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전세나 보증금을 내고 살고 있는데, 갑자기 집이 경매로 넘어간다면 어떻게 될까요? 이럴 때 세입자의 보증금을 지켜주는 제도가 바로 임대차 보증금 최우선 변제입니다. 주택임대차보호법 제8조에 근거한 이 제도는, 소액임차인이 다른 채권자보다 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 권리를 보장합니다.

쉽게 말해, 집주인이 은행에 빚을 져서 집이 경매에 넘어가더라도, 소액임차인에 해당되면 은행보다 앞서서 보증금 중 일정 금액을 배당받을 수 있다는 뜻입니다. 이 권리를 소액보증금 최우선변제권이라고도 합니다.

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임대차 보증금 최우선 변제를 받기 위해서는 다음의 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 최우선변제를 받을 수 없으니 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.

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임대차 보증금 최우선 변제 금액은 지역에 따라 차등 적용됩니다. 아래 표는 2023년 2월 21일 이후 적용 기준으로, 현재까지 유효한 금액입니다. 다만, 최선순위 담보물권 설정일에 따라 적용되는 기준 시기가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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임대차 보증금 최우선 변제는 세입자를 보호하는 중요한 제도이지만, 보증금 전액을 돌려받기에는 한계가 분명합니다. 서울 기준으로 최우선변제 금액은 최대 5,500만원인데, 실제 전세보증금이 1억~3억원인 경우가 대부분이기 때문입니다.

게다가 경매 자체가 되지 않는 상황, 즉 임대인이 계약 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않는 일반적인 경우에는 최우선변제권을 행사할 기회조차 없습니다. 임대인이 "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"거나 "지금 돈이 없다"며 미루는 상황에서는 결국 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 돌려받아야 합니다.

위와 같은 임대인의 말은 전부 임대차계약서에 없는 내용이자 법적 근거가 없는 핑계입니다. 임대차계약서에 명시된 날짜가 전세보증금 반환의 기준이며, 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다.

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전세금반환소송은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때, 법원에 반환을 청구하는 민사소송입니다. 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 약 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 아래와 같은 절차로 진행됩니다.

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법도 전세금반환소송센터는 전세금반환소송만을 전문적으로 다루는 곳입니다. 일반 변호사에게 의뢰하면 착수금 수백만원에 성공보수, 각 단계별 추가 비용까지 부담해야 하지만, 법도에서는 내용증명부터 강제집행까지 모든 단계에서 변호사 비용이 0원입니다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 부담하시겠습니까? 전국 어디든 전화 한 통으로 상담과 선임이 가능합니다.

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