전세금 반환 내용증명에 금액은 어떻게 적나요

전세금 반환 내용증명의 금액은 한 덩어리 숫자로 적지 않고 원금·정산·지연손해금·부수 정산 네 줄로 나눠 적습니다. 보증금 원금은 임대차계약서로 곧바로 확인되지만, 공제와 이자는 임대인이 다른 계산을 내놓을 수 있는 영역이어서 한 숫자로 뭉쳐 적으면 어디까지가 다툼 없는 금액인지 읽히지 않습니다.

민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정합니다. 임대인에게 도달한 내용증명의 금액 문단은 임차인이 스스로 밝힌 계산으로 남기 때문에, 법도 전세금반환소송센터는 금액 문단을 나중에 낼 임차권등기명령 신청서와 소장에 같은 숫자로 옮겨 적을 수 있는지를 기준으로 점검합니다.

넷째 줄의 부수 정산에는 아파트라면 임차인이 대신 낸 장기수선충당금이나 선납 관리비가 들어갑니다. 임차권등기를 이미 마친 뒤 다시 보내는 내용증명이라면, 「주택임대차보호법」 제3조의3 제8항이 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하므로 영수증을 근거로 별도 줄에 적을 수 있습니다.

원금 줄: 증액·감액·일부 수령 이력이 있을 때

원금 줄에는 최종 임대차계약서에 적힌 보증금을 그대로 적고, 계약 기간 중 증액·감액·일부 수령이 있었다면 그 이력을 날짜순으로 한 줄씩 덧붙입니다. 합계가 어떻게 나왔는지 문서만 보고도 따라갈 수 있게 쓰는 것이 기준입니다.

원금 줄에서 가장 흔한 실수는 임차인이 보증금을 스스로 깎아 적는 것입니다. 임대인이 수리비를 빼고 주겠다고 말했다는 이유로 그 금액을 미리 뺀 숫자를 원금으로 적으면, 임대차계약서의 보증금과 내용증명의 청구 금액이 달라져 뒤따르는 서류마다 차이를 설명해야 합니다. 공제는 원금 줄이 아니라 둘째 줄에서 따로 다룹니다.

공제 줄: 임대인이 수리비를 떼겠다고 할 때 인정할 것과 유보할 것

임대인이 수리비 공제를 주장할 때 내용증명의 공제 줄에는 임차인이 인정하는 금액만 숫자로 적고, 다툼이 있는 수리비·원상복구 비용은 인정하지 않는다는 뜻을 유보 문장으로 적습니다. 임차인은 임대차가 끝나 주택을 반환할 때 원상에 회복할 의무를 집니다(민법 제654조, 제615조). 그러나 어디까지가 원상회복의 범위인지는 계약 내용, 입주 당시 상태, 사용 기간에 따라 판단이 달라지는 영역이어서 임대인이 내민 견적 금액이 곧바로 공제액으로 정해지는 것은 아닙니다.

유보 문장을 넣는 까닭은 임대인의 공제 주장에 대한 임차인의 입장을 문서에 남기기 위해서입니다. 반대로 정산서로 확인되는 미납 관리비까지 통째로 부정하면 아래에서 볼 과다 청구 문제가 생깁니다.

반전세처럼 차임이 있는 계약에서 임차인이 보증금을 받을 때까지 계속 거주한다면, 「주택임대차보호법」 제4조 제2항이 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하므로 거주 기간의 차임이 정산 대상이 될 수 있습니다. 차임이 있는 계약이라면 공제 줄에 어느 달분까지 차임을 냈는지를 함께 적어 둡니다.

이자 줄: 지연손해금은 언제부터 붙나요

지연손해금은 임대인이 보증금 반환을 지체한 때부터 붙고, 지체가 언제 시작되는지는 반환 기한이 정해져 있는지와 임차인이 주택 인도를 제공했는지에 따라 달라집니다. 따라서 이자 줄은 금액을 계산해 적는 칸이 아니라 기한·인도 준비·비율 세 가지를 문장으로 적는 칸입니다.

이자 줄에 적는 비율은 민법이 기준입니다. 민법 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정하고, 민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율을 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼, 곧 연 5%로 정합니다. 임대차계약서에 지연이율 약정이 없고 다른 법률이 정한 이율이 적용되는 경우도 아니라면 내용증명에는 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금이라고 적습니다.

