임차인 보증금 우선변제권이란?

임차인 보증금 우선변제권은 주택임대차보호법에 의해 보호받는 임차인의 핵심 권리입니다. 쉽게 말해, 임대인이 빚을 갚지 못해 임차주택이 경매로 넘어가더라도 임차인이 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

전세 계약을 하고 살고 있는데 갑자기 집이 경매로 넘어간다면? 우선변제권이 없으면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다. 그래서 임차인 보증금 우선변제권은 전세금을 지키기 위해 반드시 이해하고 갖춰야 하는 권리입니다.

대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 차이

임차인의 보증금을 보호하는 세 가지 권리는 각각 역할이 다릅니다. 전세보증금 보호를 위해 이 세 가지를 모두 이해하고 갖춰두는 것이 중요합니다.

대항력은 집주인이 바뀌어도 임차인이 계속 거주할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매 시 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 순위를 뜻합니다. 최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인에게 특별히 부여되는 것으로 선순위 담보권자보다도 먼저 일정 금액을 변제받는 강력한 권리입니다.

임차인 보증금 우선변제권 성립 요건 3가지

임차인이 보증금 우선변제권을 갖추려면 주택임대차보호법이 정한 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 경매에서 보증금을 보호받을 수 없으니 반드시 확인하시기 바랍니다.

소액임차인 최우선변제권 기준금액

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자가 없더라도 대항요건만 갖추면 다른 담보물권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있습니다. 이를 소액임차인의 최우선변제권이라고 합니다. 지역별 기준금액은 다음과 같습니다.

최우선변제 금액은 주택 가액의 1/2을 넘지 못하며, 보증금이 소액이라도 확정일자를 갖춰두면 우선변제권과 최우선변제권을 모두 확보할 수 있으므로 확정일자는 꼭 받아두시기 바랍니다. 경매 시에는 반드시 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 실제 변제를 받을 수 있다는 점도 기억하셔야 합니다.

보증금 우선변제권을 잃게 되는 경우

어렵게 갖춘 임차인 보증금 우선변제권도 다음과 같은 상황에서 소멸될 수 있습니다. 한번 잃으면 회복이 어렵기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

우선변제권이 있어도 전세금을 못 받는다면?

임차인 보증금 우선변제권은 경매나 공매 상황에서 순위에 따라 보증금을 먼저 변제받는 권리입니다. 그런데 경매가 아닌 일반적인 상황, 즉 임대차 계약이 만료되었는데 임대인이 전세보증금을 그냥 돌려주지 않는 경우에는 어떻게 해야 할까요?

임대인들이 흔히 하는 말이 있습니다. "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있어요", "지금 돈이 없어서 조금만 기다려주세요"와 같은 핑계입니다. 하지만 이런 말들은 임대차계약서 어디에도 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다. 임대차계약서에 명시된 날짜가 전세보증금 반환 기준이고, 임대인의 개인 사정은 전세금 반환을 미룰 법적 사유가 되지 않습니다.

이런 경우 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 전세금반환소송은 임대인이 계약 종료 후에도 전세보증금을 반환하지 않을 때 임차인이 제기하는 소송이며, 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다.

전세보증금 회수 절차

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 내용증명 발송부터 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 아래는 전세보증금을 되찾는 전체 절차입니다.

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지도 확인해보시면 좋습니다. 보증보험 가입 여부와 관계없이 전세금반환소송은 병행할 수 있으며, 보다 자세한 전략은 무료전화상담에서 안내해 드립니다.

전세보증금 지연이자도 받을 수 있습니다

계약이 종료된 후 임대인이 전세금을 반환하지 않으면, 임차인은 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송 전에는 민법에 따라 연 5%, 소송 접수 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 적용됩니다. 전세보증금 지연이자는 전세금반환소송 시 함께 청구할 수 있으며, 이는 임대인에게 보증금 조기 반환의 강력한 동기를 부여합니다.

왜 법도 전세금반환소송센터인가?

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유한 전세금반환소송 전문가입니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필하기도 했습니다. 현재도 각종 언론에서 전문가로 활발히 활동하고 있습니다.

전세금반환소송 비용 때문에 소송을 포기하는 분들이 많습니다. 전세보증금을 못 받는 것도 억울한데 변호사 비용까지 수백만원을 부담해야 한다면 쉽게 결정하기 어렵습니다. 법도 전세금반환소송센터가 변호사 비용 0원제를 운영하는 이유는 더 많은 임차인에게 실질적 도움을 드리고, 잘못된 관행을 바꾸기 위한 사회적 사명감 때문입니다.

전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방사건도 거리에 관계없이 처리합니다. 무료 승소자료는 사이트(www.jeonse.com) 상단메뉴에서 요청하실 수 있습니다.

임차인 보증금 보호 체크리스트

전세 계약을 하는 모든 임차인이 보증금 우선변제권을 확보하기 위해 확인해야 할 사항을 정리했습니다.