관행은 이제그만! 임대차계약대로, 법대로!
공동 임차인 보증금 반환 채권,
불가분 채권이라도
변호사 비용 0원으로 해결
부부 공동명의, 가족 공동명의, 동업자 공동임대차계약... 공동 임차인의 보증금 반환 채권은 법률관계가 복잡합니다. 하지만 변호사 비용 걱정은 하지 않아도 됩니다.
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법도 전세금반환소송센터는 전세금반환소송의 변호사 비용을 의뢰인에게 받지 않습니다. 승소 후 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 변호사의 수입원입니다. 의뢰인은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료 등)만 부담하면 됩니다. 이 실비용 역시 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
전세금반환소송뿐 아니라 내용증명, 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 모든 강제집행 과정의 변호사 비용도 0원입니다.
참고 | 임대인의 재산상태가 불량한 일부 경우에는 1심 판결 후 후불로 150만 원을 받고 있으며, 이 비용도 추후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 비용에 대한 자세한 사항은 무료전화상담 시 상세히 안내드립니다.
공동 임차인 보증금 반환 채권이란?
공동 임차인이란 하나의 임대차계약에서 두 명 이상이 함께 임차인으로 계약한 경우를 말합니다. 부부가 공동명의로 전세계약을 체결하거나, 회사와 직원이 함께 공동임차인이 되는 경우가 대표적입니다.
이러한 공동 임차인의 임대차보증금 반환 채권은 법적 성질이 어떠한지에 따라 보증금을 돌려받는 방식이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 공동 임차인의 보증금 반환 채권이 불가분 채권인지, 아니면 분할 채권인지는 실무상 매우 중요한 쟁점입니다.
불가분 채권과 분할 채권, 무엇이 다른가?
분할 채권
공동 임차인 각자가 자신의 지분 비율만큼만 보증금을 청구할 수 있습니다.
예: 2명이 공동 임차인이면 각각 보증금의 1/2씩만 청구 가능
불가분 채권
공동 임차인 중 누구라도 보증금 전액을 청구할 수 있습니다.
임대인은 공동 임차인 중 아무에게나 전액을 변제하면 의무를 다한 것으로 봅니다.
대법원 판례의 입장
대법원은 2023년 3월 30일 선고(2021다264253 판결)에서 공동임차인들이 임대인에 대해 가지는 임대차보증금반환채권은 성질상 원칙적으로 불가분 채권이라고 판시하였습니다. 다만, 당사자 사이에 지분에 따라 보증금을 반환받기로 약정한 경우 등 특별한 사정이 있다면 달리 볼 수 있다고도 하였습니다.
즉, 공동 임차인의 보증금 반환 채권은 원칙적으로 불가분 채권이므로, 공동 임차인 중 한 사람이 모든 채권자를 위하여 임대인에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있는 것입니다. 이는 민법 제409조와 제410조 제1항의 불가분 채권 규정에 근거합니다.
공동 임차인이 전세금 반환 시 주의할 점
1
대항력 문제: 한 명만 갖춰도 전체에 효력
공동 임차인 중 한 명이라도 주택임대차보호법상 대항력 요건(주택의 인도 + 전입신고)을 갖추면 그 대항력은 임대차 전체에 미칩니다(대법원 2021다238650 판결). 임차 건물이 제3자에게 양도되더라도 보증금반환채무 전부가 양수인에게 이전됩니다. 이는 공동 임차인의 보증금 반환 채권이 불가분적 성질을 가지기 때문입니다.
2
압류 및 전부명령과 불가분 채권의 관계
공동 임차인 중 한 명의 채권자가 그 임차인의 보증금반환채권에 대해 압류 및 전부명령을 받았더라도, 그 효력은 다른 공동 임차인에게 미치지 않습니다. 나머지 공동 임차인은 여전히 임대인에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 이것이 불가분 채권의 핵심적인 보호 기능입니다.
