STEP 0전세금 안줄때 내용증명, 보내기 전에 계약 종료부터 확정해야 하나요?

네, 전세금 안줄때 내용증명의 첫 문단은 계약이 언제 어떻게 끝났는지를 확정하는 문장이어야 합니다. 보증금 반환의무는 임대차가 끝나야 생기므로, 종료 사실이 흔들리면 뒤에 쓴 반박 문장도 함께 힘을 잃습니다. 집주인이 “아직 계약이 안 끝났다”고 답하면 논쟁의 출발점이 바뀌어 버립니다.

「주택임대차보호법」(주임법) 제6조 제1항은 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같다고 정합니다. 이렇게 제6조 제1항에 따라 갱신된 경우(제6조의2 제목은 이를 묵시적 갱신이라 부릅니다) 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 “임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”고 정합니다(제6조의2 제2항). 계약갱신요구권을 써서 갱신된 계약의 해지도 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하는 구조입니다.

종료가 확정되면 그다음 문장은 주임법 제4조 제2항입니다. 조문은 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”고 정합니다. 계약이 끝났는데 돈을 못 받은 임차인은 그 집에서 보증금을 지키는 지위를 유지한다는 뜻이고, 내용증명에는 이 점을 차분히 밝혀 두면 됩니다.

핑계 1“새 세입자가 들어오면 주겠다”에는 어떻게 반박하나요?

계약서에 그런 특약이 없다면 “새 세입자가 들어오면 주겠다”는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 근거가 아닙니다. 새 임차인을 구하는 일은 임대인이 할 일이고, 기존 임차인의 보증금 반환 시기를 거기에 묶는 규정은 법에 없습니다. 관행과 법은 다르다는 점을 문장으로 분명히 해 두는 것이 이 핑계의 핵심 대응입니다.

반대로 계약서 특약란에 “신규 임차인 입주 시 반환” 같은 문구가 들어 있다면 결론을 단정할 수 없습니다. 그 문구가 반환 시기를 정한 것인지, 단순한 협조 약속인지에 따라 해석이 갈릴 수 있기 때문입니다. 특약이 있는 계약이라면 내용증명을 보내기 전에 계약서 사진을 놓고 문장을 조정하는 편이 안전합니다.

핑계 2“지금 돈이 없다”에는 반환일과 지체책임을 적습니다

집주인의 돈이 없다는 핑계에는 계약 종료일과 반환 요구일을 날짜로 특정하고, 이행지체 책임을 묻겠다는 점을 적는 것이 대응의 뼈대입니다. 「민법」 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 계약서상 만료일처럼 기한이 정해져 있다면 그 날짜가 이행지체 책임의 시작 시점을 따지는 기준이 되므로, 막연히 “빨리 달라”고 쓰는 것보다 날짜를 박아 두는 것이 훨씬 강합니다.

지체에 따른 손해는 금전채무의 특칙을 따릅니다. 민법 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 의하도록 하되 법령의 제한에 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정하고, 제379조는 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 법정이율을 연 5%로 정합니다. 내용증명에는 숫자로 이자를 계산해 적기보다 “반환일 다음 날부터 지연손해금을 청구하겠다”는 뜻을 밝히는 정도면 충분합니다.

돈이 없다는 핑계를 받는 전세금 안줄때 내용증명에는 “집을 넘겨줄 준비가 되어 있다”는 인도 준비 의사를 반드시 한 문장 넣으십시오. 열쇠를 건넬 수 있는 날짜를 제시하면 더 분명해집니다. 지연손해금의 기산점을 둘러싼 다툼에서 이 문장이 있는 편이 임차인에게 유리하게 작용할 여지가 큽니다.

핑계 3“수리비·원상복구비를 빼고 주겠다”는 공제 주장 다루는 법

원상복구 공제 주장에는 다툼 없는 금액부터 먼저 반환하라고 요구하고, 공제 항목은 근거 자료와 함께 따로 제시하라고 적는 것이 기본입니다. 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조는 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다”고 정하므로, 임차인에게 원상회복 의무가 있다는 점 자체는 부정하기 어렵습니다. 쟁점은 어디까지가 원상회복 범위인지, 그 비용이 실제로 얼마인지입니다.

공제 주장이 나오면 전액이 묶이는 경우가 많은데, 전세금 안줄때 내용증명에서 범위를 갈라 두면 다툼 없는 부분부터 받을 길이 열립니다. 통상적인 사용으로 생긴 마모까지 임차인이 복구해야 하는지는 계약 내용과 사용 경위에 따라 판단이 달라지는 영역이라, 한 줄 승낙이 뒤에서 불리하게 쓰일 수 있습니다. 집주인의 공제 주장을 일부 인정할지 여부는 사진과 견적을 보고 정하는 것이 안전합니다.

핑계 4연락두절·수령거부, 내용증명이 도달하지 않으면 어떻게 하나요?

연락을 끊은 집주인에게는 도달을 다른 경로로 남기고, 상대방의 소재를 알 수 없다면 공시송달을 검토하는 것이 순서입니다. 민법 제111조 제1항은 “상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다”고 정하므로, 계약 종료 통지나 해지 통지는 보낸 날이 아니라 도달한 날이 기준이 됩니다. 반송된 우편 봉투와 반송 사유 기록은 버리지 말고 보관하십시오.

수령을 거부하거나 폐문부재로 돌아온 경우에도 도달로 볼 수 있는지는 상황에 따라 다퉈질 수 있습니다. 같은 내용을 문자·메신저·이메일로 함께 보내고 화면을 저장해 두면 도달을 뒷받침하는 자료가 늘어납니다. 집주인의 주소가 등기부와 계약서에 서로 다르게 적혀 있다면 두 곳 모두로 보내는 방법도 생각할 수 있습니다.

민법 제113조는 표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우 의사표시를 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다고 정합니다. “과실없이”가 요건이므로 주소지 확인과 여러 경로의 연락 시도를 먼저 해 두어야 합니다. 연락두절이 길어지면 의사표시의 공시송달에 시간을 쓰기보다 임차권등기명령과 소송을 바로 준비하는 편이 나은 경우도 있습니다.

NEXT회신기한이 지나도 전세금 안줄때 고르는 다음 수

회신기한이 지나도 전세금 안줄때는 임차권등기명령, 전세금반환소송, 조건부 가압류 가운데 내 상황에 맞는 수단을 고릅니다. 내용증명은 이 단계에서 종료·청구·도달 날짜를 보여 주는 자료로 다시 쓰입니다. 아래 판별표는 네 가지 핑계를 한 장으로 정리한 것입니다.

지급명령은 집주인이 금액과 반환의무를 전부 인정하는 드문 경우가 아니면 권하지 않습니다. 이의신청이 들어오면 결국 소송으로 넘어가 시간이 더 걸리기 때문입니다. 보증보험에 가입해 있다면 보증기관에 먼저 이행 청구 요건을 확인해 보는 것도 방법입니다.

고정 문단 4줄 아래에 위 판별표에서 고른 반박 문장을 붙이면 한 통의 내용증명이 완성됩니다. 문장은 짧게, 날짜는 구체적으로, 감정 표현은 빼는 것이 좋습니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자로, 내용증명 한 통이 임차권등기명령과 소송의 증거로 이어지는 흐름을 기준으로 문장을 점검합니다.

FAQ전세금 안줄때 내용증명, 자주 묻는 질문