전세 보증금 돌려받기 확정일자 한 번에 정리
법도
2025-10-05 01:45
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전세 보증금 돌려받기 · 확정일자 핵심 가이드
보증금 지키는 첫 단추, 확정일자 언제·어떻게 받는 게 유리할까
전입신고와 점유로 대항력을 갖추고, 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다. 기본 개념부터 신청 채널(주민센터·인터넷등기소·전자계약)과 비용, 타이밍, 자주 묻는 오해까지 한 번에 정리했습니다.
확정일자, 왜 필요한가
- 우선변제권의 조건은 대항요건(전입신고+주택 인도)에 계약서 확정일자를 더했을 때 성립합니다.
- 경매·공매 시 같은 집의 채권자들 사이에서 배당 순위를 정하는 핵심 기준 중 하나입니다.
- 이사 전이라도 받을 수 있으나, 통상 입주 당일 전입신고와 함께 진행하면 공백을 줄일 수 있습니다.
※ 임차권등기명령은 이사 후 대항력을 회복·유지하기 위한 별도 제도입니다.
핵심 요약
전입신고·점유 + 계약서 확정일자 = 우선변제권. 세 가지를 끊기지 않게 유지해야 보증금 회수에 유리합니다.
신청 채널과 준비물
가까운 동주민센터 방문, 인터넷등기소(온라인), 전자계약 체결 시 자동 신청 중에서 상황에 맞게 선택하세요.
① 주민센터 방문
- 임대차계약서 원본(날인 포함) 지참, 신분증 필요
- 현장 접수 후 계약서에 도장(확정일자) 부여
- 수수료 약 600원 수준(기관별 고지 기준)
② 인터넷등기소
- 회원가입·본인인증 후 계약서 스캔본 업로드
- 온라인 결제 후 전자확정일자 이미지 출력 가능
- 이용료 약 500원 수준(온라인 고지 기준)
③ 전자계약(공공 시스템)
- 전자계약으로 체결 시 실거래·임대차신고와 함께 확정일자 자동신청
- 관할 주민센터 승인 후 ‘확정일자 신고완료’로 표기
- 체결 즉시 후속 확인만 하면 됩니다
언제 받으면 좋을까 · 놓치기 쉬운 포인트
입주(계약 시작) 당일 전입신고와 함께 진행하면 공백을 최소화할 수 있습니다. 아래 체크리스트를 순서대로 따라하세요.
- 입주 당일 주소지 전입신고 → 주민등록 반영(다음날 0시 효력)까지 확인합니다.
- 같은 날 또는 가능한 근접 시점에 계약서 확정일자를 받아 둡니다.
- 이사 예정으로 점유가 끊기는 경우엔 임차권등기명령으로 권리 공백을 메우는 방안을 검토합니다.
- 다가구·다중주택 등은 선순위 임차인의 보증금·날짜 관계가 민감하니 확정일자 일자를 특히 신경 쓰세요.
※ 온라인 신청은 24시간 가능하더라도 실제 부여일자는 근무시간 기준으로 처리될 수 있습니다. 급하면 방문 접수가 유리합니다.
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