소액 임차인이란 무엇인가요?

소액 임차인이란 주택임대차보호법에 따라 보증금이 일정 금액 이하인 세입자를 말합니다. 소액 임차인에 해당하면 임차주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 보증금 중 일정 금액을 다른 담보물권자보다 최우선으로 변제받을 수 있는 권리, 즉 최우선변제권을 갖게 됩니다.

이 제도는 경제적으로 취약한 소액 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 것으로, 전세사기 피해를 줄이는 데에도 중요한 역할을 합니다. 소액 임차인 보증금 범위는 지역별로 다르게 적용되며, 주택임대차보호법 시행령에서 구체적으로 정하고 있습니다.

위 표는 현행 주택임대차보호법 시행령 제11조 및 제10조에 근거한 소액 임차인 보증금 범위와 최우선변제금액입니다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억 6,500만원 이하로 전세 계약을 맺은 임차인이라면 소액 임차인에 해당하여, 주택이 경매에 넘어가더라도 최대 5,500만원까지 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

다만 우선변제금액이 주택 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 변제받을 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

소액 임차인 최우선변제권의 요건

소액 임차인 보증금 범위 안에 들어간다고 해서 자동으로 보호받는 것은 아닙니다. 최우선변제권을 행사하기 위해서는 반드시 충족해야 하는 요건이 있습니다.

소액 임차인 보증금 범위를 초과한다면?

전세보증금이 소액 임차인 보증금 범위를 초과하는 경우에는 최우선변제권을 적용받을 수 없습니다. 그렇다고 보증금을 돌려받을 방법이 없는 것은 아닙니다. 임대차계약이 끝났는데 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

소액 임차인 보증금 범위에 해당하지 않더라도, 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 통해 배당 절차에서 순위에 따라 보증금을 변제받을 수 있습니다. 또한 임대차계약 만료 후 임대인이 보증금 반환을 거부하는 상황이라면 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 전세금반환소송 제기 순으로 법적 절차를 밟아 보증금을 회수할 수 있습니다.

임대인이 자주 하는 말, 법적 근거가 있을까?

임대차 계약이 만료되었는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면서 하는 말이 있습니다. "새 세입자가 들어오면 돌려주겠다", "지금 돈이 없다", "부동산 경기가 안 좋아서"... 이런 말들은 사실 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다.

임대차계약서에 명시된 계약 만료일이 곧 전세보증금 반환 기한입니다. 이 기한이 지나면 임대인은 보증금 반환 의무가 발생하고, 이를 이행하지 않으면 지연이자(민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%)도 청구할 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터, 0원제로 해결합니다

소액 임차인 보증금 범위에 해당하든 초과하든, 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 법적 대응이 필요합니다. 법도 전세금반환소송센터는 전세금반환소송 전문 변호사 사무실로, 의뢰인의 변호사 비용 부담을 0원으로 운영합니다.

승소 후 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 변호사의 수입원이 되는 구조이기 때문에, 의뢰인은 법원 실비용(인지대, 송달료)만 부담하면 됩니다. 95% 이상의 승소율과 450건 이상의 처리 경험이 이 0원제를 가능하게 합니다.

0원제로 제공되는 서비스 범위

전세금반환소송만 변호사 비용이 0원인 것이 아닙니다. 보증금을 돌려받기 위한 전체 과정에서 변호사 착수금이 0원입니다.

위 모든 서비스에서 변호사 비용(착수금)은 0원이며, 법원에 내야 하는 실비용(인지대, 송달료)은 의뢰인이 부담합니다. 승소 후에는 소송비용액확정신청을 통해 실비용까지 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

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소액 임차인 보증금 범위에 해당하든 초과하든, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 아래 절차로 진행됩니다. 전국 어디든 전화 한 통으로 사건 접수가 가능합니다.

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전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험에 가입하지 않은 경우에는 전세금반환소송이 보증금을 돌려받을 수 있는 효과적인 방법입니다.

소액 임차인 보증금 범위에 해당하는 분들은 최우선변제권이라는 강력한 보호 장치가 있지만, 보증금이 그 범위를 초과하는 분들도 확정일자와 대항요건을 갖추었다면 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 어떤 상황이든 전세보증금을 받지 못하고 있다면, 전문가와 상담하여 가장 적합한 방법을 찾는 것이 중요합니다.

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