보증기관에서 보증금이 들어오던 날, 많은 임차인이 이제 집주인과는 끝났다고 생각합니다. 몇 달 동안 연락이 닿지 않던 임대인 대신 공공기관이나 보험회사가 돈을 내줬으니 그렇게 느끼는 것도 자연스럽습니다. 그런데 실제 상담에서는 이행을 받은 뒤에 오히려 정리할 것이 새로 생기는 경우가 적지 않습니다. 보증 범위 밖에 남은 돈, 이행 전까지 늦어진 기간의 지연손해금, 임차권등기에 들인 비용 같은 것들입니다.

이 글은 전세보증금 반환보증의 가입 요건이나 이행청구 서류를 다시 설명하는 글이 아닙니다. 이미 보증 이행을 받았거나 곧 받을 임차인이 이행 뒤에 내 권리가 어떻게 정리되는지를 조문 기준으로 점검하는 글입니다. 보증의 범위, 이행 기간, 보증기관이 권리를 넘겨받는 방식은 각 보증 약관에 따라 다르므로, 여기서는 약관을 대신하지 않고 민법과 주택임대차보호법이 정해 둔 뼈대만 정리합니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 보증기관에서 보증금 일부만 들어왔고, 나머지는 집주인에게 받으라는 안내를 받았다.
• 이행 과정에서 채권양도 계약서나 양도 통지 관련 서류에 서명했는데 무슨 의미인지 잘 모르겠다.
• 계약이 끝난 뒤 이행일까지 몇 달이 지났는데, 그 기간의 지연손해금은 누구에게 청구하는지 궁금하다.
• 집주인이 보증회사가 줬으니 나랑은 끝이라며 연락을 끊었다.
• 이행 전후에 이사하거나 임차권등기 말소에 협조해도 되는지 망설이고 있다.

오해 교정전세보증금 반환보증 이행을 받으면 집주인과의 관계는 끝나나요?

결론적으로 끝난다고 단정할 수 없습니다. 보증 이행은 임대인의 보증금 반환의무를 없애 주는 제도가 아니라, 임대인이 해야 할 지급을 보증기관이 대신 해 주고 그 대신 보증기관이 임대인에게 돌려받을 권리를 갖게 되는 구조이기 때문입니다. 임대인 입장에서는 갚을 상대가 임차인에서 보증기관으로 바뀌는 것이지, 갚을 의무 자체가 사라지는 것이 아닙니다. 임차인 입장에서도 보증기관이 지급한 금액만큼은 정리되지만, 그 밖의 부분까지 자동으로 정리되지는 않습니다.

이 오해가 생기는 이유는 보증 이행이 대개 보증금 전액처럼 보이는 금액으로 이루어지기 때문입니다. 그러나 가입 당시 보증금액을 보증금 전부로 잡지 않았거나, 계약 중간에 보증금을 올렸는데 보증 내용을 바꾸지 않았거나, 약관상 보증 대상에서 빠지는 항목이 있다면 실제로 받은 돈과 임대인에게 받아야 할 돈 사이에 차이가 생깁니다. 그래서 계약서상 보증금, 보증서상 보증금액, 실제 이행 금액 세 숫자를 나란히 놓고 비교해 보는 것이 첫 단계입니다.

또 하나 놓치기 쉬운 것은 시간입니다. 계약이 끝난 날부터 보증 이행을 받는 날까지의 지연손해금은 원금과는 별개의 채권이어서, 보증기관에 넘어간 범위에 들어갔는지에 따라 청구할 사람이 달라질 수 있습니다.

정리하면, 보증 이행 뒤 임차인이 확인할 질문은 세 가지입니다. 첫째, 내 보증금반환채권 중 얼마가 어떤 방식으로 보증기관에 넘어갔는가. 둘째, 넘어가지 않고 남은 차액과 부수 채권이 있는가. 셋째, 남은 부분을 받으러 갈 때 보증기관과 내가 같은 임대인을 상대로 어떤 관계에 서는가. 아래 세 장의 카드가 그 순서이고, 이어지는 섹션들이 각 카드를 조문으로 풀어 봅니다.

권리 이전 구조보증기관은 어떤 방식으로 내 권리를 넘겨받나, 채권양도와 변제자대위

보증기관이 임차인에게 돈을 내준 뒤 임대인에게 그 돈을 돌려받으려면, 임차인이 갖고 있던 보증금반환채권을 어떤 형태로든 넘겨받아야 합니다. 일반적으로 거론되는 방식은 크게 두 가지입니다. 하나는 임차인과 보증기관이 계약으로 채권을 넘기는 채권양도이고, 다른 하나는 남의 채무를 대신 갚은 사람이 채권자의 자리를 이어받는 변제자대위입니다. 어느 방식이 쓰이는지, 혹은 두 방식이 함께 쓰이는지는 보증 약관과 이행 과정에서 작성하는 서류로 정해지므로 일반론으로 단정할 수는 없습니다.

