전세권설정자와 전세권자, 정확히 누구인가요? 가장 많이 헷갈리는 두 용어, 한 번에 정리합니다

전세 계약을 하면서 등기부등본이나 전세권설정등기 서류를 보면 '전세권설정자', '전세권자'라는 단어가 등장합니다. 비슷해 보이지만 뜻이 정반대입니다. 전세권설정자는 자신의 부동산에 전세권을 '설정해 주는 사람', 즉 집주인(소유자)입니다. 반면 전세권자는 그 전세권을 '부여받은 사람', 즉 전세금을 내고 부동산을 사용하는 임차인입니다.

쉽게 말해 전세권설정자는 임대인의 위치에, 전세권자는 임차인의 위치에 있습니다. 다만 전세권은 등기를 거치는 '물권'이라는 점에서 단순한 임차권(채권)과는 법적 성격이 크게 다릅니다. 전세권설정자 전세권자의 관계를 정확히 이해하는 것이 분쟁 해결의 첫걸음입니다.

특히 주목할 점은, 전세권자에게는 일반 임차인보다 강력한 권리가 부여된다는 것입니다. 전세권설정자가 전세금 반환을 지체할 경우, 전세권자는 별도의 판결 없이도 경매를 청구할 수 있는 권리를 가집니다(민법 제318조). 또한 전세금에 대해 후순위권리자보다 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

전세권자가 가지는 4가지 핵심 권리 등기를 마친 전세권자라면 반드시 알아야 할 권리

전세권설정자 전세권자 사이, 가장 흔한 분쟁 법도가 매일 만나는 실제 사례들

전세권설정자와 전세권자 사이에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 계약 만료 후 전세금 반환 지연입니다. 등기상 분명히 전세권설정자는 임대인이고, 임대차계약서에는 만료일과 반환 의무가 명시되어 있음에도 불구하고, 많은 임대인들이 다음과 같은 핑계를 댑니다.

전세권자는 임대차계약서에 명시된 반환일이 지나면 즉시 법적 조치를 취할 권리가 있습니다. 다만 막상 변호사 사무실 문턱을 넘으려 하면 착수금부터 부담이 큽니다. 일반적으로 전세금반환소송 착수금은 수백만원에 달하기 때문입니다. 그래서 많은 전세권자들이 권리를 행사하지 못하고 속만 끓이게 됩니다.

전세금 회수, 단계별 진행 절차 법도가 0원제로 처음부터 끝까지 함께합니다

전세금반환소송은 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도가 소요됩니다. 사건의 복잡도나 임대인의 대응 방식에 따라 기간이 달라질 수 있으며, 자세한 내용은 무료전화상담에서 안내드립니다. 또한 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다.

숫자로 보는 법도 전세금반환소송센터 대한변협 부동산전문변호사 엄정숙 대표변호사

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 대표변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사·민사전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 직접 집필하기도 했습니다. 전세권설정자 전세권자 분쟁의 핵심을 누구보다 잘 이해하고 있는 전문가 그룹입니다.

자주 묻는 질문 전세권자가 가장 궁금해하는 것들

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