임차권등기명령 신청방법, 법이 요구하는 것은 4칸과 소명 두 가지

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집주인의 동의 없이 신청할 수 있는 절차입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 집주인의 협력이 있어야 하는 전세권 설정과 가장 크게 다른 점입니다.

주임법 제3조의3 제2항은 신청서에 적을 사항을 네 가지로 나열하고, 이어서 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 합니다. 법정 기재사항은 무엇을 적을지의 문제이고, 소명은 적은 내용이 사실임을 보여 주는 자료를 붙이는 문제입니다. 서류가 모자라 신청이 막히는 지점은 대개 두 번째인 소명 쪽입니다.

소명은 사실을 완전히 증명하는 정도까지는 아니더라도, 법관이 일단 그럴 것이라고 볼 수 있을 만큼의 자료를 내는 것으로 설명됩니다. 그렇다고 아무 자료나 통하는 것은 아니며, 어느 정도면 충분한지는 사건마다 법원이 판단합니다. 임차인에게 중요한 것은 표의 세 번째 칸, 곧 각 칸을 어떤 자료로 받칠지를 미리 정리해 두는 일입니다.

임차권등기명령 신청 서류, 3층으로 나누면 빠진 칸이 보입니다

임차권등기명령 신청 서류를 한꺼번에 목록으로 외우면, 하나만 없어도 신청을 못 하는 것처럼 느껴집니다. 층을 나눠 보면 사정이 다릅니다. 법률이 정한 층, 실무상 붙이는 층, 그리고 그 서류가 없을 때 같은 사실을 보여 주는 대체 층입니다.

임차권등기명령 신청방법에서 결국 확인할 질문은 이 서류가 있느냐가 아니라, 이 서류가 보여 주려던 사실을 무엇으로 보여 줄 수 있느냐입니다. 아래 체크표가 오늘 바로 만들어 볼 수 있는 1차 조치입니다. 칸마다 있음·대체·없음 중 하나에 표시해 보고, 없음이 남는 줄을 상담 때 가장 먼저 꺼내면 됩니다.

계약서를 잃어버렸다면 임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

계약서 원본이 없다는 이유만으로 임차권등기명령 신청 길이 법률상 닫히는 것은 아닙니다. 주임법 제3조의3 제2항은 계약서 제출을 요건으로 적어 두지 않고 소명할 대상을 정했기 때문입니다. 다만 그 밖의 첨부 사항은 대법원규칙과 접수 법원 안내를 따르므로 사본으로 낼 수 있는지부터 확인합니다. 계약서가 보여 주던 사실, 곧 누가 누구에게 얼마의 보증금으로 언제까지 집을 빌렸는지를 다른 자료로 겹쳐 보여 주는 것이 방법입니다.

먼저 찾아볼 곳은 세 군데입니다. 첫째, 보증금을 보낸 계좌의 거래내역으로 송금 상대와 금액·날짜를 보여 줍니다. 둘째, 계약을 중개한 사무소에 계약서 사본을 보관하고 있는지 문의합니다. 셋째, 집주인과 주고받은 문자·메신저에서 보증금이나 만기일이 언급된 부분을 날짜가 보이도록 캡처해 둡니다.

자료끼리 내용이 어긋나지 않는지도 살펴야 합니다. 이체 금액과 문자 속 보증금 액수가 다르다면 계약금과 잔금으로 나눠 보낸 것인지 등 차이가 난 이유를 짧게 적어 두는 편이 좋습니다. 집주인이 원본을 갖고 있다면 사본을 요청해 보고, 그 요청과 답장도 기록으로 남겨 둡니다.

확정일자가 없거나 전입이 늦었다면, 임차권등기로 무엇이 생기나요?

확정일자가 없어도 임차권등기명령은 신청할 수 있습니다. 주임법 제3조의3 제2항 3호는 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에 그 사실을 적도록 할 뿐, 확정일자를 신청 요건으로 두지 않았습니다. 달라지는 것은 등기로 얻게 되는 효력의 출발점입니다.