채권양도 구조라면 민법 제449조 제1항이 출발점입니다. 채권은 양도할 수 있고, 다만 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니합니다. 같은 조 제2항은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못하되, 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 양도가 이루어졌다는 사실을 임대인과 다른 사람에게 주장하려면 제450조의 대항요건이 필요합니다. 제1항은 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다고 하고, 제2항은 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다고 합니다.

여기서 양도인은 임차인입니다. 그래서 이행 과정에서 임차인 명의로 임대인에게 보내는 양도 통지서에 서명하거나, 통지를 보내는 데 필요한 위임 서류를 요청받는 경우가 생깁니다. 이 서류를 형식적인 절차로 넘기지 말고, 양도하는 금액이 얼마인지, 원금만인지 지연손해금까지 포함하는지, 일부 양도라면 나머지는 누구에게 남는지 문구를 확인해 사본을 받아 두어야 합니다. 서명한 문구가 곧 뒤에서 임차인이 청구할 수 있는 범위를 정하는 기준이 되기 때문입니다.

변제자대위 구조라면 민법 제480조와 제481조가 기준입니다. 제480조 제1항은 채무자를 위하여 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있다고 하고, 제2항은 이 경우 제450조부터 제452조까지의 규정을 준용합니다. 제481조는 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다고 정합니다. 보증기관이 이 가운데 어느 경로로 대위하는지, 또는 채권양도와 함께 쓰는지는 약관과 서류에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 단정하지 않습니다.

두 방식 모두에서 공통으로 기억할 점은, 넘어가는 것이 보증기관이 실제로 낸 금액과 연결된다는 것입니다. 일부만 대신 갚았다면 일부만 넘어가는 구조가 되므로, 나머지는 여전히 임차인의 권리로 남습니다. 이 일부 이전의 문제는 넷째 섹션에서 민법 제483조로 다시 봅니다.

주택임대차보호법 제3조의2 제7항·제8항·제9항우선변제권은 어떻게 따라가고, 언제 행사가 막히나

보증기관이 보증금반환채권을 넘겨받으면, 임차인이 갖고 있던 우선변제권도 함께 쓸 수 있는지가 중요해집니다. 경매나 공매에서 후순위권리자보다 앞서 배당을 받으려면 우선변제권이 있어야 하기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제7항은 은행, 한국주택금융공사, 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사, 주택도시보증공사 등 열거된 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다.

이 조문에서 읽어야 할 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 승계의 전제는 임차인이 이미 우선변제권을 취득하고 있었다는 점입니다. 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 생기고, 제7항은 이 밖에 제3조의3 제5항의 임차권등기나 제3조의4 제1항의 주택임대차등기로 취득한 우선변제권도 함께 적고 있으므로, 임차인 단계에서 이 가운데 어느 경로로도 우선변제권을 취득하지 못했다면 넘겨줄 우선변제권도 없습니다. 둘째, 승계 범위는 양수한 금액의 범위입니다. 넘겨받은 금액을 넘는 부분까지 보증기관이 우선변제권을 쓰는 구조가 아니고, 넘겨받지 않은 부분은 임차인에게 남아 있다고 읽힙니다. 셋째, 조문이 정한 승계의 요건은 보증 이행이 아니라 보증금반환채권을 계약으로 양수한 것이라는 점입니다.

제8항은 우선변제권을 승계한 금융기관등이 우선변제권을 행사할 수 없는 경우를 세 가지로 정합니다. 1호는 임차인이 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우, 2호는 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우, 3호는 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우입니다. 즉 보증기관이 권리를 넘겨받은 뒤에도 그 우선변제권은 임차인의 대항요건이나 등기 상태에 기대고 있다는 뜻입니다.

그래서 이행 전후의 이사와 전출, 임차권등기 말소 순서를 보증기관이 따로 안내하는 경우가 많습니다. 대항요건을 먼저 잃거나 임대인 요청으로 말소에 먼저 협조하면 보증기관의 우선변제권 행사에 지장이 생기고, 그 결과가 약관상 임차인의 의무 문제로 돌아올 여지도 있으니 안내를 서면으로 받아 그 순서대로 움직이세요.

제9항은 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다고 정합니다. 임대차를 끝내는 판단은 여전히 임차인에게 남아 있다는 뜻입니다. 또한 임차권등기를 마친 임차인은 제3조의3 제5항 단서에 따라 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니하므로, 이사를 먼저 해야 하는 사정이 있다면 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 움직이는 것이 기본입니다.

