전세 계약 기간 중 갑작스럽게 집주인이 바뀌었다는 통보를 받으면, 세입자 입장에서는 전세보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 걱정이 앞서기 마련입니다. 특히 사전 통보 없이 소유권이 이전된 경우라면 불안감은 더욱 커질 수밖에 없습니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따르면, 임차주택의 양수인(새 집주인)은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 다시 말해, 새 집주인이 전세보증금 반환 의무까지 함께 떠안게 됩니다. 하지만 새 집주인의 재정 상태를 알 수 없는 세입자로서는, 과연 계약 만료 시점에 전세금을 무사히 돌려받을 수 있을지 의문이 생길 수밖에 없습니다.

결론부터 말씀드리면, 임차인은 집주인 변경에 대해 승계를 거부하고 계약을 해지할 수 있습니다. 대법원 판례(98마100)에서도 주택이 양도된 경우, 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않으면 이의를 제기해 기존 집주인과의 임대차 관계를 해지할 수 있다고 판시하고 있습니다.

승계를 거부하면 그 순간 임대차 계약은 해지된 것으로 봅니다. 이때 세입자는 기존 집주인에게 전세보증금 반환을 청구할 수 있으며, 기존 집주인이 전세금을 반환할 때까지 대항력을 행사하여 계속 거주할 수도 있습니다.

전세 집주인이 변경되어 계약을 해지하고 전세금을 돌려받아야 하는 상황에서, 많은 분들이 변호사 비용 때문에 소송을 망설입니다. 일반적인 전세금반환소송 변호사 착수금은 수백만원에 달하고, 성공보수와 강제집행 비용까지 합치면 부담이 만만치 않습니다.

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Q. 집주인이 변경되면 임대차계약서를 다시 써야 하나요?

아닙니다. 주택임대차보호법에 따라 기존 임대차계약은 새 집주인에게 자동 승계되므로, 계약 조건이 달라지지 않는 한 새로 작성할 필요가 없습니다. 다만 전세보증금이 증액되는 등 변경 사항이 있다면 해당 부분만 별도 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받으면 됩니다.

Q. 새 집주인이 실거주를 이유로 나가라고 하면 어떻게 해야 하나요?

새 집주인은 계약갱신요구권이 행사된 경우에 한해, 실거주를 사유로 갱신 거절을 할 수 있습니다. 이때 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 합니다. 실거주 사유가 인정되면 계약 연장이 안 되므로, 새 집주인에게 전세보증금을 반환받고 이사를 가야 합니다.

Q. 승계를 거부하면 언제 집을 비워야 하나요?

승계 거부 의사를 표시하면 임대차 계약은 해지된 것으로 봅니다. 그러나 기존 집주인이 전세보증금을 반환하기 전까지는 대항력을 행사하여 계속 거주할 수 있습니다. 보증금을 돌려받기 전에 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다.

Q. 전세금반환소송의 비용은 어떻게 되나요?

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면, 변호사 비용(착수금·성공보수)은 0원입니다. 의뢰인은 법원에 납부하는 실비용(인지대·송달료)만 부담하며, 이 비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.