만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않을 때 집주인이 먼저 내미는 카드가 전세보증금 반환 확약서인 경우가 많습니다. 언제까지 꼭 돌려주겠다는 문장과 서명, 도장이 찍힌 종이를 받으면 마음이 한결 놓이고, 이제 새 집으로 옮겨도 되겠다는 생각이 들기 쉽습니다. 실제 상담에서도 "확약서까지 받았으니 이사해도 괜찮지요?"라는 질문이 자주 나옵니다.

그런데 이 질문의 답은 확약서 문구가 아니라 주택임대차보호법이 정한 요건에서 나옵니다. 경매가 열렸을 때 순서를 지켜 주는 대항력과 우선변제권은 집주인의 약속이 아니라, 임차인이 집을 점유하고 주민등록을 유지하는지, 확정일자를 갖췄는지, 임차권등기를 마쳤는지에 따라 정해집니다. 확약서는 이 가운데 어디에도 해당하지 않습니다.

이 글은 확약서를 소송에서 어떻게 쓰는지보다 '확약서를 받은 지금 이사해도 되는가'라는 이사 시점 판단에 초점을 맞춥니다. 확약서가 실제로 해 주는 일과 해 주지 못하는 일을 나눈 뒤, 이사 전에 밟아야 할 순서와 서명 전에 고쳐야 할 문구, 상황별 판단표와 마지막 점검표까지 차례로 정리했습니다.

전세보증금 반환 확약서는 법적으로 무엇을 해 주는 서면인가요?

확약서에는 보통 임대인과 임차인의 인적 사항, 임대차 목적인 주택, 보증금액, 반환하기로 한 날짜와 방법, 작성일과 서명·날인이 들어갑니다. 법률이 정해 둔 서식이 따로 있는 문서는 아니어서 제목이 확약서이든 각서이든 지불 약정서이든 효력은 결국 그 안에 적힌 내용으로 판단합니다. 성격을 한마디로 말하면, 임대차계약에서 이미 생긴 보증금 반환 의무를 집주인이 다시 확인하고 그 이행 시기와 방법을 약속한 서면입니다.

여기서 중요한 점은 확약서가 새로운 권리를 만들어 내는 문서라기보다 원래 있던 권리를 '확인'하는 문서라는 사실입니다. 임차인은 확약서가 없어도 임대차가 끝나면 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 확약서는 그 청구를 더 쉽게, 더 적은 다툼으로 진행하게 해 주는 보조 장치에 가깝습니다. 그래서 확약서의 쓸모도 주로 '집주인과 나 사이'에서 나타납니다. 그 쓸모를 세 가지로 나누면 다음과 같습니다.

반대로 확약서가 해 주지 못하는 일도 분명합니다. 첫째, 확약서는 그 자체로 강제집행을 할 수 있는 문서가 아닙니다. 민사집행법 제56조 4호는 "공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것"을 집행권원으로 정하고 있는데, 당사자끼리 쓴 확약서는 여기에 해당하지 않습니다. 약속한 날 돈이 들어오지 않으면 판결 같은 집행권원을 따로 갖춰야 집주인 재산을 경매하거나 압류할 수 있습니다.

둘째이자 이 글의 핵심은, 확약서가 대항력과 우선변제권을 대신하지 못한다는 점입니다. 대항력은 제삼자에 대하여 생기는 효력입니다. 집주인이 집을 팔거나 근저당을 새로 잡거나 경매가 열렸을 때 새 소유자, 매수인, 다른 채권자에게 내 보증금을 주장할 수 있느냐의 문제인데, 확약서는 집주인 한 사람의 약속일 뿐 이들 제3자를 묶어 두지 못합니다.

이 차이를 놓치면 확약서를 손에 쥐고도 경매 배당에서 뒤로 밀리는 일이 생길 수 있습니다. 확약서가 '얼마를 언제 받을 것인가'를 정리해 준다면, 대항력과 우선변제권은 '집주인이 못 줄 때 집에서 누구보다 먼저 받을 수 있는가'를 정합니다. 두 질문은 서로 다른 질문이고, 이사 여부는 뒤쪽 질문에 달려 있습니다.

확약서를 받고 이사하면 대항력과 우선변제권은 어떻게 되나요?

주택임대차보호법 제3조①은 임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 "그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"고 정합니다. 같은 항은 이어서 "이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다"고 덧붙입니다. 즉 집에 실제로 들어가 사는 것(인도와 점유)과 전입신고를 해 두는 것, 이 두 가지가 대항력의 뿌리입니다.

