• 이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 드립니다

  만기가 다가오거나 지났는데 집주인이 매물로 내놨으니 팔릴 때까지 기다려 달라고 한다.
• 새 집 계약을 했거나 이사 날짜가 정해져 있어 언제까지 기다릴 수 있는지 계산이 필요하다.
• 기다려 주면 이자를 쳐주겠다, 임차권등기는 하지 말아 달라는 말을 들었다.
• 매수 희망자가 집을 보러 오는데 잔금일에 무엇을 확인해야 하는지 모른다.

아파트 전세금 못받을때 집주인이 기다려 달라면 기다려야 하나요?

임차인에게 기다려야 할 법적 의무는 없습니다. 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무를 지고, 그 의무는 집이 팔렸는지와 상관없이 생깁니다. 집이 팔리면 주겠다는 말은 반환할 돈을 어디서 마련하겠다는 임대인 사정이지, 계약서나 법이 정한 반환 조건이 아닙니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 기다리는 동안 계속 살면서 반환을 요구할 수 있다는 뜻이고, 보증금을 돌려받기 전까지 임차인이 먼저 집을 비워야 할 이유도 없습니다. 보증금 반환과 집을 넘겨주는 일은 동시이행 관계로 보는 것이 대법원 판결 취지이며, 동시이행의 항변권을 정한 민법 제536조①은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

물론 매수 문의가 실제로 있고 내 순위가 안전하며 집주인이 날짜를 문서로 적어 준다면, 기다려 주는 편이 소송보다 빨리 끝날 수도 있습니다. 민법 제387조①은 확정한 기한이 있는 경우와 불확정한 기한이 있는 경우를 나누어 지체책임이 생기는 시점을 달리 정하고 있어, 날짜 없는 약속만 받아 두면 언제부터 지연손해금을 청구할 수 있는지부터 다툼이 생길 여지가 있습니다.

기다릴지 가르는 확인 5가지

기다릴지 말지는 집주인의 태도보다 서류로 판단합니다. 아파트 전세금 못받을때 아래 다섯 가지를 확인하면 기다려도 되는 사건인지, 지금 절차를 시작해야 하는 사건인지가 대략 갈립니다.

다섯 칸 가운데 절차 쪽 신호가 두 개 이상이면 기다림에 기대기보다 아래 안전장치와 절차를 함께 준비하는 편이 안전합니다. 특히 1번과 2번은 경매로 갈 때의 회수 가능성과 직결됩니다.

주임법 제3조의2②는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 우선변제권이 있어도 나보다 앞선 채권이 먼저 배당되므로, 앞선 근저당이 클수록 기다림의 위험이 커집니다.

기다리는 동안 걸어 둘 안전장치 4가지

기다려 주기로 했다면 기다림을 조건부로 만들어야 합니다. 아래 네 가지는 집주인이 약속을 지키지 못했을 때 곧바로 다음 절차로 넘어갈 수 있게 해 주는 장치이고, 대부분 임차인 혼자서도 준비할 수 있습니다.

네 장치 가운데 가장 먼저 챙길 것은 합의서입니다. 아래 다섯 줄은 빠뜨리기 쉬운 항목을 모은 예시이니 내 계약 조건에 맞게 고쳐 쓰세요.

합의서 문구는 법률 효과를 보장하는 공식 문안이 아니라 점검용 예시입니다. 지연손해금은 민법 제397조①에 따라 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다. 이율을 정하지 않으면 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없는 한 민법 제379조의 연 5%가 기준이 되며, 지연손해금이 언제부터 붙는지는 사안별로 달라질 수 있습니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 판단이 서지 않는다면 등기사항증명서와 문자 기록을 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 내 사건의 순서를 확인해 드립니다.

아파트가 팔리면 전세금은 누구에게 받나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 아파트가 팔린 뒤에는 원칙적으로 새 소유자에게 받습니다. 주임법 제3조④는 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 대항력은 같은 법 제3조①에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 매매로 소유자가 바뀌면 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 넘어가는 구조입니다.

다만 임차인이 승계를 원하지 않는 경우, 예컨대 새 소유자의 자력이 불안해 원래 집주인에게 받고 싶은 경우의 처리는 대법원 판결이 다루는 영역이라 사안마다 따져 봐야 하니, 매매 소식을 들은 때 일찍 확인하는 편이 안전합니다.

실무에서 가장 흔한 장면은 매수인이 잔금을 치르는 날 그 돈으로 보증금을 돌려받는 경우입니다. 그날은 돈과 열쇠, 주소 이전의 순서가 뒤바뀌지 않게 하는 것이 핵심입니다. 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격도 갖추고 있어, 잔금일 순서를 매매 진행 상황과 함께 점검해 드릴 수 있습니다.

입금 전에 열쇠를 넘기거나 전출하면 동시이행으로 지킬 수 있던 협상력과 대항요건을 스스로 내려놓게 됩니다. 집주인이 잔금을 받자마자 보낼 테니 열쇠부터 달라고 하면, 같은 시간 같은 장소에서 입금 확인과 열쇠 인도를 맞바꾸자고 제안하면 됩니다.

기한을 넘기면, 전세금반환소송과 아파트 강제경매

아파트 전세금 못받을때 합의한 기한이 지나도 반환이 없다면 기다림을 끝내고 절차로 넘어갑니다. 순서는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행이며 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다. 보증금 반환을 구하는 판결은 재산권의 청구에 관한 판결이므로, 민사소송법 제213조①에 따라 법원은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 합니다.

판결을 받고도 지급이 없으면 그 아파트에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 주임법 제3조의2①은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택에 대한 경매를 신청하는 경우, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 집을 먼저 비워 주지 않고도 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다.

다만 주임법 제3조의2③에 따라 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 같은 조 ②에 따른 보증금을 받을 수 없으므로, 배당을 받는 단계에서는 인도가 필요합니다. 매각 가격은 시점과 권리관계에 따라 달라지므로 선순위 채권과 내 순위를 놓고 회수 가능성을 따져 보는 것이 출발점입니다.

아파트라서 따로 챙길 정산 항목

아파트 전세금 못받을때 협의가 길어지는 숨은 원인 하나가 정산입니다. 보증금 자체는 다툼이 없는데 관리비와 원상복구를 놓고 공제 금액이 엇갈리면 반환일이 또 밀립니다. 기다리는 동안 아래 항목을 미리 정리해 두세요.

정산 항목을 이유로 보증금 전체를 붙잡아 두는 것은 균형이 맞지 않습니다. 다툼이 있는 금액만 따로 남기고 나머지를 먼저 돌려받는 방식도 협의의 선택지가 될 수 있습니다.

집주인의 말 3가지에 답하는 문장

협의 중에 듣는 말은 대개 비슷합니다. 감정적으로 맞서기보다 법과 계약서를 근거로 짧게 답하고, 답한 내용은 문자로 남겨 두세요.