전세권 설정 경매 신청 절차, 집행까지 변호사 비용 0원
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전세권 설정 경매 신청 절차,
집행까지 변호사 비용 0원
전세권설정등기를 해 뒀는데 전세금을 돌려받지 못하고 있다면, 그 부동산에 대한 경매를 청구하는 방법이 있습니다. 다만 신청만 한다고 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 요건과 순서, 그리고 부족액까지 함께 봐야 합니다.
무료 전화상담02-591-5662법도 전세금반환소송센터는 임차인이 변호사 비용을 부담하지 않는 0원제로 사건을 진행합니다. 승소하면 패소한 임대인이 소송비용을 부담하게 되고 그것이 변호사의 보수가 되는 구조라서, 의뢰인은 착수금을 내지 않습니다.
다만 법원에 내는 실비는 의뢰인이 먼저 부담합니다. 인지대·송달료, 경매 절차에서 필요한 예납금 등이 여기에 해당합니다. 이 비용도 승소 후 소송비용액확정신청으로 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 실비만 먼저 내고, 뒤에 임대인에게 받아내는 구조라고 이해하시면 됩니다.
전세금반환소송만 0원인 것이 아닙니다. 전세권 설정 경매 신청을 포함한 아래 전 과정의 변호사 비용이 0원입니다.
[참고] 임대인의 재산 상태가 불량한 일부 사례에서는 1심 판결 후 후불로 150만원을 받는 경우가 있습니다. 그런 경우가 아니라면 이 비용은 받지 않으며, 발생하더라도 임대인에게 청구할 수 있습니다. 비용에 관한 자세한 설명은 무료 전화상담에서 드립니다.
전세권설정등기가 있고 전세금 반환이 지체되고 있다면, 그 부동산에 대한 경매를 청구할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때에 전세권자가 목적물의 경매를 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
다만 경매 신청이 곧 회수는 아닙니다. 선순위 채권이 얼마인지, 매각대금이 얼마에 정해지는지에 따라 실제로 손에 쥐는 금액이 달라집니다. 그래서 실무에서는 경매만 보고 움직이지 않고, 부족액까지 받아낼 수 있는 판결을 함께 준비합니다.
전세권 설정 경매 신청, 지금 할 수 있나요?
아래 항목이 정리돼 있어야 절차가 매끄럽게 진행됩니다. 하나라도 애매하면 먼저 확인이 필요합니다.
- 전세권이 소멸했는가 — 존속 기간이 만료됐거나, 기간의 정함이 없어 소멸 통고 후 6개월이 지난 상태인지 확인합니다.
- 전세금 반환이 지체됐는가 — 돌려줄 시점이 지났는데도 반환되지 않았다는 사실이 확인돼야 합니다.
- 등기 범위가 어디까지인가 — 건물 전체인지 일부인지에 따라 경매 신청의 가능 여부와 방법이 달라질 수 있습니다.
- 선순위 채권은 얼마인가 — 앞선 근저당 등이 있으면 배당에서 순위가 밀립니다. 회수 가능성 판단의 핵심입니다.
전세권에 기한 경매는 담보권을 실행하는 절차라서 별도의 판결 없이 신청할 수 있다는 것이 일반적인 설명입니다. 다만 건물의 일부에만 설정된 전세권처럼 그 부분을 떼어 매각하기 어려운 경우에는 법원의 판단이 달라질 수 있고, 사안에 따라 소송을 통해 집행권원을 먼저 확보하는 편이 나은 때도 있습니다. 단정하기 어려운 영역이라 등기사항증명서를 확인한 뒤 방향을 정합니다.
전세권 설정 경매 신청 절차는 어떻게 되나요?
신청부터 배당까지의 큰 흐름입니다. 사건과 법원 사정에 따라 소요 기간은 달라집니다.
등기사항증명서, 임대차·전세권 관련 계약서, 반환을 요구한 자료 등을 모읍니다. 여기서 회수 가능성도 함께 따져 봅니다.
부동산 소재지를 관할하는 법원에 경매 신청서를 냅니다. 이때 인지·송달료와 절차 진행에 필요한 예납금을 냅니다.
법원이 경매개시결정을 하면 그 사실이 등기부에 기입됩니다. 이 시점부터 절차가 공식적으로 굴러갑니다.
감정평가와 현황조사를 거쳐 매각 조건이 정해지고, 배당요구 종기가 공고됩니다. 다른 채권자들도 이때 참여합니다.
매각기일에 낙찰이 되고 매각허가결정을 거쳐 매수인이 대금을 냅니다. 유찰되면 조건을 낮춰 다시 진행됩니다.
납부된 대금이 순위에 따라 나뉩니다. 선순위 채권이 많으면 전세금 전액에 미치지 못할 수 있습니다.