우선변제권은 여기에 한 단계가 더 붙습니다. 같은 법 제3조의2②에 따르면 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 확정일자만으로 되는 것이 아니라 대항요건과 확정일자가 함께 있어야 한다는 점을 기억해 두세요.

문제는 이 요건들이 한 번 갖추면 영원히 유지되는 것이 아니라는 데 있습니다. 대법원 판결은 대항력과 우선변제권이 유지되려면 대항요건이 취득 당시뿐 아니라 그 뒤에도 계속 존속해야 하고, 경매 절차에서는 배당요구의 종기까지 유지되어야 한다는 취지로 판단해 왔습니다. 이사를 나가면 점유가 끊기고, 전출 신고를 하면 주민등록도 옮겨집니다. 확약서를 받았다는 사실은 이 판단에 아무런 영향을 주지 못합니다.

한 번 끊긴 대항요건을 나중에 다시 갖추면 어떻게 될까요. 다시 들어와 전입하더라도 원래의 순위가 그대로 되살아난다고 보기는 어렵고, 새로 대항요건을 갖춘 때를 기준으로 다시 따지게 될 위험이 큽니다. 그 사이에 근저당권이나 가압류 같은 다른 권리가 등기되었다면 내 보증금은 그 뒤로 밀릴 수 있습니다. 이사 한 번이 순위 전체를 바꿀 수 있는 셈입니다.

두 경우의 차이는 결국 제3자가 알아볼 수 있는 표시가 남아 있느냐입니다. 점유와 주민등록은 외부에서 임차인의 존재를 알 수 있게 하는 공시 수단이고, 임차권등기는 그 공시를 등기부로 옮겨 주는 장치입니다. 확약서는 임차인 서랍 속에 있는 서류여서 집을 사려는 사람이나 돈을 빌려주려는 금융기관이 알 방법이 없습니다.

특히 위험한 장면은 이사 직후 집주인 사정이 나빠지는 경우입니다. 집주인이 다른 빚 때문에 집에 근저당을 추가로 설정하거나 채권자가 가압류를 하고, 그 뒤 경매가 열리면 대항요건을 잃은 임차인은 이들 뒤에서 배당을 기다리게 될 수 있습니다. 매각대금이 모자라면 남은 보증금은 집주인 개인에게 받아야 합니다.

이사 날짜가 잡혔다면 확약서보다 임차권등기명령이 먼저입니다

확약서로 지킬 수 없는 대항력과 우선변제권을 이사 뒤에도 붙잡아 두는 제도가 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3①은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우" 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청할지는 임차인의 선택이지만, 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 가장 먼저 검토할 절차입니다.

효과는 같은 조 ⑤에 있습니다. 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그것이 그대로 유지됩니다. 그리고 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 "이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다"고 규정합니다. 확약서에는 없는 바로 이 효과 때문에 이사 전 임차권등기가 권해지는 것입니다.

여기서 기준 시점은 등기를 마친 때라는 점을 꼭 짚어야 합니다. 신청서를 접수한 날도, 결정문을 받은 날도 아닌 실제로 등기가 된 때입니다. 결정이 나온 뒤 법원의 촉탁으로 등기가 이뤄지는 구조라 결정과 기입 사이에 시간이 걸릴 수 있으므로, 등기사항증명서를 직접 떼어 주택임차권 등기가 올라온 것을 확인한 다음 짐을 빼고 전출하는 순서가 안전합니다.

임차권등기명령은 전세권 설정과 달리 집주인의 동의나 협력이 필요하지 않습니다. 확약서를 써 줄 만큼 반환 의무를 인정하는 집주인이라도 등기에는 난색을 보이는 경우가 있는데, 임차권등기명령은 임차인이 단독으로 법원에 신청하는 절차라 이런 협상이 필요 없습니다. 또 같은 조 ⑧은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다.

1. 1

   종료 사실 정리

   만기가 도래했는지, 해지 통지나 합의해지로 계약이 끝났는지 날짜로 확인합니다.
2. 2

   확약서 받기(선택)

   보증금액, 특정 반환일, 종료 사실, 미반환 사실을 적게 하고 선이행 문구는 고칩니다.
3. 3

   임차권등기명령 신청

   주택 소재지 관할 법원에 신청하고 신청 이유와 원인 사실을 소명합니다.
4. 4

   결정과 등기 촉탁

   결정이 나면 법원의 촉탁으로 등기가 이뤄집니다. 이 단계에서는 아직 이사하지 않습니다.
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   등기부 기입 확인

   등기사항증명서에서 주택임차권 등기가 올라온 것을 직접 확인합니다.
6. 6

   이사·전출 후 회수

   그다음 이사하고, 내용증명과 전세금반환소송으로 보증금 회수에 들어갑니다.

