임대차보증금 최우선변제권이란 무엇인가요?

임대차보증금 최우선변제권이란, 소액임차인이 임차주택에 선순위 담보물권(근저당권 등)이 설정되어 있더라도, 경매나 공매 절차에서 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 주택임대차보호법 제8조에 근거한 이 제도는, 경제적으로 취약한 소액임차인의 주거 안정을 보호하기 위해 마련되었습니다.

쉽게 말해, 집주인이 은행 대출을 많이 받아 놓은 상태에서 집이 경매로 넘어가더라도, 소액임차인에 해당하는 세입자라면 은행보다 먼저 일정 금액의 보증금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다. 다만 이 최우선변제권에는 일정한 요건과 한도가 있기 때문에, 정확한 내용을 알고 있어야 자신의 권리를 제대로 행사할 수 있습니다.

최우선변제권을 행사하기 위한 3가지 요건

임대차보증금 최우선변제권을 행사하려면 반드시 아래 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 확정일자가 없어도 최우선변제권 행사가 가능하다는 점은 많은 분이 모르시는 중요한 포인트입니다.

2023.2.21 이후 기준 지역별 소액임차인 최우선변제금액

주택임대차보호법 시행령에 따라, 지역별로 소액임차인에 해당하는 보증금 상한과 최우선변제금액이 다르게 적용됩니다. 아래 표는 2023년 2월 21일 이후 적용되는 현행 기준입니다. 다만, 최선순위 담보물권 설정일이 이보다 이전이라면 해당 시점의 기준이 적용된다는 점을 기억해 주세요.

최우선변제권만으로 전세보증금 전액 회수가 어려운 현실

임대차보증금 최우선변제권은 소액임차인을 위한 최소한의 보호장치입니다. 하지만 전세보증금이 1억 원, 2억 원, 그 이상인 경우에는 소액임차인 기준에 해당하지 않거나, 해당하더라도 보증금의 일부만 보호받을 수 있습니다.

예를 들어 서울에서 보증금 2억 원으로 전세 계약을 하셨다면, 소액임차인 기준(1억 6,500만원 이하)을 초과하므로 최우선변제권 자체가 적용되지 않습니다. 이런 경우, 임대차계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하는 것이 중요하고, 계약 만료 후 전세보증금을 돌려받지 못한다면 전세금반환소송이 가장 확실한 해결 방법이 됩니다.

임대인의 사정은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다. 계약서에 명시된 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 것 자체가 계약 위반이자 법 위반 행위입니다. "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"는 말은 잘못된 관행일 뿐, 임차인이 이를 기다려줄 법적 의무는 어디에도 없습니다.

전세보증금 못 받았을 때, 변호사 비용 0원으로 소송하는 법

전세금을 돌려받지 못하는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 수백만 원을 부담해야 한다면 소송을 시작하기가 쉽지 않습니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제는 이런 부담을 해소하기 위해 만들어졌습니다.

0원제의 핵심은 명확합니다. 의뢰인이 부담하는 변호사 착수금이 0원입니다. 승소하면 패소한 임대인이 소송비용을 부담하게 되고, 이것이 법도의 수입원이 됩니다. 즉, 임차인은 법원 실비용만 납부하시면 되고, 이 실비용 역시 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

전세금반환소송 절차, 전화 한 통이면 시작됩니다

임대차보증금 최우선변제권에 해당하든 해당하지 않든, 전세금을 돌려받지 못했다면 법적 절차를 밟는 것이 가장 확실합니다. 법도 전세금반환소송센터는 전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방 사건도 거리에 상관없이 처리합니다.

전세보증금반환보증보험도 확인해 보세요

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험에 가입하지 않으셨거나, 보증보험으로 해결이 어려운 경우에는 전세금반환소송이 가장 확실한 방법입니다.

대항력과 확정일자, 임차인의 필수 보호장치

임대차보증금 최우선변제권과 함께 반드시 알아두셔야 할 개념이 대항력과 확정일자입니다. 대항력은 전입신고와 실제 거주를 통해 확보되며, 집주인이 바뀌어도 임대차 계약의 효력을 유지할 수 있게 해줍니다.

확정일자는 임대차계약서에 주민센터나 법원에서 날짜 도장을 받는 것으로, 이를 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 소액임차인이 아니더라도 대항력과 확정일자를 갖추었다면, 다른 담보물권자와 순위에 따라 변제받을 수 있습니다. 전세 계약 시 반드시 전입신고와 확정일자를 빠짐없이 챙기셔야 합니다.

최우선변제권을 행사할 수 없는 경우도 있습니다

소액임차인이라 하더라도 아래의 경우에는 임대차보증금 최우선변제권을 행사할 수 없으니 주의하셔야 합니다.

이처럼 최우선변제권에는 여러 예외 사항이 존재하며, 실제 사안에 따라 복잡한 법적 판단이 필요할 수 있습니다. 자신의 상황이 최우선변제권에 해당하는지 정확히 확인하기 어렵다면, 전문가와 상담하시는 것이 가장 좋습니다.

법도 전세금반환소송센터, 왜 0원제가 가능할까요?

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 전문가입니다. 현재도 각종 언론에서 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

0원제가 가능한 이유는 95% 이상의 높은 승소율과 450건 이상의 풍부한 처리 경험, 그리고 명확한 법적 근거를 기반으로 사건을 수임하기 때문입니다. 법도 전세금반환소송센터는 더 많은 피해자에게 실질적인 도움을 제공하고자 하는 사회적 사명감으로 0원제를 운영하고 있습니다.