경매는 사건마다 걸리는 시간이 크게 다릅니다. 유찰이 반복되면 그만큼 길어집니다. 반면 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월입니다. 어느 쪽을 먼저 놓을지, 함께 갈지는 임대인의 재산 상황을 보고 정합니다.
전세권 경매 신청, 비용은 누가 부담하나요?
임차인이 실제로 지출하는 항목만 정리했습니다. 금액은 부동산 가액과 사건에 따라 달라집니다.
[참고] 임대인의 재산 상태가 불량한 일부 사례에서는 1심 판결 후 후불 150만원이 발생할 수 있습니다. 그런 경우가 아니라면 받지 않습니다. 임대인이 소송비용을 낼 수 없는 사정이라면 회수되지 않을 수도 있으나, 그 경우에도 부담이 크지 않도록 설계된 구조입니다.
경매만 믿으면 안 되는 이유
앞선 근저당이 많으면 배당 순위가 밀려 전세금 전액을 받지 못할 수 있습니다. 신청 전 등기부 확인이 먼저입니다.
낙찰이 되지 않으면 조건을 낮춰 다시 진행됩니다. 그만큼 시간이 늘고 배당받을 금액도 줄어들 수 있습니다.
배당으로 다 못 받은 금액은 임대인의 다른 재산에서 받아야 합니다. 이때는 판결이라는 집행권원이 필요합니다.
이사 계획이 있다면 권리를 어떻게 남길지 먼저 정리해야 합니다. 임차권등기명령을 함께 검토하는 경우도 있습니다.
그래서 소송과 집행을 함께 봅니다
법도 전세금반환소송센터는 경매 신청만 따로 떼어 보지 않습니다. 배당으로 회수되지 않는 부분까지 계산해, 필요하면 전세금반환소송으로 판결을 받아 임대인의 다른 재산에 채권압류 및 추심, 동산압류까지 이어 갑니다. 이 모든 단계의 변호사 비용이 0원입니다.
대표변호사 엄정숙은 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사·민사전문변호사이자 공인중개사이며, MBC·KBS·SBS 등 방송에 다수 출연하고 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필했습니다. 승소율은 법원 판결 기준이며, 실제 회수 금액은 임대인의 재정 상황에 따라 달라집니다.
전세권 설정 경매 신청 FAQ
전세권에 기한 경매는 담보권 실행 절차이므로 별도의 판결 없이 신청할 수 있다는 것이 일반적인 설명입니다. 다만 전세권이 소멸했는지, 등기가 건물 전체에 설정됐는지 등에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있습니다. 등기사항증명서를 먼저 확인한 뒤 진행 방향을 정하는 것이 안전합니다.
단정하기 어렵습니다. 매각대금이 순위에 따라 나뉘기 때문에 선순위 채권이 많거나 유찰로 매각가가 낮아지면 전세금 전액에 미치지 못할 수 있습니다. 부족한 금액은 임대인의 다른 재산에서 받아야 하고, 그러려면 판결이 필요합니다. 그래서 처음부터 소송과 집행을 함께 설계하는 편이 낫습니다.
법원에 내는 실비와 예납금은 신청하는 쪽이 먼저 냅니다. 다만 변호사 비용은 0원이고, 먼저 낸 실비와 소송비용은 절차와 판결에 따라 임대인에게 청구해 돌려받는 것을 목표로 진행합니다. 사건별로 회수 가능성이 다르므로 통화로 구조를 설명드립니다.
경매를 넣기 전에,
회수 가능성부터 확인하세요
한정된 인력으로 진행하다 보니 업무 한계에 도달하면 접수가 중단될 수 있습니다.
등기 상태·선순위 채권·회수 전략까지 통화로 안내해 드립니다.
- 변호사 착수금 0원 — 승소하면 패소한 임대인이 소송비용을 부담합니다.
- 실비는 뒤에 청구 — 먼저 낸 인지대·송달료·예납금도 임대인에게 청구해 회수하는 것을 목표로 합니다.
- 전 과정 0원 — 내용증명·임차권등기명령·전세금반환소송·부동산 경매·채권압류 및 추심·동산압류·강제집행까지입니다.
[참고] 임대인의 재산 상태가 불량한 일부 사례에 한해 1심 판결 후 후불 150만원이 발생할 수 있습니다. 그런 경우가 아니라면 이 비용은 받지 않습니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 설명드립니다.
본 내용은 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 글로 법적 자문이 아닙니다. 등기 상태와 개별 사안의 사실관계에 따라 절차와 결론이 달라질 수 있고 실제와 다를 수 있습니다. 구체적인 절차·비용은 무료 전화상담(02-591-5662) 시 안내해 드립니다.
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