전세권설정이란 임차인(전세권자)이 전세금을 지급하고 임대인의 부동산을 사용·수익할 수 있도록 등기부등본 을구에 기재하는 물권입니다. 우리가 흔히 하는 전세 계약은 전입신고와 확정일자를 갖춘 '채권'인 반면, 전세권설정은 물권이라는 점에서 성격이 완전히 다릅니다. 물권은 물건을 직접 지배하는 강한 권리이고, 채권은 상대방에게 이행을 요구하는 권리입니다. 즉 전세권설정은 등기부에 내 이름과 권리를 명확히 남겨 보증금을 지키는 또 하나의 안전장치인 셈입니다.

전세권설정 비용은 보증금이 클수록 늘어나는 구조입니다. 전세권설정 방법과 비용을 함께 살펴보면, 결국 보증금을 지키기 위해 임차인이 수십만원의 비용을 먼저 부담하게 됩니다. 핵심 항목은 다음과 같습니다.

전세권설정은 비용과 임대인 동의라는 문턱이 있지만, 별도의 판결 절차 없이 곧바로 임의경매를 신청할 수 있다는 강력한 장점이 있습니다. 다만 원칙적으로 건물 부분만 배당되므로, 토지·건물 가치와 보증금을 함께 따져 보는 것이 중요합니다.

여기서 임차인이 반드시 알아야 할 사실이 있습니다. 전세권을 설정했다고 해서 임대인이 만기에 보증금을 알아서 돌려주는 것은 아닙니다. 임대인이 계약서에 정해진 날짜에 전세금을 주지 않으면, 결국 임차인이 직접 움직여야 합니다.

어느 쪽이든 변호사의 도움이 필요하고, 이때 가장 큰 부담이 바로 변호사 비용입니다. 어렵게 전세권설정으로 권리를 확보해도, 그 권리를 행사하는 데 또 수백만원이 든다면 답답한 일이죠. 그리고 임대인들이 흔히 하는 "새 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다"는 말 — 이것은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다. 계약서에 적힌 날짜가 곧 반환 기준일이고, 임대인의 개인 사정이나 부동산 경기는 전세금 반환을 미룰 법적 사유가 되지 못합니다.

법도 전세금반환소송센터는 위 회수 절차 전부를 변호사 비용 0원으로 진행합니다. 전세금반환소송만 0원인 것이 아니라, 아래 모든 단계의 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인은 법원 실비용만 먼저 부담하고, 승소 후 소송비용액확정신청으로 임대인에게 청구해 그 실비용까지 돌려받습니다.