효력은 세 조문으로 나눠 보면 정리됩니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고(제3조 제1항), 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다(제3조의2 제2항). 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 이전에 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다.

확정일자가 없는 임차인일수록 서류를 다 갖출 때까지 신청을 미루기보다 지금 있는 자료로 먼저 정리하는 편이 낫습니다. 순위는 등기사항증명서와 각 일자를 함께 봐야 정확하므로 혼자 단정하지 말고 확인을 거치는 것이 안전합니다. 신청 전에 이미 이사해 주민등록을 옮겼다면, 기존 대항력이 이어지는지도 따로 살펴야 합니다.

계약 종료와 미반환은 어떤 자료로 보여 주나

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에만 신청할 수 있으므로, 계약이 끝났다는 사실이 소명의 중심입니다. 끝난 방식에 따라 보여 줄 자료가 다르고, 통지 기간을 놓쳤다면 계약이 갱신된 것으로 볼 여지도 생깁니다. 아래 네 단계 중 내 계약이 어디에 해당하는지부터 고르면 됩니다.

통지를 전화로만 했다면 통화 녹음이 있는지 먼저 확인하고, 없으면 그 뒤에 주고받은 문자 중 만기나 이사를 전제로 한 대화를 찾아봅니다. 이사 날짜를 맞춰 보자는 식의 집주인 답장도 종료를 서로 알고 있었다는 정황이 될 수 있습니다. 다만 통지 시점이 법이 정한 기간 밖이었다면 계약이 갱신된 것으로 다퉈질 수 있어 날짜 계산부터 확인하는 것이 순서입니다.

세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서·문자·이체내역을 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

주택 일부만 빌렸다면 도면은 어떻게 준비하나요?

주택의 일부분을 임차했다면 해당 부분의 도면을 첨부해야 합니다. 주임법 제3조의3 제2항 2호가 임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우 해당 부분의 도면을 첨부한다고 정하고 있기 때문입니다. 단독주택의 한 층이나 방 한 칸처럼 하나의 건물 안에서 일부만 빌린 경우가 여기에 해당합니다.

도면은 등기될 범위를 특정하는 역할을 하므로 계약서나 문자에 적힌 위치 표시와 맞아야 합니다. 층, 출입구를 기준으로 한 방향, 방의 위치를 표시해 전체 건물 가운데 내가 빌린 부분이 어디인지 구분되게 그리는 방식이 흔히 쓰입니다. 형식과 작성 정도는 접수 법원 안내를 따르고, 보정명령이 오면 요구한 부분을 그대로 고쳐 냅니다.

계약서가 없는 상태에서 일부를 임차했다면 범위를 보여 줄 자료가 이중으로 부족해집니다. 집주인과의 문자에서 2층 안쪽 방처럼 위치를 언급한 대화, 관리비 고지서의 호실 표시 등을 도면과 함께 묶어 두면 범위를 특정하는 데 도움이 됩니다.

임차권등기명령 신청방법 인터넷과 방문, 무엇이 다른가

인터넷으로 내든 법원을 찾아가든 신청하는 법원은 같습니다. 주임법 제3조의3 제1항에 따라 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 관할이며, 지금 사는 곳이나 집주인 주소를 기준으로 고르는 것이 아닙니다. 다른 것은 자료를 내는 방식입니다.

서류가 모자란 상황에서 임차권등기명령 신청방법을 고를 때 어느 쪽이 낫다고 단정할 수는 없습니다. 자료가 대부분 휴대전화 캡처와 계좌 내역이라면 인터넷 제출이 정리하기 편하고, 종이 영수증이나 원본이 많다면 방문 제출이 편할 수 있습니다. 어느 쪽이든 소명 대상별로 자료를 묶어 순서대로 내는 것이 핵심입니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자로, 전세금 사건 처리 450건 이상을 거치며 임차권등기명령부터 보증금반환소송·강제집행까지 이어지는 흐름을 다뤄 왔습니다. 서류가 모자란 사건일수록 신청 단계의 자료 정리가 이후 소송의 증거 정리와 그대로 이어집니다.

임차권등기명령 신청방법, 자주 묻는 질문 3가지