이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 드립니다

• 만기가 몇 달 남았는데 언제 무엇을 알려야 하는지 모르겠다
• 새 집 잔금을 지금 집 보증금으로 치러야 한다
• 집주인이 새 세입자가 구해지면 돌려주겠다고 한다
• 이사 당일 돈과 열쇠를 어떤 순서로 주고받을지 불안하다
• 새 집 전입신고와 확정일자를 언제 해야 하는지 헷갈린다

전세 만기 이사 절차는 언제부터 시작하나요?

전세 만기 이사 절차는 늦어도 만기 2개월 전까지 임대인에게 종료 통지가 도달하도록 시작해야 합니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고, 같은 조 제2항은 그 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다.

임대인 쪽 통지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 임차인의 통지에는 시작 시점이 따로 정해져 있지 않지만, 임대인의 통지 기간이 열리는 만기 6개월 전을 준비의 출발점으로 잡으면 새 집을 알아보고 반환 일정을 협의할 여유가 생깁니다. 통지는 민법 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로, 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날이 2개월 기한 안에 들어와야 합니다.

1. 6개월만기 6개월 전 — 임대인의 통지 기간이 시작됩니다. 계약서의 만기일과 등기사항증명서를 확인하고 새 집 탐색을 시작합니다.
2. 3개월만기 3개월 전 무렵 — 종료 의사를 미리 전하고 반환 일정 협의를 시작합니다. 법정 기한은 아니고 여유를 두기 위한 권장 시점입니다.
3. 2개월만기 2개월 전까지법정 기한 — 임차인의 종료 통지가 임대인에게 도달해야 하는 마지막 시점입니다(주임법 제6조 제1항).
4. 1개월만기 1개월 전 — 반환일·계좌·인도 방법을 문서로 확정하고 새 집 잔금일을 맞춥니다.
5. 당일만기일 — 입금 확인, 열쇠 인도, 전출, 새 집 전입신고와 확정일자를 한 흐름으로 처리합니다.

달력의 다섯 칸 가운데 법이 정한 날짜는 만기 2개월 전 하나이고, 나머지는 일정 관리를 위한 권장 시점입니다. 계약서의 만기일을 기준으로 거꾸로 날짜를 적어 두면 통지 기한을 넘기는 일을 줄일 수 있습니다.

만기 통지 뒤 정해 둘 세 가지는 무엇인가요?

종료 통지가 도달한 뒤에는 반환일, 입금 계좌, 인도 방법 세 가지를 임대인과 문서로 맞춰 두는 것이 다음 단계입니다. 세 가지가 정해지지 않은 채 이사 날짜만 잡으면 당일 입금이 늦어지거나 열쇠를 누구에게 넘길지 정리되지 않아 두 집 일정이 함께 흔들립니다.

세 가지를 정하는 대화는 문자나 이메일처럼 기록이 남는 방식이 좋습니다. 처음 보내는 종료 통지에 반환 계좌와 인도 의사를 함께 적어 두면, 나중에 임차인이 이행을 준비하고 있었다는 사정을 보여 주는 자료로도 쓸 수 있습니다.

새 집 계약은 언제 해도 되나요?

새 집 계약은 지금 집의 종료 통지가 도달해 계약 종료일이 확정된 뒤에 맺는 것이 안전합니다. 통지가 도달하지 않은 상태에서 새 집 계약금을 먼저 내면, 지금 집 계약이 같은 조건으로 갱신될 위험과 새 집 잔금 부담이 한꺼번에 생길 수 있습니다.

새 집 잔금을 지금 집 보증금으로 치러야 한다면 잔금일을 만기일과 같은 날로 붙이기보다 며칠 여유를 두는 방법을 검토할 수 있습니다. 같은 날로 잡으면 기존 보증금 입금이 몇 시간만 늦어도 새 집 잔금이 막히기 때문입니다. 새 집 계약서에 기존 주택 보증금 반환이 늦어지면 잔금일을 협의해 조정한다는 취지의 특약을 넣을 수 있는지도 계약 전에 상대방과 이야기해 볼 만하며, 특약의 효력과 범위는 문구와 상대방의 동의에 따라 달라집니다.

