임대차 보증금 대위 변제, 정확히 무엇인가요?

임대차 보증금 대위 변제란 보증기관(HUG, SGI, HF 등)이 임대인을 대신하여 임차인에게 전세보증금을 지급하는 것을 말합니다. 임차인이 전세보증금반환보증에 가입해 둔 상태에서 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관이 임대인 대신 보증금을 먼저 지급해 주는 제도입니다.

쉽게 말하면, 보증보험에 가입한 임차인은 임대인이 전세금을 주지 않을 때 보증기관으로부터 보증금을 먼저 받을 수 있습니다. 이후 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사하여 해당 금액을 회수하게 됩니다.

임대차 보증금 대위 변제가 안 되는 경우는?

전세보증금반환보증에 가입했다고 해서 모든 경우에 대위변제를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 실제로 임대차 보증금 대위 변제가 거부되거나 불가능한 상황이 생각보다 많습니다.

대위변제가 불가능한 대표적인 사례

첫째, 전세보증금반환보증에 애초에 가입하지 않은 경우입니다. 보증보험 자체에 미가입 상태라면 보증기관을 통한 대위변제 자체가 불가능합니다. 이 경우 임차인이 직접 전세금반환소송을 통해 보증금을 돌려받아야 합니다.

둘째, 보증한도를 초과하는 보증금 차액이 발생한 경우입니다. 보증금 전액이 보증 범위에 포함되지 않을 수 있으며, 경매 배당 후 미회수분이 남을 때도 해당 차액은 별도로 청구해야 합니다.

셋째, 대항력이나 우선변제권 요건을 상실한 경우입니다. 전입신고를 옮기거나 확정일자가 없는 경우 등 요건 미비로 보증 이행이 거절될 수 있습니다.

넷째, 보증 면책 사유에 해당하는 경우입니다. 임차인이 정상 계약자가 아닌 경우, 천재지변 등 특수 상황에서는 보증채무가 면제될 수 있습니다.

전세금반환소송, 어떤 절차로 진행되나요?

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보증기관에서 대위변제를 받은 후에도 소송이 필요할까?

임대차 보증금 대위 변제를 보증기관을 통해 받은 후에도 임차인에게 법적 절차가 남아 있는 경우가 있습니다.

보증보험 가입 금액이 실제 전세보증금보다 적은 경우, 경매 배당에서 전액을 수령하지 못한 경우, 또는 보증기관의 대위변제 범위에 포함되지 않는 지연이자(민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%) 등이 남아 있을 수 있습니다.

이러한 미수금은 임차인이 직접 전세금반환소송을 제기하여 임대인에게 청구해야 합니다. 특히 임대인이 "돈이 없다", "경기가 안 좋다"며 보증금 반환을 미루는 경우에는 소송과 강제집행을 통한 법적 해결이 확실한 방법입니다.

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임대차 보증금 대위 변제와 소송, 핵심 정리

전세보증금반환보증에 가입한 임차인은 보증기관의 대위변제를 통해 보증금을 돌려받을 수 있지만, 미가입자이거나 대위변제가 거절 또는 부족한 경우에는 전세금반환소송이 유일한 해결책입니다.

전세금반환소송은 임대차계약서에 명시된 법적 권리를 행사하는 정당한 절차이며, 임대인이 어떤 핑계를 대더라도 법 앞에서는 계약 내용이 기준이 됩니다.

"새 세입자가 들어와야 돌려준다", "지금 돈이 없다"는 말은 모두 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 없습니다. 임대차계약서에 적힌 만료일이 지났다면 임대인은 즉시 전세보증금을 반환할 의무가 있습니다.