상가 임대차 보호법은 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것이 아닙니다. 환산보증금이라는 기준 금액 이하의 임대차에만 전면적으로 적용됩니다. 환산보증금은 상가 임대차 계약에서 보증금과 월 차임을 하나의 금액으로 통합하여 산정하는 개념으로, 상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 판단하는 핵심 기준입니다.

주택 임대차와 달리 상가건물 임대차는 보증금과 월세를 함께 내는 경우가 많습니다. 이때 임대차 계약의 규모를 하나의 숫자로 환산하기 위해 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산합니다. 이 합산 금액이 바로 환산보증금입니다.

여기서 월 차임에 곱하는 100이라는 숫자는 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정하는 환산 비율입니다. 관리비나 부가가치세는 원칙적으로 월 차임에 포함되지 않으며, 순수한 임대료(차임)만을 기준으로 계산합니다. 다만 부가가치세를 별도로 명시하지 않은 계약서의 경우 부가가치세 포함 금액이 차임으로 간주될 수 있으니 계약 시 유의해야 합니다.

상가 임대차 보호법이 전면 적용되려면 환산보증금이 지역별 기준금액 이하여야 합니다. 이 기준금액은 지역의 경제 여건과 임대차 목적물의 규모를 고려하여 대통령령(상가건물 임대차보호법 시행령)으로 정합니다. 현행 기준은 2019년 4월 이후 적용되고 있는 금액입니다.

실제 상가 임대차 계약에서 환산보증금이 어떻게 계산되는지, 그리고 상가 임대차 보호법이 적용되는지 여부를 예시를 통해 살펴보겠습니다.

이처럼 같은 서울이라도 월세 금액에 따라 환산보증금 기준을 초과할 수 있습니다. 특히 월세가 높은 상가의 경우 보증금이 적더라도 환산보증금이 기준을 넘어설 수 있으니 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

환산보증금이 지역별 기준금액 이하인 상가 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법이 전면적으로 적용되어 임차인이 폭넓은 보호를 받습니다. 대표적인 보호 내용은 다음과 같습니다.

환산보증금이 기준금액을 초과하더라도 상가 임대차 보호법의 보호를 전혀 받지 못하는 것은 아닙니다. 법 제2조 제3항에 따라, 다음의 중요한 조항은 환산보증금 기준과 관계없이 모든 상가건물 임대차에 적용됩니다.

특히 계약갱신요구권(최대 10년)과 대항력은 환산보증금 기준을 초과하더라도 보호받을 수 있다는 점이 중요합니다. 다만 차임 인상률 5% 제한이 적용되지 않기 때문에, 환산보증금 초과 임대차에서는 계약서에 임대료 인상 상한을 별도로 명시하는 것이 바람직합니다.

상가건물 임대차보호법의 적용 여부는 계약 체결일 당시의 환산보증금 기준으로 판단합니다. 이후 법이 개정되어 기준이 상향되었더라도 소급 적용되지 않습니다. 다만 계약을 새로 체결하거나 갱신 시 계약서를 재작성한 경우에는 그 시점의 기준이 적용됩니다.

예를 들어, 2018년에 서울에서 상가 임대차 계약을 체결했다면 당시 환산보증금 기준(2018년 적용 기준)에 따라 판단하게 됩니다. 계약 갱신 시 보증금이나 월세가 증액되어 계약서를 새로 작성했다면, 그 시점의 환산보증금 기준이 적용됩니다. 환산보증금 기준은 시행령 개정에 따라 지속적으로 변경되어 왔으므로, 상가 임대차 계약 시점의 시행령을 반드시 확인해야 합니다.

환산보증금 기준과 상가 임대차 보호법의 적용 여부를 확인하는 것도 중요하지만, 무엇보다 현실적으로 어려운 상황은 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. "새 세입자가 들어와야 돌려준다", "지금 돈이 없다"는 핑계는 임대차계약서에 근거가 없는 임대인의 일방적인 사정에 불과합니다.

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"관행은 이제 그만! 임대차계약서대로, 법대로!" — 이것이 법도 전세금반환소송센터의 캠페인 메시지입니다. 임대인의 "새 세입자가 들어와야 준다"는 말에는 법적 근거가 없습니다. 임대차계약서에 명시된 만료일이 지나면 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 무료승소자료가 필요하시면 사이트(www.jeonse.com) 상단메뉴의 '무료 승소자료'를 이용하시면 됩니다.

• 상가 소재지의 환산보증금 기준금액을 확인하여 상가건물 임대차보호법 적용 여부를 파악하세요.
• 임대차 계약 후 반드시 사업자등록을 신청하여 대항력을 확보하세요.
• 임대차계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 갖추세요.
• 계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년간 행사할 수 있습니다.
• 환산보증금 기준 이하라면 임대료 인상은 연 5%를 넘을 수 없습니다.
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• 보증금 반환을 거부당하면 즉시 법률 전문가에게 상담하세요.
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