3
지분 약정이 있는 경우 주의
공동 임차인 사이에 보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 임대차계약 자체를 분리하겠다는 것은 아닙니다. 다만 이러한 약정이 있으면 법원이 불가분 채권으로 단정하지 않고 구체적 사정을 살펴볼 수 있으므로, 계약서 특약 내용을 잘 확인해야 합니다.
공동 임차인의 보증금 반환 채권과 불가분 채권 문제는 법률관계가 복잡합니다. 정확한 권리 행사와 보증금 회수를 위해서는 부동산 전문 변호사의 조력이 필수적입니다.
이런 핑계를 대는 임대인, 법적 근거가 없습니다
공동 임차인이든 단독 임차인이든 임대인이 보증금을 반환하지 않으며 자주 내세우는 핑계들이 있습니다. 하지만 이 핑계들은 임대차계약서에 명시된 내용이 아니며, 법적 근거가 전혀 없습니다.
Q. "새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있어요"
임대차계약서에 그런 조건이 기재되어 있지 않습니다. 계약서에 명시된 만료일이 보증금 반환 기한이며, 새 세입자 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐입니다. 이는 관행이지 법이 아닙니다.
Q. "지금 돈이 없어서 조금만 기다려 주세요"
임대인의 재정 상황은 계약 이행 거부의 법적 사유가 되지 않습니다. 계약서에 약정된 날짜에 보증금을 반환하지 않으면 그것 자체가 임대차계약 위반입니다. 반환 지연 시 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.
Q. "공동 임차인 중 한 명에게만 줄게요" / "누구에게 줘야 하는지 모르겠어요"
공동 임차인의 보증금 반환 채권이 불가분 채권인 이상, 임대인은 공동 임차인 중 누구에게든 보증금 전액을 반환하면 됩니다. 공동 임차인들 사이의 내부적 분배는 별도의 문제이므로, 이를 핑계로 반환 자체를 미룰 수 없습니다.
"임대차계약대로! 법대로!"
임대차계약서에 명시된 날짜가 보증금 반환의 기준입니다. 잘못된 관행이 아닌, 계약과 법이 우리를 보호합니다.
공동 임차인 전세금반환소송, 왜 변호사가 필요한가
공동 임차인의 전세금반환소송은 단독 임차인의 경우보다 법률관계가 한층 복잡합니다. 보증금 반환 채권이 불가분 채권인지 분할 채권인지에 따라 소송 당사자 구성, 청구 범위, 강제집행 방법이 모두 달라지기 때문입니다.
특히 공동 임차인 중 한 명만 소송을 진행하는 경우, 나머지 공동 임차인과의 관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 소송 전략이 달라집니다. 불가분 채권자로서 전체 보증금을 청구할 수 있는 장점을 최대한 활용하면서도, 다른 공동 임차인과의 내부적 권리관계를 명확히 해두어야 합니다.
하지만 변호사 비용이 부담되어 소송을 망설이는 분들이 많습니다. 전세금을 돌려받지 못하는 것도 억울한데, 수백만 원의 변호사 비용까지 내야 한다면 이중으로 경제적 부담을 지게 됩니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제는 바로 이 문제를 해결합니다.
법도 전세금반환소송센터 진행 절차
법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 전세금반환소송의 모든 과정에서 변호사 비용이 0원입니다. 공동 임차인의 보증금 반환 채권이 불가분 채권이든, 분할 채권으로 다투어지든, 전문 변호사가 최적의 전략으로 전세보증금 회수를 진행합니다.
무료전화상담 상담비 0원
공동 임차인의 상황, 임대차계약 내용, 임대인의 재산 상태 등을 파악하여 맞춤형 전략을 수립합니다.
내용증명 발송 변호사 비용 0원
법률사무소 명의의 내용증명을 발송하여 임대인에게 보증금 반환을 공식 요청합니다. 이 단계에서 해결되는 경우도 적지 않습니다.
임차권등기명령 신청 변호사 비용 0원
대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
전세금반환소송 진행 변호사 비용 0원
소장 접수부터 서면공방, 변론기일, 판결까지 전 과정을 전문 변호사가 대리합니다. 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월 정도 소요됩니다.
