소액 임대차 보증금 최우선 변제란 무엇인가요?

소액 임대차 보증금 최우선 변제란, 임차인의 보증금이 일정 금액 이하일 때 경매 절차에서 선순위 담보물권자(은행 근저당권 등)보다도 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제8조에 의해 보장되는 이 권리는, 경제적으로 취약한 소액임차인을 보호하기 위한 특별 규정입니다.

쉽게 말해, 집주인이 빚을 갚지 못해 임차 주택이 경매로 넘어가더라도, 소액 보증금 임차인은 은행보다 먼저 일정 금액까지 보증금을 받을 수 있다는 뜻입니다. 임대차 계약에서 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법에 대한 특별법인 주택임대차보호법이 적용되기 때문입니다.

소액임차인 최우선변제권 행사 요건 3가지

소액 임대차 보증금 최우선 변제를 받기 위해서는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 최우선변제권을 행사할 수 없으니 반드시 확인하시기 바랍니다.

2023.2.21. 이후 기준 지역별 소액보증금 최우선변제 금액

소액 임대차 보증금 최우선 변제 금액은 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 아래는 2023년 2월 21일 이후 시행 기준 지역별 소액임차인 보증금 한도와 최우선변제 금액을 정리한 표입니다. 선순위 담보물권 설정일이 이 날짜 이전인 경우에는 종전 기준이 적용되므로 주의가 필요합니다.

소액보증금 최우선변제, 이것만은 꼭 주의하세요

최우선변제로도 전세보증금을 못 받을 때, 전세금반환소송이 필요합니다

소액 임대차 보증금 최우선 변제는 경매 절차에서 보증금의 일부를 보호해주는 강력한 권리이지만, 모든 상황에서 전세금 전액을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 주택가액의 1/2 한도 제한이 있고, 최우선변제 금액 자체가 보증금 전액에 미치지 못하는 경우가 많습니다.

임대차 계약 만료 후 임대인이 "새 세입자가 들어오면 돌려주겠다", "지금은 돈이 없다"며 보증금 반환을 미루는 것은 임대차계약서에 없는 이야기입니다. 임대차계약서에 명시된 기간이 끝나면 보증금을 돌려주는 것이 법입니다. 관행이라는 이름 아래 계약을 위반하는 임대인에게 법적으로 대응해야 할 때가 있습니다.

전세금반환소송은 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 약 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 승소 판결을 받으면, 임대인은 보증금에 더해 민법상 연 5%의 지연이자를, 소장부본 송달일 다음 날부터는 소송촉진특례법상 연 12%의 지연이자를 추가로 지급해야 합니다.

그런데 많은 임차인이 "변호사 비용이 부담되어" 전세금반환소송을 망설입니다. 전세금도 못 받아 힘든데, 수백만원의 변호사 비용까지 부담해야 한다면 부담이 클 수밖에 없습니다. 바로 이런 분들을 위해 법도 전세금반환소송센터의 0원제가 운영되고 있습니다.

법도 전세금반환소송센터 진행 절차

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전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋은 방법입니다. 보증보험을 통해 보증금을 돌려받으면 소송 없이도 해결이 가능할 수 있습니다.

다만 보증보험에 가입되어 있지 않거나, 보증보험 이행 요건을 충족하지 못하는 경우에는 직접 전세금반환소송을 통해 보증금을 회수해야 합니다. 이 경우 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 활용하시면 변호사 비용 부담 없이 소송을 진행하실 수 있습니다.

전세보증금, 빠르게 행동해야 하는 이유

임대차 계약이 만료되었는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 가능한 한 빠르게 법적 절차를 시작하는 것이 좋습니다. 시간이 지날수록 임대인이 재산을 은닉하거나 처분할 가능성이 높아지기 때문입니다.

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