상가건물을 임차해 사업을 운영하시는 분들이라면, 임대차계약이 종료되었을 때 보증금을 안전하게 돌려받는 것이 가장 큰 관심사일 것입니다. 특히 임대인이 "새 세입자가 들어오면 주겠다", "지금은 형편이 어렵다"며 보증금 반환을 미루는 상황이라면, 상가 임대차 보증금 우선변제권이 어떻게 작동하는지 정확히 알아두어야 합니다.

오늘은 상가건물 임대차보호법에 따른 우선변제권의 성립 요건, 소액임차인 최우선변제권, 환산보증금 기준, 그리고 보증금을 돌려받지 못했을 때 변호사 비용 0원으로 보증금반환소송을 진행하는 방법까지 구체적으로 안내해 드리겠습니다.

상가 임대차 보증금 우선변제권이란, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항에 근거하여 임차인이 임차한 상가건물이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때, 그 환가대금에서 후순위 권리자나 다른 일반 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.

쉽게 말하면, 임대인에게 빌려준 보증금을 법적으로 우선 회수할 수 있는 강력한 보호 장치입니다. 다만 이 우선변제권을 행사하려면 법이 정한 요건을 반드시 갖추어야 합니다.

위 세 가지 요건을 모두 갖춘 임차인은, 경매 또는 공매 절차에서 임차 상가건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금으로부터 후순위 채권자보다 우선하여 상가 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그런데 여기서 한 가지 더 중요한 것이 있습니다. 바로 환산보증금 기준입니다.

상가건물 임대차보호법은 모든 상가 임차인에게 무제한으로 적용되는 것이 아닙니다. 보증금 외에 월 차임(월세)이 있는 경우, 환산보증금 = 보증금 + (월 차임 x 100) 공식으로 계산한 금액이 지역별 기준을 초과하면, 우선변제권(제5조)과 소액임차인 최우선변제권(제14조)의 보호를 받을 수 없습니다.

다만, 환산보증금이 기준을 초과하더라도 대항력(제3조), 계약갱신 요구(제10조), 권리금 보호(제10조의4) 등은 예외적으로 적용된다는 점을 기억해 두세요. 우선변제권과 최우선변제권은 환산보증금 기준 이하의 임대차에만 인정됩니다.

상가 임대차 보증금 우선변제권과 별도로, 보증금이 적은 소액임차인에게는 최우선변제권이라는 더 강력한 보호가 주어집니다. 소액임차인은 상가건물에 선순위 근저당권이 있더라도, 경매개시결정 등기 전에 대항요건(건물 인도 + 사업자등록)을 갖추었다면, 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

상가 임대차 보증금 우선변제권을 갖추었다고 해서 반드시 보증금 전액을 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 다음과 같은 상황에서는 우선변제권만으로 보증금 보호가 충분하지 않을 수 있습니다.

결국 임대인이 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면, 보증금반환소송을 통해 법원 판결을 받고 강제집행 절차를 진행하는 것이 가장 확실한 해결 방법입니다. 이때 변호사 비용이 부담되어 소송을 망설이시는 분들이 많은데, 바로 이 부분이 법도 전세금반환소송센터의 0원제가 빛을 발하는 지점입니다.

법도 전세금반환소송센터는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사인 엄정숙 대표변호사가 이끄는 전세금반환소송 전문 센터입니다. 공인중개사 자격까지 보유하고 있으며, MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하고 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 전문가입니다.

0원제가 가능한 이유는, 높은 승소율(95% 이상)을 바탕으로 승소 시 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 변호사 수입원이 되기 때문입니다. 명확한 법적 근거가 있는 사건만 수임하기 때문에 높은 승소율을 유지할 수 있고, 450건 이상의 처리 경험이 그 전문성을 증명합니다.

위의 모든 단계에서 변호사 비용은 0원이며, 의뢰인이 부담하는 것은 법원에 납부해야 하는 실비용(인지대, 송달료 등)뿐입니다. 이 실비용 역시 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

상가 보증금을 돌려받지 못해 소송을 고민하고 계신다면, 아래와 같은 단계로 진행됩니다. 전국 어디든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 의뢰인이 직접 법원에 출석할 필요가 없습니다.