새 집을 고를 때는 등기사항증명서로 소유자와 앞선 권리를 확인합니다. 주임법 제3조의6 제4항은 임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다고 정하고 있어, 계약 전에 활용할 수 있습니다.

이사 당일에는 어떤 순서로 움직여야 하나요?

이사 당일의 기본 순서는 보증금 입금 확인, 열쇠·비밀번호 인도, 전출과 새 집 전입신고입니다. 대법원 판결은 임대차가 끝났을 때 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무를 동시이행 관계로 보는 취지이고, 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

1. 짐 반출과 집 상태 확인

   짐을 뺀 뒤 임대인과 함께 집 상태를 보고 사진을 남깁니다.

2. 보증금 입금 확인

   통장에서 금액과 입금자명을 직접 확인합니다. 보냈다는 말이나 이체 화면 사진만으로 넘어가지 않습니다.

3. 열쇠·카드키·비밀번호 인도

   입금을 확인한 뒤 넘기고, 넘긴 시각과 받은 사람을 문자로 남깁니다.

4. 전출과 새 집 전입신고

   지금 집 인도를 마친 뒤 새 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다.

짐을 먼저 빼는 것은 이사 일정상 피하기 어렵지만, 짐을 뺐다고 해서 인도가 끝난 것은 아닙니다. 열쇠와 비밀번호를 쥐고 있고 주민등록이 남아 있는 동안에는 점유와 대항요건이 이어진다고 볼 여지가 있으므로, 입금 확인 전에는 둘 다 넘기지 않는 것이 원칙입니다.

보증금을 받기 전에 새 집 전입신고를 먼저 하면 지금 집의 주민등록이 옮겨져 대항요건이 빠지게 됩니다. 새 집 전입을 지금 집 보증금 입금 확인 뒤로 두는 것이 두 집 잇기의 핵심입니다.

반환일이 정해지지 않았거나 임대인이 조건을 붙이는 상황이라면 계약서와 주고받은 문자를 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

보증금이 당일 안 들어오면 이사를 멈춰야 하나요?

보증금이 당일 들어오지 않으면 열쇠 인도와 전출을 멈추고 대항력을 지킬 방법부터 정하는 것이 우선입니다. 주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있어, 만기가 지났다는 이유만으로 임차인의 지위가 사라지지는 않습니다.

이삿짐을 옮겨야 하는 사정이 있다면 선택지는 크게 두 가지입니다. 하나는 열쇠와 주민등록을 지금 집에 남겨 둔 채 짐만 옮기는 방법이고, 다른 하나는 임차권등기를 마친 뒤 전출하는 방법입니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.

주임법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 기준은 결정문을 받은 날이 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 날이므로, 새 집 전입은 그 확인 뒤로 둡니다.

반환이 계속 늦어지면 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서로 나아가게 되고, 소장 접수 후 판결까지는 통상 4~6개월이 걸립니다. 보증보험에 가입했다면 보증기관의 절차를 먼저 확인하는 것도 방법입니다.

새 집에서는 무엇부터 해야 하나요?

새 집에서는 입주 당일 전입신고를 하고 확정일자를 함께 받아 두는 것이 우선입니다. 주임법 제3조 제1항은 임대차가 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

대항력과 우선변제권은 요건이 다릅니다. 주임법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자만 받고 전입이 늦거나 전입만 하고 확정일자를 빠뜨리면 우선변제권의 요건이 비게 됩니다.

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인 같은 확정일자부여기관에서 받습니다(주임법 제3조의6 제1항). 새 집의 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 생기므로 입주 당일 다른 권리가 등기되면 순서가 문제될 수 있어, 잔금 직전에 등기사항증명서를 한 번 더 떼어 보는 것이 좋습니다.

전세 만기 이사 절차 체크리스트

전세 만기 이사 절차를 한 장으로 줄이면 아래 표와 같습니다. 시점마다 남겨야 할 기록을 함께 적어 두었으니, 해당 칸을 채우며 일정을 점검해 보세요.

표의 여섯 칸 가운데 하나라도 비어 있다면 그 칸이 일정에서 끊길 수 있는 지점입니다. 특히 통지 도달 증빙과 등기사항증명서 확인은 나중에 다시 만들기 어려운 기록이므로 해당 시점에 바로 챙겨 둡니다.

자주 묻는 질문