만기 전에 이사해야 하는 사정이라면 한 가지를 더 조심해야 합니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에야 신청할 수 있으므로, 계약기간이 남아 있는 상태에서는 요건을 채우지 못합니다. 집주인과 계약을 합의로 끝내기로 했다면 그 종료일과 보증금을 아직 돌려받지 못했다는 사실을 확약서나 합의서에 분명히 적어 두는 것이 신청 단계에서 원인 사실을 보여 주는 데 도움이 될 수 있습니다.

이 대목에서 확약서가 의외의 쓸모를 보입니다. 같은 조 ②는 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하도록 하고 있는데, 집주인이 임대차 종료와 보증금 액수, 아직 돌려주지 못했다는 사정을 스스로 적은 확약서는 이를 보여 주는 자료 가운데 하나가 될 여지가 있습니다. 확약서를 '이사해도 된다는 허락증'이 아니라 '임차권등기를 위한 자료'로 쓰는 셈입니다.

'퇴거 후 ○일 내 반환' 문구, 서명 전에 다시 읽어야 하는 이유

확약서 문구 가운데 가장 조심할 부분은 반환 시기를 정한 조항입니다. 흔히 보이는 표현은 임차인이 퇴거하고 열쇠를 반환하면 그날부터 며칠 이내에 보증금을 돌려준다는 식의 문장입니다. 겉으로는 날짜를 정해 준 친절한 약속 같지만, 법적으로는 임차인이 먼저 집을 비우기로 한 약속처럼 읽힐 여지가 있습니다.

원래 임대차가 끝나면 보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물린 의무로 보는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 주택임대차보호법 제4조②는 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 이 두 조문이, 집주인이 보증금 반환을 이행하거나 그 이행을 제공하기 전에는 먼저 집을 비우라는 요구를 거절할 수 있다는 임차인의 방패입니다.

그런데 확약서에 퇴거를 먼저 하고 그 뒤 일정 기간 안에 돌려받기로 적으면, 이를 임차인이 스스로 먼저 이행하기로 한 선이행 합의로 해석할 위험이 생깁니다. 그렇게 해석되면 나중에 동시이행을 내세우기 어려워질 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있지만, 이런 선이행 문구가 그 조문에 걸려 효력을 잃는지는 문구와 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있어 미리 단정하기 어렵습니다.

위 예시는 법이 정한 필수 문구가 아니라 다툼을 줄이기 위한 실무상의 정리입니다. 어떤 문구가 들어가느냐에 따라 나중에 지연손해금이 언제부터 붙는지, 소송에서 무엇이 쟁점이 되는지가 달라질 수 있으니, 집주인이 준비해 온 양식을 그대로 받지 말고 한 줄씩 읽어 보세요.

아래는 집주인이 확약서를 건네며 자주 하는 말과, 법의 기준으로 본 판정입니다. 말 자체는 부드럽지만 그대로 따르면 임차인 쪽 안전장치를 스스로 내려놓게 되는 경우가 많습니다.

세 장면의 공통점은 확약서를 '이제 안심해도 된다'는 신호처럼 쓴다는 데 있습니다. 확약서는 분명 의미 있는 서면이지만, 그 의미는 반환 약속을 확인하고 증명하는 데까지입니다. 집의 순위를 지키는 일은 점유·주민등록·확정일자와 임차권등기가 맡고, 돈을 실제로 받아 내는 일은 판결과 강제집행이 맡습니다. 각각의 역할을 섞지 않는 것이 이사 시점 판단의 출발점입니다.

상황별 이사 판단표, 내 경우는 어디에 해당할까

실제 상담에서는 확약서만 받은 것이 아니라 다른 조치도 함께 해 둔 경우가 많습니다. 아래 표는 확약서와 함께 흔히 겹치는 조치들을 상황별로 나눠, 대항력과 우선변제권이 어떤 상태에 놓이는지와 권하는 대응을 정리한 것입니다. 판례 취지에 기댄 부분은 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으니 위험의 크기를 가늠하는 용도로 보시기 바랍니다.

표에서 보듯 안전한 줄은 사실상 하나, 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 경우뿐입니다. 나머지는 모두 배당 단계에서 다른 채권자가 문제를 삼으면 사안에 따라 판단이 갈리는 영역입니다.