금액 문단이 갈리는 세 갈림길

세 갈림길 중 어느 쪽인지 판단이 서지 않는다면 임대차계약서와 입금 내역, 주고받은 문자를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 확인해 드립니다.

과다 청구·과소 청구가 남기는 문제

전세금 반환 내용증명의 금액을 실제 받을 돈보다 많이 적으면 임대인에게 다툴 근거를 주고, 적게 적으면 나머지를 양보한 것처럼 읽힐 여지가 남습니다. 권리가 곧바로 사라지는 것은 아니지만, 금액이 왜 달라졌는지를 설명하는 부담이 임차인에게 돌아옵니다.

과다 청구는 정산서로 확인되는 미납 관리비까지 포함해 전액을 청구하거나, 인도를 제공하기 전 기간의 이자를 확정 금액으로 적을 때 생깁니다. 임대인은 그 부분을 근거로 청구 전체를 다투기 쉬워집니다. 소송에서 청구 일부가 받아들여지지 않으면 민사소송법 제101조에 따라 일부패소의 경우 당사자들이 부담할 소송비용은 법원이 정합니다.

과소 청구는 임대인이 말한 공제액을 그대로 빼고 잔액만 지급하라고 적거나, 이자 줄을 통째로 뺄 때 생깁니다. 공제액을 그대로 뺀 경우는 임차인이 그 공제에 동의한 것처럼 읽힐 여지가 있고, 이자 줄을 뺀 경우는 지연손해금을 청구할 뜻이 있었는지가 문서에 남지 않습니다.

「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 실무상 신청서와 소장에는 반환받지 못한 보증금을 적게 되므로, 내용증명의 원금 줄과 같은 숫자여야 서류 사이의 차이를 설명할 일이 줄어듭니다.

전세보증금 반환 내용증명 금액 문단 예시 3종

전세보증금 반환 내용증명의 금액 문단 예시는 전액 청구, 정산 후 잔액 청구, 일부 수령 후 잔액 청구 세 가지 상황으로 나뉩니다. 전세금반환내용증명예시를 찾을 때는 내 상황이 셋 중 어디에 해당하는지부터 고르고, ○ 표시 자리에 계약서와 통장의 숫자를 옮겨 적습니다. 아래 문구는 구조를 보여 주는 예시이며, 특정 문구가 어떤 법률효과를 낳는지는 계약 내용에 따라 달라집니다.

예시 3의 충당 줄은 민법 제479조 제1항과 맞닿아 있습니다. 민법 제479조 제1항은 채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 한다고 정합니다. 일부 입금 당시 이미 지연손해금이 발생해 있었는지에 따라 잔액이 달라질 수 있으므로, 받은 날짜·금액과 함께 어느 항목에 충당해 계산했는지를 밝혀 적습니다.

세 예시 모두 금액 문단 끝에는 반환 기한과 입금 계좌를 적습니다. 반환 기한은 법이 정한 기간이 아니라 발신인이 임대인에게 주는 유예입니다.

보내기 전 계약서·통장 대조표

전세금 반환 내용증명을 보내기 전에는 금액 문단의 네 줄을 임대차계약서·통장 거래 내역·정산서와 한 줄씩 대조합니다. 아래 일곱 항목 가운데 하나라도 "아니오"가 나오면 그 줄을 고친 뒤 발송합니다.

• 원금 줄의 숫자가 최종 임대차계약서(또는 증액 합의서)의 보증금과 같은가
• 보증금을 보낸 입금 내역의 합계가 원금 줄과 일치하는가
• 공제를 인정한 항목마다 정산서·고지서 같은 근거가 있는가
• 유보한 항목에 인정하지 않는다는 문장이 빠지지 않았는가
• 이자 줄에 비율과 인도 준비 문장이 함께 들어 있는가
• 일부 수령액의 날짜와 금액이 통장 거래 내역과 같은가
• 같은 숫자를 임차권등기명령 신청서와 소장에 그대로 옮길 수 있는가

전세금을 돌려받는 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서로 이어지고, 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이 걸립니다. 법도 전세금반환소송센터(엄정숙 변호사, 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자)는 내용증명의 금액 문단을 소장까지 이어지는 첫 계산서로 보고 점검합니다.

전세금 내용증명 금액에 관해 자주 묻는 질문