전세금 안줄때 받는방법에는 무엇이 있나요?

전세금 안줄때 받는방법은 스스로 주게 만드는 장치와 강제로 받아 오는 집행으로 나눠 보면 정리가 쉽습니다. 앞 층의 장치가 하나씩 걸릴 때마다 임대인이 감당해야 할 부담이 커지고, 그 과정에서 지급 협의가 시작되기도 합니다. 다만 앞 층의 장치는 임대인에게 돈을 내라고 직접 강제하는 힘이 없다는 한계도 분명합니다.

1층 장치는 정해진 순서대로 쌓입니다. 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 소장이 송달된 날의 다음 날부터는 지연손해금의 이율 기준이 바뀌며(항쟁이 타당한 범위는 예외), 판결이 나오면 소송비용 부담이 정해지고, 판결이 확정된 뒤에는 재산명시와 명부 신청이 열립니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리므로, 그 기간에도 임대인의 부담은 계속 늘어나는 구조입니다.

1. 종료와 반환 요구의 도달도달한 기록을 남깁니다.
2. 임차권등기등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사·전출합니다.
3. 소장 송달송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율이 기준이 됩니다.
4. 판결가집행 선고와 소송비용 부담이 정해집니다.
5. 판결 확정 뒤재산명시를 신청하고, 확정 후 6월 이내 미이행이면 명부 등재를 신청합니다.
6. 강제 회수임차주택 경매 또는 채권압류 뒤 추심명령으로 넘어갑니다.

오늘 할 1차 조치는 지금 걸려 있는 장치를 점검하는 것입니다. 아래 네 칸 중 비어 있는 칸이 다음에 걸 장치입니다.

• 통지 도달 · 계약 종료와 반환 요구를 담은 문자나 내용증명이 임대인에게 도달했고, 그 기록을 보관하고 있는가
• 임차권등기 · 등기부등본에 임차권등기가 기입되었고, 이사 전에 그것을 직접 확인했는가
• 소 제기 · 소장이 임대인에게 송달되었는가, 송달일을 알고 있는가
• 판결 · 판결이 확정되었는가, 확정일로부터 얼마나 지났는가

임차권등기는 왜 임대인을 움직이게 하나요?

임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한 사실을 등기부에 공시해, 임대인이 집을 다시 세놓거나 처분할 때 부담을 지게 하는 장치입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항에 따라 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

「주택임대차보호법」 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 새로 들어올 임차인 입장에서는 소액보증금 최우선변제를 기대할 수 없는 집이 되므로, 새 세입자의 보증금으로 반환 자금을 마련하려는 임대인의 계획에 부담이 될 수 있습니다.

임차권등기의 한계도 있습니다. 등기 자체가 임대인에게 돈을 내라고 명령하는 것은 아니므로, 지급이 계속 없으면 결국 소송과 집행으로 넘어가야 합니다. 또 이사와 전출은 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 직접 확인한 뒤에 해야 대항력과 우선변제권을 잃을 위험을 피할 수 있습니다.

시간이 갈수록 임대인 부담이 커지는 구조: 지연손해금과 소송비용

전세금 반환이 늦어지면 임대인은 원금 외에 지연손해금을 더 부담하게 되고, 소송에서 지면 소송비용까지 떠안습니다. 민법 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 의하도록 하고, 법령의 제한에 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그 이율에 의하도록 정합니다. 민법 제379조의 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다.

소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 계산 기준이 달라집니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항에 따라 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때, 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 같은 법 제3조 제2항은 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다.

소송비용은 「민사소송법」 제98조에 따라 패소한 당사자가 부담하고, 액수는 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 뒤 당사자의 신청을 받아 제1심 법원이 결정으로 확정합니다(제110조 제1항). 또 재산권 청구 판결에는 가집행 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하여야 하므로(제213조 제1항), 판결이 확정되기 전에도 집행을 시작할 근거가 생길 수 있습니다.

판결 뒤에도 안 주면 재산명시·채무불이행자명부는 어떻게 신청하나요?

판결을 받고도 임대인이 지급하지 않으면 재산명시와 채무불이행자명부 등재를 신청해 재산 공개와 신용상 부담을 지울 수 있습니다. 「민사집행법」 제61조 제1항에 따라 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 신청할 수 있습니다. 다만 가집행의 선고가 붙은 판결 등으로는 신청할 수 없으므로, 보통은 판결이 확정된 뒤에 진행합니다.