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   내 우선변제권부터 확인

   주택 인도와 주민등록이라는 대항요건, 임대차계약증서상 확정일자가 모두 갖춰져 있었는지 계약서와 주민등록 초본으로 확인합니다.

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   양도·대위 서류 문구 확인

   넘기는 금액, 원금과 지연손해금 포함 여부, 임대인에게 알리는 방식이 어떻게 적혀 있는지 서명 전에 읽고 사본을 받습니다.

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   이행 금액 수령과 기록

   입금액과 계약서상 보증금의 차이를 기록하고, 차이가 있으면 그 이유를 보증기관에 서면으로 확인합니다.

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   이사·전출·말소는 안내 순서대로

   제3조의2 제8항의 사유가 생기지 않도록, 보증기관이 서면으로 안내한 순서와 시점을 지켜 움직입니다.

일부 대위와 차액 청구보증되지 않은 차액은 누가, 어떻게 받으러 가나요?

보증 이행 금액이 계약서상 보증금보다 적다면, 그 차이는 임차인이 임대인에게 직접 청구해야 할 몫인지부터 확인해야 합니다. 보증기관은 자신이 낸 금액에 대한 권리를 넘겨받는 것이므로, 보증 범위 밖의 차액까지 대신 받아 주는 구조로 보기는 어렵습니다.

일부만 대신 갚아진 경우의 관계는 민법 제483조가 정합니다. 제1항은 채권의 일부에 대하여 대위변제가 있는 때에는 대위자는 그 변제한 가액에 비례하여 채권자와 함께 그 권리를 행사한다고 하고, 제2항은 그 경우 채무불이행을 원인으로 하는 계약의 해지 또는 해제는 채권자만이 할 수 있고 채권자는 대위자에게 그 변제한 가액과 이자를 상환하여야 한다고 정합니다. 보증기관이 일부를 대위변제한 구조라면, 보증기관과 임차인이 같은 임대인에 대해 각자 권리를 가지고 함께 행사하는 모양이 됩니다.

이 조문을 차액 청구에 대입하면 두 가지가 보입니다. 하나는 차액 부분의 채권자는 여전히 임차인이라는 점이고, 다른 하나는 보증기관과 임차인이 같은 재산을 두고 만날 수 있다는 점입니다. 예를 들어 임대인 소유 주택이 경매로 넘어가 배당을 하게 되면, 보증기관이 승계한 우선변제권과 임차인에게 남은 권리가 같은 배당 절차에서 다뤄질 수 있습니다. 이때 누구에게 먼저 얼마가 배당되는지는 대위 구조인지 양도 구조인지, 약관과 합의 내용이 어떤지에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

채권양도 구조로 일부만 넘어간 경우도 크게 다르지 않습니다. 양도되지 않은 나머지 채권은 처음부터 임차인에게 남아 있는 것이므로, 임차인은 그 부분에 대해 임대인을 상대로 내용증명을 보내고, 응답이 없으면 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다. 소장에는 계약서상 보증금, 보증 이행으로 받은 금액, 그 결과 남은 금액을 순서대로 적고, 이행 안내문이나 양도 계약서를 증거로 붙여 왜 이 금액이 남았는지를 재판부가 한눈에 알 수 있게 하는 것이 좋습니다.

표의 청구하는 쪽 칸은 일반적인 방향을 적은 것일 뿐, 실제 사건에서는 서명한 서류의 문구가 우선합니다. 특히 임차권등기 비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항이 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있고, 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위하여 신청한 경우 제3항·제4항·제8항의 임차인을 금융기관등으로 본다고 정합니다. 조문상으로는 임차권등기명령을 누가 신청했는지에 따라 비용을 청구하는 쪽이 갈리는 구조이니, 신청 명의와 납부 영수증을 함께 확인해 두세요.

지연손해금이행 전까지 늦어진 기간의 지연손해금은 누구 몫일까

임대차가 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않았다면 임대인의 이행지체가 문제됩니다. 민법 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 이 조문은 이행지체 책임이 언제부터 시작되는지를 정한 규정이고, 보증금 반환과 집 반환이 서로 맞물리는 임대차에서는 동시이행 관계가 문제될 수 있어 구체적인 지체 시점이 사안마다 다퉈질 수 있습니다.

지체로 인한 손해배상의 기준은 민법 제397조 제1항입니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하고, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다. 법정이율은 민법 제379조에 따라 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼, 즉 연 5%입니다. 제397조 제2항에 따라 이 손해배상에 관하여 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고, 채무자는 과실없음을 항변하지 못합니다.

