전세권은 등기를 통해 성립하는 물권입니다. 보증금 반환이 지체되면 전세권 자체를 근거로 임의경매를 청구할 수 있고, 판결문이나 공정증서(집행력 있는 공증)처럼 집행권원을 확보한 뒤에는 강제경매로도 진행할 수 있습니다. 계약이 끝났는데 소유자가 지급을 미루는 경우라면 어떤 길이 더 빠르고 유리한지부터 점검해야 합니다. 임의경매는 전세권 등기가 살아 있을 때 바로 활용 가능하고, 강제경매는 소송·지급명령 등 선행 절차가 필요하지만 다른 재산(예금·급여·차량 등)에 대한 추심·압류로 확장하기 쉽다는 점이 다릅니다.

전세권 등기가 유효하고 보증금 반환만 지체된 상황이면 임의경매가 통상적인 시작점입니다. 다만 존속기간이 이미 만료되어 전세권의 용익권능이 사라진 뒤에는 대상이 부동산 자체가 아니라 전세금반환채권으로 바뀝니다. 이 경우에는 집행권원을 확보해 강제경매나 채권압류·추심으로 접근하는 편이 안전합니다. 또 목적물 중 일부에만 전세권이 설정된 경우에는 그 범위를 넘겨 경매를 청구할 수 없어 서류 준비 단계에서 범위 확인이 필수입니다. 선순위 권리관계, 말소기준권리, 배당 예상액을 미리 시뮬레이션해 회수 가능성을 확인하세요.

① 계약종료·인도협의 정리 → ② 지급최고(내용증명) → ③ 임의경매 요건 점검(전세권 등기·범위·말소기준권리) → ④ 신청서 제출과 등록면허세·인지 납부 → ⑤ 경매개시결정 후 배당요구 및 점유·열람 협조 → ⑥ 배당기일 출석·회수.
만약 전세권 존속기간 만료 등으로 임의경매가 어려우면 ③′ 소송·지급명령 등으로 집행권원을 확보한 뒤 ④′ 강제경매 또는 채권압류·추심으로 전환합니다. 집 이외 재산(예금·급여·임대료, 차량·부동산 지분 등) 탐색을 병행하면 회수 속도를 높일 수 있습니다.

Q1. 계약이 끝났는데 보증금을 안 주면 바로 임의경매가 가능한가요?
A. 전세권 등기와 종료가 명확하면 가능합니다. 다만 이미 기간이 지나 전세권의 효력이 소멸한 뒤라면 전세금반환채권을 대상으로 강제경매·채권압류로 진행합니다.

Q2. 건물 일부에 전세권이 설정돼 있습니다. 전부를 경매 청구할 수 있나요?
A. 설정된 범위를 넘어서는 청구는 불가합니다. 구조상 분리가 어려운 경우라도 범위 초과 청구는 인정되지 않으므로, 초기에 설정 구역을 정확히 확인해야 합니다.

Q3. 배당은 어떻게 준비하나요?
A. 개시결정 후 기한 내 배당요구서를 제출하고 전세금 산정 근거를 명확히 해두어야 합니다. 선순위 권리가 있다면 회수액을 보수적으로 가정해 전략을 세우세요.

전세금 반환 문제는 초기 판단이 결과를 가릅니다. 임의경매 요건 충족 여부, 강제경매·채권집행 전환 시점, 배당 가능액과 회수 전략까지 한 번에 점검해 드립니다. 업무시간(10:00~18:00, 공휴일 휴무/12~13시 점심)에는 무료전화상담으로, 시간이 맞지 않으면 승소자료 요청으로 편하게 시작하실 수 있습니다.