임대차계약 기간이 끝났는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황, 정말 답답하고 억울하실 겁니다. "새 세입자가 들어와야 줄 수 있다", "지금은 돈이 없다"는 임대인의 말만 믿고 기다리다 보면 시간만 흘러갑니다. 그런데 기다리는 사이에 임대인이 재산을 처분하거나 다른 빚 때문에 재산이 줄어들면 어떻게 될까요?

바로 이럴 때 필요한 것이 임대차 보증금 가압류입니다. 가압류를 통해 임대인의 재산을 미리 묶어두면, 나중에 전세금반환소송에서 승소했을 때 실제로 전세금을 돌려받을 가능성이 높아집니다. 이 글에서는 임대차 보증금 가압류의 개념부터 절차, 그리고 가압류 이후 전세보증금 반환소송과 강제집행까지의 전 과정을 상세하게 안내해 드리겠습니다.

가압류란, 금전채권을 가진 채권자가 나중에 승소하더라도 채무자가 재산을 빼돌려서 실제 집행이 어려워질 것에 대비해, 법원에 신청하여 채무자의 재산을 임시로 동결시키는 보전처분입니다. 민사집행법 제276조에 근거한 제도로, 쉽게 말해 임대인의 부동산이나 예금 등을 "잠시 묶어두어" 마음대로 처분하지 못하게 하는 것입니다.

임대차 보증금 가압류는 크게 두 가지 맥락에서 사용됩니다. 첫째, 임차인이 임대인의 부동산을 가압류하는 경우입니다. 임대인이 소유한 부동산의 등기부에 가압류가 기록되어, 해당 부동산을 함부로 매도하거나 담보로 제공할 수 없게 됩니다. 둘째, 제3자가 임차인의 보증금반환채권을 가압류하는 경우도 있는데, 이는 임차인에게 빚을 진 채권자가 임차인이 돌려받을 보증금을 타겟으로 삼는 것입니다.

전세금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서 중요한 것은 전자, 즉 임대인의 재산에 대한 가압류입니다. 임대부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산의 정보를 알고 있다면, 소송 전 가압류를 해둘 필요가 있습니다.

부동산 가압류든 채권 가압류든, 임차인이 임대인의 재산을 가압류하는 기본 절차는 유사합니다. 아래에서 가압류 신청 절차를 단계별로 안내해 드리겠습니다.

전세보증금을 돌려받으려 할 때, 임대인들이 자주 하는 말들이 있습니다. 하지만 이 말들은 임대차계약서에 기재된 내용이 아니며, 법적으로 아무런 근거가 없습니다. 임대차계약서에 명시된 만료일이 도래하면, 임대인은 전세보증금을 반환할 의무가 있습니다.

이런 관행이 오랫동안 이어져 왔지만, 관행이 곧 법은 아닙니다. 법도 전세금반환소송센터는 "관행은 이제 그만! 임대차계약서대로, 법대로!" 캠페인을 통해 잘못된 전세 관행을 바로잡고 임차인의 권리를 보호하기 위해 노력하고 있습니다.

임대차 보증금 가압류는 전세금 회수 과정 중 하나의 단계입니다. 전체 흐름을 파악해 두면 어떤 절차가 필요한지 쉽게 이해할 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래의 모든 과정이 변호사 비용 0원으로 진행됩니다.

단계	절차	변호사 비용
1단계	무료전화상담	0원
2단계	내용증명 발송	0원
3단계	임차권등기명령	0원
4단계	전세금반환소송	0원
5단계	판결문 획득	0원
6단계	강제집행 / 채권추심	0원
7단계	전세보증금 회수 완료	0원

임차인이 부담하는 것은 법원에 내야 하는 실비용(인지대, 송달료)뿐이며, 이 비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구할 수 있습니다. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지도 확인해 보시기 바랍니다.

임대차계약 만료 후 전세보증금을 반환받지 못한 경우, 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송 전에는 민법상 연 5%, 소송 접수 후에는 소송촉진특례법상 연 12%의 지연이자가 적용됩니다. 예를 들어 보증금이 2억 원이라면, 소송 접수 후 연간 2,400만 원의 지연이자가 발생하는 것입니다.

다만 지연이자 청구를 위해서는 임차권등기명령 후 이사를 해야 합니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 제도인데, 법도에서는 이 절차 역시 변호사 비용 0원으로 진행합니다.

법도 전세금반환소송센터의 0원제가 가능한 이유는 명확합니다. 95% 이상의 높은 승소율을 바탕으로, 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 변호사 수입원이 되기 때문입니다. 450건 이상의 전세금반환소송 처리 경험과 전문성이 있기에 가능한 구조입니다.

대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 이 분야의 대표적인 전문가입니다. 현재도 각종 언론에서 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

법도 전세금반환소송센터는 단순히 소송만 대리하는 것이 아니라, "임대차계약대로! 법대로!" 캠페인을 통해 잘못된 전세 관행을 바로잡고 올바른 임대차 문화를 정착시키기 위해 노력하고 있습니다. 더 많은 피해자에게 실질적 도움을 드리고자 0원제를 운영하고 있으며, 전국 어디서나 전화 한 통으로 상담과 선임이 가능합니다.

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