상가건물임대차보호법, 왜 보증금 기준을 알아야 할까

상가건물임대차보호법은 상가 임차인을 보호하기 위한 민법의 특별법입니다. 그런데 모든 상가 임차인이 이 법의 보호를 받는 것은 아닙니다. 지역별로 정해진 보증금 기준 이하의 임대차에만 우선변제권, 임대료 인상률 상한 제한, 임차권등기명령 같은 핵심적인 보호 규정이 적용됩니다.

그래서 상가 임대차 보증금 기준을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 내가 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 없는지에 따라, 보증금을 돌려받는 전략 자체가 달라지기 때문입니다. 만약 상가 보증금을 반환받지 못하고 있다면 이 기준을 반드시 확인해 보시기 바랍니다.

2025년 기준 상가 임대차 보증금 기준 (지역별 환산보증금)

상가건물임대차보호법 시행령 제2조에 따르면, 상가 임대차 보증금 기준은 지역별로 다르게 설정되어 있습니다. 이 기준금액 이하인 경우에만 법의 전면적인 보호를 받을 수 있습니다.

여기서 말하는 보증금은 단순히 임대차계약서에 적힌 보증금만을 뜻하지 않습니다. 월세가 별도로 있는 경우에는 환산보증금이라는 개념을 적용합니다.

상가 임대차 보증금 기준을 초과하는 경우에도 대항력, 계약갱신 요구권, 권리금 회수기회 보호 등 일부 규정은 적용됩니다. 하지만 우선변제권과 소액임차인 최우선변제권은 적용되지 않으므로 보증금 회수에 대한 별도의 법적 대비가 필요합니다.

상가 소액임차인 보증금 기준과 최우선변제권

상가건물임대차보호법에서는 소액임차인에 대해 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 최우선변제권을 부여합니다. 소액임차인에 해당하려면 대항요건(건물 인도 + 사업자등록)을 갖추고, 환산보증금이 지역별 기준 이하여야 합니다.

최우선변제를 받을 수 있는 금액이라 하더라도 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 건물 가액의 절반까지만 우선변제가 인정됩니다. 소액임차인 해당 여부를 포함한 상가 보증금 반환에 관한 구체적인 상담이 필요하시다면 무료전화상담을 통해 확인하실 수 있습니다.

상가 보증금 안 돌려주는 임대인, 흔한 핑계와 법적 대응

상가 임대차 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 상가 임대차 보증금 기준에 해당하든 하지 않든, 임대차계약서에 명시된 날짜가 보증금 반환의 기준이라는 사실을 반드시 기억해야 합니다.

임대인들이 흔히 하는 말 중 "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다", "지금 자금 사정이 어렵다", "경기가 안 좋아서 기다려 달라" 등은 모두 임대차계약서에 없는 내용입니다. 법적 근거가 전혀 없는 핑계에 불과합니다. 관행이라고 해서 합법적인 것이 아닙니다.

임대차계약서에 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 것은 임대인이 계약을 위반하는 것입니다. 임차인으로서 법적 권리를 행사하는 데 주저할 이유가 없습니다.

상가 보증금 반환소송 절차, 어떻게 진행되나

상가 보증금을 돌려받지 못했을 때는 법적 절차를 통해 회수할 수 있습니다. 일반적인 상가 보증금 반환소송의 진행 과정은 다음과 같습니다.

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 위 모든 단계를 변호사 비용 0원으로 진행할 수 있습니다. 의뢰인은 법원 실비용만 부담하면 되며, 이 실비용도 승소 시 임대인에게 청구할 수 있습니다.

상가 보증금 지연이자, 얼마나 받을 수 있나

상가 임대차 보증금을 정해진 날짜에 반환받지 못한 경우, 임대인에게 지연손해금(지연이자)을 청구할 수 있습니다. 보증금 반환이 늦어질수록 임대인이 부담하는 이자도 커지게 됩니다.

소장을 접수하면 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 적용됩니다. 보증금이 1억원이라면 연 1,200만원, 즉 한 달에 약 100만원씩 지연이자가 쌓이는 것입니다. 소송을 빨리 시작할수록 돌려받을 수 있는 지연이자도 커집니다.

법도 전세금반환소송센터가 선택받는 이유

상가 임대차 보증금 기준에 맞는 소송 전략 수립부터 강제집행까지, 전세금반환소송 전문 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 아래의 실적이 그 전문성을 증명합니다.

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상가 임대차 보증금 반환, 자주 묻는 질문