임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원의 결정을 받아 임차권을 등기할 수 있습니다. 이 등기가 완료되면, 임차인은 대항력(주택 인도와 주민등록의 효력)과 우선변제권(확정일자와 결합한 배당상 우선권)을 취득하거나 유지할 수 있습니다. 이미 요건을 갖춘 상태라면 그대로 이어지고, 등기 후에 이사를 하더라도 기취득한 권리는 상실되지 않는다는 점이 핵심입니다.

관련 근거: 주택임대차보호법 제3조의3 제5항.

거주지를 먼저 비우고 나중에 등기를 마치는 경우, 잃어버렸던 대항력이 과거로 소급해 회복되지는 않습니다. 따라서 보증금 반환이 지연될 때는 등기 완료 후 이사하는 순서를 권합니다.

관련 판시: 대법원(사법부 보도자료) “점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력은 그 등기 시점부터 발생”.

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람에게는 소액보증금 최우선변제권이 배제됩니다. 이는 기존 임차인의 권리 보호를 위한 장치로, 등기부 등본을 통해 선순위 권리관계를 확인해야 합니다.

관련 근거: 주택임대차보호법 제3조의3 제6항.