구조이기 때문에, 임차인의 실제 비용 부담은 0원이 되는 것입니다. 다만 임대인이 소송비용을 낼 수 없는 경우에는 실비용을 돌려받기 어려울 수 있으나, 이 경우에도 전세금반환소송 비용 자체는 저렴합니다.

공동 임차인 전세금반환소송 시 유의사항