선순위 임차인 보증금이란 무엇인가요?

선순위 임차인 보증금이란, 내가 전세 계약을 하려는 주택에 나보다 먼저 입주한 임차인들의 보증금 합계를 의미합니다. 특히 다가구주택처럼 한 명의 임대인이 여러 세대에 전월세를 놓는 경우, 건물 전체 임차인의 보증금을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

만약 집이 경매로 넘어가면, 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임차인부터 순서대로 보증금을 배당받게 됩니다. 선순위 보증금이 건물 시세에 비해 과도하게 높다면, 후순위 임차인은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 이것이 바로 선순위 임차인 보증금 확인이 전세 계약 전 필수적인 이유입니다.

선순위 임차인 보증금 확인 방법 5단계

선순위 보증금을 정확하게 파악하려면 아래의 5단계를 순서대로 진행하는 것을 권장합니다. 각 단계에서 확인할 수 있는 정보가 다르므로, 하나의 방법에만 의존하지 말고 교차 확인하는 것이 안전합니다.

전세 계약 전 안전 체크리스트

선순위 임차인 보증금 확인 외에도, 전세 계약 전 반드시 점검해야 할 항목들이 있습니다. 하나라도 빠뜨리면 전세보증금 피해로 이어질 수 있으므로, 아래 체크리스트를 꼼꼼하게 살펴보세요.

선순위 보증금 확인 시 반드시 알아야 할 주의사항

대항력 발생일은 전입신고 '다음 날'입니다

주택임대차보호법에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면, 그 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 즉 전입신고일과 대항력 발생일은 하루 차이가 있습니다. 이 하루 차이를 정확히 이해하지 못해 보증금 피해를 입는 사례가 적지 않으므로, 날짜 계산에 각별히 주의하세요.

확정일자 부여현황 조회 기간을 길게 설정하세요

일반적인 임대차 기간이 2년이기 때문에, 확정일자 부여현황을 2년 기간만 조회하면 그 이전에 장기 거주하는 임차인의 정보가 누락될 수 있습니다. 다가구주택처럼 6년, 8년 이상 장기거주하는 세입자가 있을 수 있으므로, 조회 기간을 가능한 한 길게 설정하여 요청하는 것이 좋습니다.

도로명주소와 지번주소 모두 확인하세요

전입세대열람이나 확정일자 부여현황을 발급받을 때, 도로명주소와 지번주소가 다를 수 있습니다. 두 주소 모두로 신청하여 교차 확인해야 선순위 임차인을 빠짐없이 파악할 수 있습니다.

선순위 보증금 확인 후, 전세금을 돌려받지 못한다면?

선순위 임차인 보증금을 아무리 꼼꼼하게 확인하더라도, 이미 계약이 끝나고 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 상황이 발생할 수 있습니다. 임대인이 "새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다", "지금 돈이 없다"고 핑계를 대며 반환을 미루는 일이 실제로 매우 빈번합니다.

하지만 이러한 핑계는 임대차계약서에 근거가 없는 것입니다. 임대차계약서에 명시된 계약 만료일이 지났음에도 전세금을 돌려주지 않는 것은 임대인의 계약 위반입니다. 법도 전세금반환소송센터는 "관행은 이제그만! 임대차계약대로, 법대로!" 캠페인을 통해, 잘못된 관행을 바로잡고 임차인의 권리를 보호하고 있습니다.

전세금반환소송 진행 절차 (전 과정 변호사 비용 0원)

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면, 내용증명 발송부터 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인은 법원 실비용만 부담하시면 되며, 이 실비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구할 수 있습니다.

일반적으로 소장 접수 후 판결까지 약 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 전세금반환소송의 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다.

법도 전세금반환소송센터 실적

법도 전세금반환소송센터는 수천만원에서 수억원에 이르는 전세금 분쟁을 전문적으로 처리해 온 경험을 바탕으로, 20대부터 60대까지 전 연령대의 의뢰인을 지원하고 있습니다. 전국 어디든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방 사건도 거리 상관없이 처리합니다. 무료 승소자료는 사이트(www.jeonse.com) 상단메뉴를 이용하시면 받으실 수 있습니다.

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임대인의 이런 핑계, 임대차계약서에 없습니다

전세 계약 만료 후 전세금 반환을 요구하면, 임대인이 여러 가지 이유를 들어 반환을 미루는 경우가 많습니다. 하지만 이 모든 핑계는 임대차계약서에 근거가 없는 것입니다.

임대차계약서에 명시된 계약 만료일이 전세금 반환의 기준일입니다. 임대인의 개인 사정은 법적 근거가 될 수 없습니다. 오랫동안 해온 관행이라고 해서 합법적인 것이 아닙니다. 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반의 당사자입니다.