가족 일부가 남는 방식은 흔히 쓰이는 방법이지만, 남는 가족이 실제로 그 집에서 생활하는지, 주민등록이 빈틈없이 유지되는지까지 함께 봐야 합니다. 짐만 남겨 두고 아무도 살지 않는다면 점유가 유지되는지 다툼이 생길 수 있고, 그 다툼은 임차인이 증명해야 하는 부담으로 돌아옵니다. 이런 이유로 가족이 남는 경우에도 임차권등기를 함께 진행하는 편이 마음 편합니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 이사 전에 보증기관 안내부터 확인하세요. 보증기관이 이행 청구 단계에서 요구하는 조건이 있을 수 있는데, 그 구체 기준은 상품과 시기에 따라 다를 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다.

확약서를 받은 뒤 보증금 회수는 어떤 순서로 이어지나요?

확약서에 적힌 날짜가 지나도 돈이 들어오지 않는다면 그때부터는 회수 절차입니다. 법도 전세금반환소송센터가 권하는 기본 경로는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서입니다. 확약서가 있으면 내용증명에서 확약서 내용을 그대로 짚어 이행을 촉구할 수 있고, 소송에서는 보증금액과 반환 약속을 보여 주는 핵심 서증이 됩니다.

소송은 소장 접수 후 판결까지 대략 4~6개월이 걸립니다. 판결을 받으면 집주인 소유 부동산 경매, 집주인이 가진 예금이나 임대료 같은 채권의 압류 및 추심, 동산 압류 등으로 실제 회수에 들어갑니다. 임차인이 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다는 특례(주택임대차보호법 제3조의2①)도 있습니다.

확약서가 있으니 지급명령으로 빨리 끝내고 싶은 마음이 들 수 있습니다. 그러나 집주인이 이의하면 결국 소송으로 넘어가 시간이 더 걸리므로, 집주인이 결과에 전적으로 동의하는 예외적인 경우가 아니라면 처음부터 소송을 택하는 편이 낫다는 것이 저희의 판단입니다. 또 지연손해금은 확약서의 날짜가 지났다고 곧바로 붙는다고 단정하기 어렵고 주택 인도의 이행 제공 여부와 맞물려 기산점이 달라질 수 있어, 소장 작성 단계에서 사실관계에 맞춰 정리해야 합니다.

엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 부동산·민사 분야를 전문으로 하는 변호사로, 공인중개사 자격도 갖고 있어 계약서와 등기부를 함께 읽는 데 익숙합니다. 법도 전세금반환소송센터는 전세금 관련 사건을 450건 이상 처리해 왔고, 확약서 문구 검토부터 임차권등기, 소송, 집행까지 한 흐름으로 상담해 드립니다. 비용 구조는 무료 전화상담(02-591-5662)에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

이사 전 마지막 점검표 여덟 줄

이사 날짜가 정해졌다면 아래 여덟 가지를 하나씩 지워 가며 확인해 보세요. 앞의 네 줄은 확약서와 계약서에 관한 것이고, 뒤의 네 줄은 등기와 인도에 관한 것입니다.

• 임대차가 끝난 날짜(만기 또는 해지·합의해지)를 확인했다
• 확약서에 보증금액·특정 반환일·서명이 모두 있다
• 퇴거를 먼저 하는 선이행 문구를 고치거나 동시이행 문장을 넣었다
• 확정일자를 받은 계약서 원본을 보관하고 있다
• 임차권등기명령을 신청하고 결정을 받았다
• 등기사항증명서에서 주택임차권 등기 기입을 직접 확인했다
• 반환보증 가입자라면 보증기관 안내를 먼저 확인했다
• 열쇠·비밀번호 반환과 퇴거 사진 등 인도 기록을 남길 준비를 했다

마지막 줄은 의외로 자주 빠지는 부분입니다. 임차권등기를 마치고 이사했다면 그때 집을 넘겨준 시점과 방법이 이후 지연손해금이나 관리비 정산에서 다툼거리가 될 수 있습니다. 열쇠를 언제 누구에게 넘겼는지, 비밀번호를 어떻게 전달했는지, 집 상태가 어땠는지를 문자와 사진으로 남겨 두면 나중에 설명할 일이 줄어듭니다.

정리하면, 전세보증금 반환 확약서는 받아 두면 좋은 서면이지만 이사 여부를 정하는 기준이 되지는 못합니다. 이사해도 되는지는 확약서가 아니라 등기사항증명서가 알려 줍니다. 확약서는 내 돈의 금액과 약속을 증명하고, 임차권등기는 내 순위를 지키며, 소송과 강제집행은 실제로 돈을 받아 냅니다. 이 세 가지 도구를 순서대로 쓰는 것이 가장 덜 위험한 길입니다.

자주 묻는 질문