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부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행을 통해 실제로 전세금을 회수합니다.
전세금 회수 완료
소송비용액확정신청을 통해 의뢰인이 부담한 실비용까지 임대인에게 청구하여 돌려받습니다.
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법도 전세금반환소송센터의 0원제는 전세금반환소송 한 건에만 적용되는 것이 아닙니다. 전세금을 돌려받기 위한 처음부터 끝까지, 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)은 당연히 의뢰인이 부담하지만, 이 비용도 승소 후 임대인에게 청구 가능합니다.
내용증명0원
임차권등기명령0원
전세금반환소송0원
부동산경매0원
채권압류 및 추심0원
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법도 전세금반환소송센터 실적
엄정숙 대표변호사
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사 / 민사전문변호사 / 공인중개사
MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송 다수 출연
전세금반환소송 매뉴얼 집필 변호사
현재도 각종 언론에 전문가로 활발하게 활동 중
공동 임차인 보증금 반환, 자주 묻는 질문
Q. 부부 공동명의로 전세계약을 했는데 이혼했습니다. 보증금은 어떻게 돌려받나요?
공동 임차인의 보증금 반환 채권은 원칙적으로 불가분 채권이므로, 부부 중 한 명이 단독으로 임대인에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 다만 내부적인 분배 비율은 당사자 사이의 약정이나 기여도에 따라 정해집니다. 무료전화상담에서 구체적인 상황에 맞는 전략을 안내해 드립니다.
Q. 공동 임차인 중 한 명의 채권자가 보증금을 압류했습니다. 나머지 임차인은 어떻게 되나요?
대법원은 불가분 채권자 중 한 명에 대한 압류 및 전부명령의 효력이 다른 불가분 채권자에게는 미치지 않는다고 판시하였습니다(2021다264253 판결). 따라서 나머지 공동 임차인은 해당 압류와 관계없이 임대인에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.
Q. 공동 임차인 중 한 명만 소송을 진행해도 되나요?
불가분 채권의 경우 각 채권자가 모든 채권자를 위하여 전부의 이행을 청구할 수 있으므로(민법 제409조), 공동 임차인 중 한 명이 단독으로 전세금반환소송을 진행할 수 있습니다. 구체적인 소송 전략은 상황에 따라 다르므로 무료전화상담에서 안내드립니다.
Q. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 어떻게 하나요?
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험이 없거나 조건이 맞지 않는 경우 전세금반환소송을 진행하게 됩니다.
법도 전세금반환소송센터의 승소 사례와 자세한 진행 과정이 궁금하다면 사이트(www.jeonse.com) 상단메뉴의 '무료 승소자료'를 클릭하여 받아보실 수 있습니다.
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법도 전세금반환소송센터의 0원제는 승소 후 패소한 임대인이 부담하는 소송비용을 변호사의 수입으로 하는 시스템입니다. 의뢰인은 법원에 납부하는 실비용만 선부담하며, 이 실비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
결과적으로 의뢰인이 부담하는 비용은 0원이 됩니다. 전세금반환소송, 내용증명, 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매까지 전 과정의 변호사 비용이 0원입니다.
참고 | 임대인의 재산상태가 불량한 일부 경우에는 1심 판결 후 후불로 150만 원을 받고 있으며, 이 비용 역시 추후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 임대인이 소송비용을 낼 수 없는 경우에는 의뢰인이 낸 비용을 돌려받을 수는 없으나, 이 경우에도 소송을 진행해 보면 법도가 상당히 저렴하다는 것을 아실 수 있습니다. 비용에 대한 자세한 내용은 무료전화상담(02-591-5662) 시 상세히 안내드립니다.
[안내] 본 내용은 공동 임차인의 보증금 반환 채권과 불가분 채권에 관한 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성된 글입니다. 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으며, 본 글의 내용이 모든 경우에 정확하게 적용되지 않을 수 있습니다. 자세한 사항은 무료전화상담(02-591-5662)을 통해 안내받으시기 바랍니다.
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