법원은 재산명시 신청에 정당한 이유가 있으면 임대인에게 재산목록을 제출하도록 명할 수 있습니다. 명시기일에 정당한 사유 없이 출석하지 않거나 재산목록 제출 또는 선서를 거부하면 20일 이내의 감치 대상이 되고, 거짓 재산목록을 내면 형사처벌 대상이 됩니다(제68조).

채무불이행자명부는 「민사집행법」 제70조 제1항 제1호에 따라 금전의 지급을 명한 집행권원이 확정된 후 6월 이내에 채무를 이행하지 아니하는 때 신청할 수 있습니다. 재산명시 절차에서 불출석·거부·거짓 목록 같은 사유가 생긴 경우도 신청 사유입니다(같은 항 제2호). 법원은 신청에 정당한 이유가 있으면 등재 결정을 하여야 하지만, 쉽게 강제집행할 수 있다고 인정할 만한 명백한 사유가 있으면 기각하여야 합니다(제71조).

등재된 명부는 등재결정을 한 법원에 비치되고 누구든지 보거나 복사할 것을 신청할 수 있지만, 인쇄물 등으로 공표되어서는 안 됩니다(제72조). 등재 여부는 법원이 판단하므로 신청했다고 반드시 올라가는 것은 아니고, 임대인에게 집행할 재산이 뚜렷하다면 바로 강제집행으로 가는 편이 맞을 수 있습니다.

그래도 안 주면 강제로 받는 방법은 무엇인가요?

1층 장치로도 지급이 없으면 판결 등 집행권원으로 임차주택을 경매하거나 임대인의 금전채권을 압류해 추심하는 강제 회수로 넘어갑니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항에 따라 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 집을 먼저 비우지 않아도 경매 신청을 할 수 있다는 뜻입니다.

「주택임대차보호법」 제3조의2 제3항에 따라 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없으므로, 배당을 받는 단계에서는 집을 비워야 합니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 생기는 권리라는 점도 경매 전에 점검합니다.

임대인에게 예금이나 다른 임차인에게서 받을 차임 같은 금전채권이 있다면 채권압류가 대안입니다. 「민사집행법」 제227조에 따라 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생기고, 제229조에 따라 압류채권자는 추심명령을 신청해 대위절차 없이 추심할 수 있습니다. 임차주택 경매와 달리 채권압류 같은 다른 집행에는 반대의무 이행 특례가 없으므로, 이사 전이라면 집행개시 요건을 따로 검토해야 합니다.

임대인이 나눠서 주겠다고 하면 어떤 조건을 넣어야 하나요?

분할 지급 제안은 받아들일 수 있지만, 지급이 다시 끊겼을 때를 대비한 조건을 문서에 넣어야 임차인의 위치가 약해지지 않습니다. 시간을 달라는 이유가 일시적인 자금 사정이라면 분할 합의가 경매보다 빠를 수 있습니다. 반대로 액수 자체를 다투며 시간을 끌려는 경우라면 분할 합의가 지연 수단이 될 수 있어 신중해야 합니다.

“새 세입자 들어오면 그때 한꺼번에 줄게요.”

새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐 보증금 반환을 미룰 법적 근거가 아닙니다. 기준은 임대차계약서와 법이므로, 기다리기로 하더라도 날짜와 조건을 문서로 정해 두는 것이 안전합니다.

위 문구는 예시이며 실제 효력은 문구 전체와 당사자 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 개인 사이에 쓴 합의서는 그 자체로 바로 강제집행을 할 수 있는 문서가 아니어서, 지급이 끊기면 다시 소송이 필요할 수 있다는 점도 기억해야 합니다. 이미 소송 중이라면 재판 절차 안에서 합의 내용을 남기는 방법을 함께 검토합니다.

법적 수단 밖의 압박은 왜 피해야 하나요?

전세금 안줄때 임대인의 직장이나 가족에게 연락하거나 집 앞에 글을 붙이는 방식은 회수를 앞당기기보다 분쟁을 키울 위험이 큽니다. 경우에 따라 임차인 쪽이 민사·형사상 책임을 다투게 될 수도 있습니다.

「민사집행법」 제72조 제5항은 채무불이행자명부조차 인쇄물 등으로 공표되지 않도록 막아 두었습니다. 압박은 법이 마련한 절차의 순서대로 쌓을 때 가장 힘이 있고, 그 과정이 기록으로 남아 소송에서도 임차인에게 유리하게 쓰입니다. 다툼이 없는 금액부터 정리하는 대화가 빠른 해결로 이어지기도 합니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로, 450건이 넘는 전세금 사건을 처리하며 장치를 거는 순서부터 설계해 왔습니다. 같은 전세금 안줄때 받는방법이라도 사건마다 첫 장치가 다르기 때문입니다.

자주 묻는 질문