문제는 이 지연손해금 채권이 보증기관에 넘어간 채권에 포함되느냐입니다. 양도 계약서에 보증금반환채권과 그 부수 채권 일체를 넘긴다는 취지로 적혀 있다면 지연손해금까지 넘어갔다고 볼 여지가 있고, 보증 이행 금액에 해당하는 원금으로 범위를 좁혀 적었다면 이행 전 기간의 지연손해금은 임차인에게 남아 있다고 볼 여지가 있습니다. 약관이 보증 대상에 지연손해금을 넣고 있는지, 이행 금액에 이미 반영됐는지도 함께 봐야 합니다. 어느 쪽이 맞는지는 서류와 약관을 놓고 판단해야 하므로 일률적으로 말할 수 없습니다.

임차인이 할 일은 기간과 근거를 정리해 두는 것입니다. 계약 종료일, 집을 비워 줄 준비가 끝난 날이나 임차권등기 후 이사한 날, 보증 이행일을 날짜순으로 적고, 그 사이 임대인에게 보낸 반환 요구 내용증명과 문자 기록을 모아 두세요. 지연손해금이 임차인 몫으로 남아 있다면 차액 청구와 함께 하나의 소장에 담을 수 있고, 보증기관 몫이라면 임차인이 중복해서 청구하지 않도록 정리하는 것도 필요합니다.

핑계와 판정집주인과 임차인이 자주 하는 말, 조문으로 판정하면

보증 이행 뒤 분쟁은 대개 몇 가지 말에서 시작됩니다. 상담에서 자주 듣는 세 가지를 조문 기준으로 판정해 봅니다.

세 가지 말 모두 보증 이행이 곧 모든 관계의 종료라는 같은 오해에서 출발합니다. 보증 이행은 보증기관과 임차인 사이의 약속을 이행하는 절차이고, 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계와 보증금 반환의무는 그 범위 밖에서 따로 정리되어야 합니다. 기준은 임대차계약서와 법, 그리고 보증 약관과 서명한 서류이지 임대인의 말이 아닙니다.

실행 순서이행 뒤 남은 청구를 정리하는 다섯 단계

앞의 내용을 실제 행동으로 옮기면 아래 다섯 단계가 됩니다.

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   서류 한 묶음 만들기

   임대차계약서, 보증서, 이행 안내문과 입금 내역, 양도 또는 대위 관련 서류 사본, 임차권등기 관련 접수 서류를 한 파일로 모읍니다.

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   세 숫자 대조

   계약서상 보증금, 보증서상 보증금액, 실제 이행 금액을 비교하고 차이가 있으면 원인을 적어 둡니다.

3. 3

   넘어간 범위 서면 확인

   보증기관에 원금, 지연손해금, 비용 가운데 무엇을 넘겨받았는지 서면으로 확인을 요청합니다.

4. 4

   임대인에게 남은 항목 최고

   남은 항목과 금액 산정 근거를 적은 내용증명을 보내 반환을 요구하고, 도달일을 기록합니다.

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   소송과 강제집행

   응답이 없으면 전세금반환소송으로 판결을 받고, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 맞는 방법으로 집행합니다.

소송으로 가면 소장 접수 후 판결까지 대략 4~6개월이 걸리는 것이 일반적인 흐름이고, 판결을 받은 뒤에는 임대인 재산에 대한 강제집행으로 넘어갑니다. 이때 보증기관도 같은 임대인을 상대로 넘겨받은 채권을 행사하고 있을 가능성이 높으므로, 임차인이 따로 경매를 신청할지, 이미 진행 중인 절차에서 권리를 신고할지는 사건 기록을 보고 정하는 것이 좋습니다.

금액이 작다고 지급명령을 먼저 떠올리는 분도 있지만, 임대인이 이의를 하면 결국 소송으로 옮겨 가 시간만 더 걸리는 경우가 많습니다. 보증 이행 뒤의 차액 사건은 임대인이 보증기관 처리로 다 끝났다고 다투는 경우가 많으니, 처음부터 소장에 차액과 지연손해금의 근거를 서류로 정리해 청구하는 편이 낫습니다.

법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 이끌며, 보증금 반환 사건을 450건 넘게 처리해 왔습니다. 보증 이행 뒤 남은 차액처럼 금액과 범위가 애매한 사건일수록 서류 문구 하나가 결론을 가르는 경우가 많습니다. 계약서와 보증 관련 서류를 곁에 두고 02-591-5662 무료 전화상담으로 먼저 범위를 확인해 보시기 바랍니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문전세보증금 반환보증 이행 뒤 많이 묻는 세 가지