경매 임차인 보증금 인수란 무엇인가요?

전세로 거주하던 집이 임대인의 채무 등으로 인해 경매에 넘어가면, 임차인의 보증금은 경매 절차 속에서 처리됩니다. 이때 핵심이 되는 것이 바로 경매 임차인 보증금 인수라는 개념입니다. 쉽게 말해, 경매로 부동산을 새로 매수한 사람(낙찰자)이 기존 임차인의 보증금 반환 의무를 떠안게 되는 것을 의미합니다.

그런데 모든 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 대항력의 유무와 배당요구 여부, 그리고 보증금 전액이 변제되었는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 경매 보증금 인수 문제는 전세금 보호의 핵심이므로, 임차인이라면 반드시 알고 있어야 하는 사안입니다.

보증금이 인수되는 경우 vs 소멸되는 경우

경매 절차에서 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될지, 아니면 소멸하여 배당으로 처리될지는 말소기준권리와 대항력 취득 시점에 달려 있습니다. 아래 4가지 핵심 판단 기준을 꼭 확인하세요.

대항력과 우선변제권, 왜 중요한가요?

경매 임차인 보증금 인수 문제에서 가장 핵심적인 개념이 바로 대항력과 우선변제권입니다. 대항력이란, 임차인이 주택의 인도(실제 거주)와 전입신고(주민등록)를 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 발생하는 권리로, 경매로 집주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘을 의미합니다.

우선변제권은 대항요건(인도 + 주민등록)에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 발생하는 권리입니다. 경매나 공매 시 매각 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있게 해줍니다. 다만, 선순위 근저당권자가 있는 경우에는 해당 근저당권보다 우선할 수는 없습니다.

여기서 특히 주의할 점이 있습니다. 임대차가 종료되었는데 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가게 되면 대항력을 잃게 됩니다. 이 경우 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청한 후 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 임차권등기명령 역시 변호사 비용 0원으로 진행해 드립니다.

소액임차인 최우선변제권이란?

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인의 경우, 선순위 근저당권이 있더라도 경매 매각 대금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 이것이 소액임차인 최우선변제권입니다.

최우선변제권을 행사하려면 경매개시결정 등기 전에 대항요건(인도 + 주민등록)을 갖추고 있어야 하며, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 다만 최우선변제금은 경매 낙찰가의 2분의 1을 초과할 수 없고, 같은 주택에 여러 소액임차인이 있으면 해당 한도 안에서 나누어 받게 됩니다.

소액임차인의 범위와 최우선변제 금액은 지역과 적용 시기에 따라 다릅니다. 전세보증금 규모와 경매 상황에 따라 최선의 전략이 달라지므로, 구체적인 사안은 전문가 상담을 통해 확인하시는 것이 중요합니다.

전세 살던 집이 경매에 넘어갔을 때, 임차인의 대응법

집이 경매에 넘어가면 임차인 입장에서는 막막할 수밖에 없습니다. 하지만 대항력과 우선변제권을 제대로 갖추었다면, 법이 보호해 주는 길이 있습니다. 경매 임차인 보증금 인수 문제를 정확히 이해하고 대응하는 것이 핵심입니다.

전세금반환소송, 변호사 비용 0원으로 해결하는 과정

경매가 아닌 일반적인 상황에서도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 경우가 매우 많습니다. "새 세입자가 들어와야 돈을 드릴 수 있다"는 말을 듣고 계속 기다리고 계신가요? 이것은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다. 임대차계약서에 명시된 날짜가 전세금 반환 기준입니다.

법도 전세금반환소송센터에서는 전세금반환소송의 전 과정을 변호사 비용 0원으로 진행합니다. 전국 어디서든 전화 한 통이면 선임이 가능합니다.

전세금반환소송 비용, 얼마나 절약할 수 있을까?

전세금반환소송을 고려할 때 가장 큰 부담은 바로 변호사 비용입니다. 일반적으로 착수금만 수백만원이 들고, 각 단계별로 추가 비용이 발생합니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제가 어떻게 다른지 아래에서 확인해 보세요.

* 법원 실비용(인지대, 송달료)은 의뢰인이 먼저 부담하며, 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

이런 말, 듣고 계신가요?

전세금을 돌려달라고 했을 때 임대인이 하는 대표적인 핑계들입니다. 이 모든 말은 임대차계약서에 근거가 없는 이야기입니다. 임대차계약서에 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 것은 임대인의 계약 위반입니다.

전세보증금 지연이자도 청구할 수 있습니다

전세금 반환이 지연되면 지연이자(지연손해금)를 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자를 임대인에게 함께 청구할 수 있으므로, 전세금반환소송 시 반드시 포함하여 진행하는 것이 유리합니다.

시간이 지날수록 지연이자도 누적됩니다. 임대인의 말만 믿고 기다리다가 손해가 커지는 경우가 많으니, 가능한 빨리 법적 절차를 시작하는 것이 좋습니다.

법도 전세금반환소송센터를 선택해야 하는 이유

대표변호사 엄정숙은 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사로, 공인중개사 자격까지 보유한 전세금 분야의 전문가입니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 변호사이기도 합니다.

전세금반환소송만 0원이 아니라, 처음부터 끝까지 내용증명 발송에서 강제집행까지 모든 단계의 변호사 비용이 0원입니다. 450건 이상의 사건 처리 경험과 95% 이상의 승소율(법원 판결 기준)을 바탕으로, 전국 어디서든 전화 한 통으로 사건을 맡기실 수 있습니다.

경매 임차인 보증금, 배당에서 못 받았다면?

경매 절차에서 배당을 통해 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 선순위 근저당권 등 다른 채권자가 먼저 배당을 받고, 임차인에게 돌아올 금액이 부족한 상황입니다. 이런 경우에도 대항력이 있는 임차인은 변제받지 못한 잔액에 대해 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

또한, 경매 외에 임대인에게 직접 전세금반환소송을 제기하여 보증금을 회수하는 방법도 있습니다. 임대인이 다른 재산을 보유하고 있다면 해당 재산에 대한 강제집행을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 이러한 모든 과정을 변호사 비용 0원으로 처리해 드립니다.

경매 임차인 보증금 인수 관련 자주 묻는 질문