서울 소액 임차인 보증금, 정확히 어디까지 보호될까?

서울에서 전세나 월세로 거주하고 계신 분이라면, 소액임차인 최우선변제권이라는 단어를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 주택임대차보호법은 보증금이 일정 금액 이하인 임차인을 소액임차인으로 분류하여, 임대인의 주택이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 권리를 부여하고 있습니다.

그런데 이 소액 임차인 보증금 제도에는 금액 한도가 있습니다. 서울 소액임차인에 해당하려면 보증금이 1억 6,500만 원 이하여야 하고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 최대 5,500만 원까지입니다. 주택 경매 대금의 1/2 범위 내에서만 배당받을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

* 주택임대차보호법 시행령(2023.2.21. 시행) 기준. 선순위 담보물권 설정일에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.

소액 임차인 보증금, 최우선변제만으로는 부족합니다

소액임차인 최우선변제권은 경매 시에 유리한 제도이지만, 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 일반적인 상황에서는 별도의 법적 절차가 필요합니다. 임대차계약이 만료되었는데 임대인이 "새 세입자가 들어와야 돌려준다"거나 "지금 당장 돈이 없다"는 핑계를 대며 보증금 반환을 미루는 경우가 대표적입니다.

이러한 핑계는 임대차계약서에 적혀 있는 내용이 아닙니다. 임대차계약서에 명시된 만기일이 도래하면 임대인은 보증금을 반환해야 할 법적 의무가 있습니다. 새 세입자의 입주 여부나 임대인의 자금 사정은 법적 근거가 될 수 없습니다. 오랜 관행이라고 해서 합법적인 것이 아닙니다. 계약서대로, 법대로 요구하는 것이 정당한 권리입니다.

서울 소액 임차인 보증금 반환, 전세금반환소송 절차

보증금을 돌려받지 못하는 서울의 소액임차인이라면 법적으로 보증금을 회수할 수 있는 절차를 알아두셔야 합니다. 전세금반환소송은 전세보증금반환청구소송이라고도 불리며, 임대차계약 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 법원을 통해 강제적으로 회수하는 절차입니다. 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다.

서울 소액임차인이 반드시 확인해야 할 보증금 보호 요건

서울에서 소액 임차인으로서 보증금을 제대로 보호받으려면, 몇 가지 핵심적인 법적 요건을 갖추어야 합니다. 최우선변제권은 대항력을 갖추고 있어야만 행사할 수 있으며, 대항력은 주택의 인도(실제 거주)와 전입신고(주민등록)를 통해 확보됩니다.

전세금반환소송 비용, 얼마나 절약할 수 있을까?

전세금반환소송을 진행하려면 비용이 들까 봐 걱정하시는 분이 많습니다. 실제로 일반적인 경우 착수금만 수백만 원이 드는 데다 성공보수, 내용증명, 임차권등기명령, 강제집행 단계별 추가 비용까지 발생합니다. 하지만 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 활용하면 이 모든 변호사 비용 부담이 사라집니다.

전세보증금 지연이자, 임대인이 늦게 주면 이자도 받을 수 있나요?

임대차계약 만료일이 지났는데도 임대인이 서울 소액 임차인의 보증금을 반환하지 않는다면, 지연이자를 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%의 지연손해금이 발생하며, 소송을 통해 청구하는 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%까지 적용받을 수 있습니다. 보증금 반환이 늦어질수록 임대인이 부담해야 하는 금액은 커지므로, 빠른 법적 대응이 필요합니다.

서울 소액 임차인 보증금 반환, 자주 묻는 질문

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변호사 비용 0원 적용 범위

* 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료 등)은 의뢰인이 부담하며, 승소 시 임대인에게 청구 가능합니다.