상가임대차 보증금 우선변제권이란?

상가건물 임대차보호법에 따른 우선변제권이란, 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 뒤 임대차계약서에 확정일자까지 받으면, 해당 상가가 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

쉽게 말해, 상가 건물주가 빚 때문에 건물이 경매로 넘어가더라도 임차인의 보증금을 다른 채권자보다 앞서서 변제받을 수 있다는 뜻입니다. 다만 이 우선변제권이 인정되려면 반드시 갖춰야 할 요건이 있고, 상가건물 임대차보호법에서 정한 환산보증금 기준 이하여야 합니다.

상가건물 임대차보호법 적용을 위한 환산보증금 기준

상가임대차 보증금 우선변제권이 인정되려면, 보증금과 월 차임을 합산한 환산보증금이 지역별 기준금액 이하여야 합니다. 환산보증금은 보증금 + (월 차임 x 100)으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 5,000만원에 월세 200만원이라면, 환산보증금은 5,000만원 + (200만원 x 100) = 2억 5,000만원이 됩니다.

소액임차인 최우선변제권 — 확정일자 없어도 보호

상가건물 임대차보호법은 영세 상인을 두텁게 보호하기 위해 소액보증금 최우선변제권이라는 특별 규정을 두고 있습니다. 소액임차인에 해당하면 확정일자를 받지 않았더라도, 건물 인도와 사업자등록만 갖추면 경매 절차에서 다른 담보물권자(근저당권자 등)보다도 가장 먼저 일정 금액을 변제받을 수 있습니다.

최우선변제금액은 상가건물 가액(임대인 소유 토지가액 포함)의 2분의 1을 초과할 수 없으며, 하나의 상가건물에 소액임차인이 여러 명이면 각 보증금 비율에 따라 분할 배당됩니다. 또한 경매개시결정 등기 전까지 대항요건을 유지하고, 배당요구의 종기까지 집행법원에 반드시 배당요구를 해야 합니다.

대항력 — 상가 임차인의 기본 방패

대항력은 상가건물의 소유자가 변경되더라도 임차인이 새로운 소유자에게 기존 임대차 계약 내용을 그대로 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력은 건물 인도 + 사업자등록 신청을 모두 갖춘 그 다음 날부터 발생합니다. 2015년 5월 상가건물 임대차보호법 개정 이후, 대항력은 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.

상가 보증금 못 받을 때, 보증금반환소송 절차

상가임대차 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 보증금반환소송을 통해 법적으로 회수할 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 내용증명부터 강제집행까지 전 과정의 변호사 비용이 0원입니다.

임대인의 흔한 핑계, 법적으로 통하지 않습니다

상가 보증금을 반환받으려 할 때, 임대인으로부터 아래와 같은 말을 듣는 경우가 많습니다. 그러나 이 모든 말은 임대차계약서에 근거가 없으며 법적으로 인정되지 않는 핑계입니다.

보증금 지연이자도 청구할 수 있습니다

임대인이 약정된 날짜에 상가 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다. 보증금 금액이 클수록 지연이자도 상당한 금액이 되므로, 임대인이 반환을 미루는 것이 오히려 불리합니다.

일반적으로 소장 접수 후 판결까지 약 4개월에서 6개월 정도 소요되며, 법원마다 약간의 차이가 있을 수 있습니다. 보증금반환소송은 사실관계가 비교적 명확한 사건이 많기 때문에, 전문 변호사에게 의뢰하면 효율적으로 진행할 수 있습니다.

왜 법도 전세금반환소송센터인가?

법도 전세금반환소송센터는 전세금반환소송뿐만 아니라 상가 보증금반환소송도 동일한 0원제로 진행합니다. 95% 이상의 높은 승소율은 명확한 법적 근거를 기반으로 사건을 수임하기 때문이며, 450건 이상의 처리 경험에서 축적된 전문성이 뒷받침합니다.

전국 어디든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 내용증명 발송부터 임차권등기명령, 상가 보증금반환소송, 강제집행까지 처음부터 끝까지 변호사 비용 0원으로 진행됩니다. 승소자료를 미리 확인하고 싶은 분은 사이트(www.jeonse.com) 상단 메뉴의 '무료 승소자료'를 이용하시면 됩니다.

상가보증금보장신용보험도 확인해보세요

상가건물 임대차 계약 시 상가보증금보장신용보험에 가입되어 있다면, SGI서울보증 같은 보증기관을 통해 보증금 관련 손해를 보상받을 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 보험 가입 여부와 보상 범위는 개별 계약에 따라 다르므로, 자세한 사항은 해당 보증기관에 직접 문의하시기 바랍니다.

보증보험이 없거나 보상 범위에 해당하지 않는 경우에는, 법적 절차를 통해 상가 보증금을 돌려받아야 합니다. 이때 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 활용하면 변호사 비용 부담 없이 소송을 진행할 수 있습니다.