전세 계약을 앞두고 있거나, 이미 살고 있는 집의 전세금을 지키고 싶을 때 가장 먼저 알아보게 되는 것이 바로 전세권설정비용입니다. 전세권설정등기는 내 전세금을 등기부등본에 공식적으로 기록하는 강력한 장치지만, 막상 비용을 계산해 보면 생각보다 부담이 됩니다. 이 글에서는 전세권설정비용이 실제로 얼마나 드는지, 그리고 전세권설정을 못 했거나 효과가 제한적일 때 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법이 무엇인지 정리해 드립니다.

전세권설정비용, 실제로 얼마나 들까?

전세권설정비용은 크게 등록면허세, 지방교육세, 등기 수수료, 그리고 법무사 수수료로 구성됩니다. 전세보증금 금액이 커질수록 전세권설정비용도 그에 비례해 늘어나는 구조입니다.

보증금 규모별 전세권설정비용 예시

※ 위 표는 법무사 수수료를 제외한 공식 비용만 계산한 것이며, 법무사에게 위임할 경우 20만~30만 원이 추가됩니다. 전세권설정비용이 생각보다 크게 느껴지는 이유입니다.

전세권설정등기의 효력과 한계

전세권설정등기를 하면 임대차 기간이 끝난 뒤에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 별도의 판결 없이 바로 경매를 신청할 수 있는 강력한 권리가 생깁니다. 확정일자만 받은 경우와 비교했을 때 이 점이 가장 큰 차이입니다.

다만 전세권설정에도 한계가 있습니다. 첫째, 반드시 집주인의 동의가 필요합니다. 실제로 많은 임대인이 "등기부가 지저분해진다"는 이유로 동의하지 않습니다. 둘째, 전세권설정비용이 보증보험 보증료보다 상대적으로 비싼 편입니다. 셋째, 건물 일부에만 전세권을 설정한 경우, 경매 청구 범위가 그 일부로 한정될 수 있습니다.

그래서 실제 현장에서는 전세권설정을 못 했거나, 설정했더라도 집주인이 막무가내로 "새 세입자 들어오면 준다"는 식으로 버티는 경우가 훨씬 많습니다. 이때 필요한 것이 바로 전세금반환소송입니다.

관행은 이제 그만! 전세 임대차계약서대로, 법대로

전세금 반환을 요구하는 임차인에게 집주인들이 습관처럼 하는 말이 있습니다. "새 세입자 들어오면 그때 돌려줄게요." "지금 돈이 없어서…" "부동산 경기가 안 좋아서…". 모두 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거도 전혀 없는 임대인 개인 사정일 뿐입니다.

임대차계약서에 적힌 날짜가 전세금 반환 기준이고, 그 날짜에 돈을 주지 않는 임대인이 바로 계약 위반자입니다. 오래된 관행이라고 해서 합법이 되는 것은 아닙니다. 법도 전세금반환소송센터는 바로 이 잘못된 관행을 바꾸기 위해 "임대차계약서대로! 법대로!" 캠페인을 진행하고 있으며, 더 많은 피해자에게 실질적 도움을 드리기 위해 0원제를 운영합니다.

전세금 못 받았을 때, 0원제 진행 과정

만약 임대부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 가압류를 미리 해둘 필요가 있습니다. 이 부분도 상담 시 함께 검토해 드립니다.

참고로, 상대방이 100% 동의하는 상황이 아니라면 지급명령은 권장하지 않습니다. 상대방이 이의를 제기하면 자동으로 소송으로 넘어가기 때문에 시간과 비용만 낭비될 수 있습니다. 또한 전세보증금반환보증보험(HUG·SGI)에 가입되어 있다면, 먼저 보증기관을 통해 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다.

법도 전세금반환소송센터가 선택받는 이유

대표변호사 엄정숙은 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사·민사전문변호사이며 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. MBC·KBS·SBS 지상파 방송에 전세금반환소송 전문가로 다수 출연했으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 변호사입니다. 450건 이상의 전세금반환소송 경험과 95% 이상의 승소율이 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 가능하게 만드는 힘입니다.