소액 임차인 보증금 기준이란 무엇인가요?

소액 임차인 보증금 기준은 주택임대차보호법에서 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 마련한 제도입니다. 쉽게 말해, 전세보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 임차한 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일정 금액을 다른 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있는데, 이것을 소액보증금 최우선변제권이라고 합니다.

소액임차인으로 인정받기 위해서는 임차보증금이 지역별로 정해진 기준 금액 이하여야 합니다. 이 기준을 충족하고, 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력을 갖춘 경우에만 최우선변제를 받을 수 있습니다.

지역별 소액 임차인 보증금 기준 총정리

소액 임차인 보증금 기준은 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 현행 주택임대차보호법 시행령(2023. 2. 21. 개정)에 따른 소액임차인 범위와 최우선변제금을 정리하면 다음과 같습니다.

예를 들어 서울에서 보증금 1억 5,000만 원에 전세를 사는 분이라면 소액 임차인 보증금 기준인 1억 6,500만 원 이하에 해당하여 소액임차인으로 인정받을 수 있고, 최대 5,500만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 다만, 최우선변제금이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 보호받습니다.

소액임차인 최우선변제권 받으려면?

소액 임차인 보증금 기준에 해당한다고 해서 자동으로 보호받는 것은 아닙니다. 최우선변제권을 행사하기 위해서는 반드시 갖춰야 할 요건이 있습니다.

특히 주의할 점이 있습니다. 소액 임차인 보증금 기준의 판단 시점은 최선순위 담보물권 설정일입니다. 예를 들어, 현재 기준으로는 소액임차인에 해당하더라도, 선순위 근저당권이 2018년에 설정되었다면 2018년 당시의 기준이 적용됩니다. 또한 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 기준을 초과하면 소액임차인 자격을 잃게 됩니다.

소액임차인이 아니라면?
전세금반환소송으로 보증금 회수

소액 임차인 보증금 기준에 해당하지 않는 분들도 많습니다. 보증금이 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우, 최우선변제금만으로는 보증금 전액을 보호받기 어렵습니다. 이때 임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

임대차계약서에는 계약 종료 시 보증금을 반환한다고 분명히 적혀 있습니다. 그런데 많은 임대인들이 온갖 핑계로 보증금 반환을 미루고 있습니다.

임대차계약서에 적힌 날짜가 전세보증금 반환의 기준입니다. 임대인의 개인적인 사정은 법적 근거가 될 수 없습니다. 이것은 관행이 아니라 분명한 계약 위반이자 법 위반입니다. "새 세입자가 들어와야 돈을 주겠다"는 말에 속아 계속 기다리고 계시다면, 더 이상 기다리지 마시고 법적 해결을 시작하셔야 합니다.

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소액임차인 최우선변제, 이것만은 꼭 알아두세요

소액 임차인 보증금 기준에 해당하여 최우선변제권이 있다 하더라도 주의해야 할 점이 있습니다. 최우선변제금은 보증금 전액을 보장하는 것이 아니라 일부만 우선적으로 돌려받을 수 있는 제도입니다.

소액 임차인 보증금 기준에 해당하든 아니든, 전세보증금을 돌려받지 못하고 있다면 법적 해결이 필요합니다. 특히 보증금 규모가 크다면 소액임차인 최우선변제만으로는 부족하고, 전세금반환소송을 통해 보증금 전액을 돌려받아야 합니다.

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