전세권설정등기는 임차인이 지급한 전세금을 담보로, 그 부동산에 대해 후순위 권리자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 '물권'을 등기부에 기록하는 것입니다. 확정일자·전입신고가 주택임대차보호법에 기댄 보호라면, 전세권설정등기는 등기부에 직접 새겨지는 더 강력한 권리라고 이해하시면 됩니다. 그만큼 준비할 전세권설정서류도 임대인과 임차인 양쪽에서 나눠 챙겨야 합니다.

이 외에도 임대인과 임차인 중 한 사람만 등기소를 방문하는 경우에는 상대방의 위임장이 필요하고, 건물의 일부에만 전세권을 설정할 때는 그 범위를 표시한 도면을 함께 제출해야 합니다. 등록면허세를 납부한 뒤 받는 영수필확인서도 첨부 서류에 포함됩니다.

전세권설정 비용은 대체로 전세보증금의 약 0.24% 수준으로 계산됩니다. 항목별로 보면 다음과 같습니다.

전세권설정서류를 준비하며 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 이 부분입니다. 전세권설정등기는 임대인(집주인)의 동의와 서류 협조가 반드시 필요합니다. 앞에서 본 것처럼 인감증명서, 인감도장, 등기권리증처럼 집주인만 준비할 수 있는 서류가 있기 때문입니다.

그래서 현실에서는 "전세권설정에 협조해 달라"는 요청을 임대인이 미루거나 거절하면서, 세입자가 원하는 만큼 안전장치를 마련하지 못하는 경우가 많습니다. 그런데 곰곰이 생각해 보면, 전세권설정에조차 협조하지 않는 임대인이라면 정작 전세금을 제때 돌려줄 가능성도 낮다고 볼 수 있습니다. 결국 중요한 것은 서류를 갖췄는지 여부가 아니라, 문제가 생겼을 때 전세금을 확실히 되찾을 수 있느냐입니다.

모든 단계에서 임차인이 부담하는 변호사 비용은 0원이며, 법원에 내는 실비용만 먼저 부담한 뒤 승소하면 임대인에게 청구해 돌려받습니다. 참고로, 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 가압류를 미리 해 둘 필요가 있는 경우도 있습니다. 이런 세부 전략은 사건마다 다르므로 상담 시 함께 살펴봅니다.