계약 해지 통지와 내용증명

먼저 계약이 확실히 끝났음을 정리해야 합니다. 전세계약은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절(계약 해지) 의사를 통지하지 않으면 같은 조건으로 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다. 묵시적 갱신이 되면 임대인에게 즉시 반환 의무가 생기지 않으므로 반드시 확인해야 합니다.

만기가 지났거나 2개월 미만 남았다면, 지금이라도 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 법적 강제력은 없지만, 계약 종료와 반환 요구 사실을 명확한 증거로 남기고 임대인을 심리적으로 압박하는 효과가 있습니다. 이 단계에서 보증금을 돌려받는 경우도 적지 않습니다.

임차권등기명령 (이사 예정이라면 필수)

보증금을 돌려받기 전에 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청해야 합니다. 그냥 전출하면 그동안 지켜온 대항력과 우선변제권을 잃게 되기 때문입니다.

임차권등기가 등기부에 기입되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되고, 새 주소로 전입신고도 가능합니다. 등기부에 미반환 보증금이 공시되므로 임대인은 새 세입자를 구하기 어려워져 상당한 압박을 받습니다.

반대로 보증금을 받을 때까지 계속 거주할 계획이라면 임차권등기명령이 필수는 아닙니다. 다만 임대인을 압박하는 수단으로 활용할 수 있습니다.

전세금반환소송(보증금반환청구소송)

내용증명과 임차권등기명령에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 전세금반환소송(보증금반환청구소송)으로 판결이라는 집행권원을 확보합니다.

소장을 접수하면 서면 공방과 변론을 거쳐 판결이 나옵니다. 보통 소장 접수부터 판결까지 4개월에서 6개월 정도 걸립니다. 판결과 함께 보증금 원금뿐 아니라 지연손해금(지연이자)도 함께 청구할 수 있습니다.

지연이자는 소송 전에는 민법상 연 5%, 소송 접수(소장 송달 다음 날) 이후에는 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다.

강제집행 (경매·채권압류·동산압류)

승소했는데도 임대인이 버틴다면, 판결문을 근거로 강제집행에 들어갑니다. 사실 소송 그 자체보다 실제로 돈을 받아내는 이 회수 단계가 더 중요합니다.

임대인 소유 부동산에 대한 강제경매, 임대인의 예금·보증금 반환채권 등에 대한 채권압류 및 추심, 자동차·가전 등에 대한 동산압류 등 상황에 맞는 방법으로 진행합니다.

소송비용액확정신청 (비용 회수)

판결문에는 "소송비용은 피고(임대인) 부담"이라고만 적혀 있을 뿐, 구체적 금액은 정해져 있지 않습니다. 그래서 소송비용액확정신청이라는 별도 절차로 임대인이 물어야 할 금액을 확정받습니다.

이 확정 결정으로 임차인이 먼저 낸 실비용(인지대·송달료)과 법정 기준 내 변호사보수를 임대인에게 청구·집행할 수 있습니다. 앞서 낸 실비용을 되돌려받는 마무리 단계입니다.