전세 계약 중도 해지란 임대차계약에서 정한 계약 기간이 만료되기 전에 임대인 또는 임차인의 사정으로 계약을 종료하는 것을 말합니다. 전세 임대차계약은 통상 2년을 기준으로 체결되며, 원칙적으로 계약기간 동안 양 당사자 모두 그 내용을 준수해야 합니다.

그런데 이직, 전근, 가정 사정, 임대인의 계약 위반 등 다양한 이유로 전세 계약을 중도 해지해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이때 첫 계약인지 갱신계약인지에 따라 전세 계약 중도 해지 사유와 전세금 반환 조건이 완전히 달라집니다.

특히 전세 계약 중도 해지 이후 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 전세금반환소송을 통해 법적으로 해결할 수 있습니다. 변호사 비용이 부담되어 소송을 망설이는 분들이 많지만, 변호사 비용 0원으로 진행할 수 있는 방법이 있습니다.

임차인이 전세 계약을 중도 해지하려면 법적으로 인정되는 사유가 있어야 합니다. 단순한 개인 사정만으로는 일방적으로 계약을 해지하기 어렵습니다. 다만, 갱신계약인 경우와 첫 계약인 경우에 따라 중도 해지 조건이 크게 달라지므로 반드시 구분하여 이해해야 합니다.

전세 계약 중도 해지에서 가장 중요한 구분은 첫 계약인지 갱신계약인지 여부입니다. 첫 전세계약 기간 중에는 임차인도 계약에 구속됩니다. 중도 해지에 대한 특약이 없다면, 임차인이 일방적으로 중도 해지를 주장할 수 없으며 임대인도 그 주장만으로 전세보증금을 반환할 의무가 없습니다.

반면, 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 사용한 갱신계약인 경우에는 주택임대차보호법에 따라 임차인이 언제든 해지 통보를 할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 이때 임대인은 전세보증금을 반환해야 합니다.

갱신계약 상태에서 임대인이 전세보증금 반환을 거부하거나 새로운 세입자를 구해오라고 요구한다면, 이는 법적 근거가 없는 주장입니다. 이 경우 전세금반환소송을 통해 해결할 수 있습니다.

임대인 역시 함부로 전세 계약을 중도 해지할 수 없습니다. 다만, 임차인이 계약 의무를 현저히 위반한 경우에는 법적으로 해지가 가능합니다. 임대인이 전세 계약을 중도 해지할 수 있는 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

전세 계약 중도 해지 사유에 따라 전세보증금 반환 시점이 달라집니다. 갱신계약(묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권 행사) 상태에서 임차인이 해지를 통보했다면, 통보일로부터 3개월이 지나면 전세보증금 반환 의무가 발생합니다.

반면, 첫 계약 기간 중 임차인의 개인 사정으로 중도 해지한 경우에는 임대인에게 즉시 전세보증금을 반환할 법적 의무가 발생하지 않습니다. 이 경우 통상 새로운 세입자가 들어와 보증금을 납입한 후 돌려받게 됩니다.

만약 계약이 적법하게 해지되었음에도 임대인이 전세보증금 반환을 미루고 있다면, 내용증명 발송 후 전세금반환소송으로 법적 조치를 취해야 합니다. 전세금반환소송 절차를 통해 판결문을 확보한 후 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

전세 계약이 적법하게 종료되었는데도 임대인이 "새로운 세입자가 들어오면 전세금을 돌려주겠다"고 하는 경우가 있습니다. 이런 주장은 임대차계약서에 근거가 없으며, 법적으로도 인정되지 않는 관행입니다.

계약서에 정해진 날짜가 되면 임대인은 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. "지금 돈이 없다", "부동산 경기가 안 좋다"는 등의 이유도 법적 근거가 될 수 없습니다. 이처럼 잘못된 관행에 속아 계속 기다리기보다는, 법적으로 정당한 권리를 행사하는 것이 중요합니다.

전세 계약 중도 해지 후 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 전세금반환소송을 진행할 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 내용증명부터 전세금반환소송, 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인은 법원 실비용(인지대, 송달료)만 부담하며, 이 비용도 승소 후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

전세 계약 중도 해지를 결정하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 특히 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다.